기록적 저금리로 융자액 치솟아
기준금리 “연내 추가인하 후 동결, 2018년 인상” 예상도 금리가 기록적인 저수준에 머물면서 호주 전역에서 주택융자 총액이 치솟을 것으로 예상된다. 올해 이미... 기록적 저금리로 융자액 치솟아

기준금리 “연내 추가인하 후 동결, 2018년 인상” 예상도

금리가 기록적인 저수준에 머물면서 호주 전역에서 주택융자 총액이 치솟을 것으로 예상된다.

올해 이미 두차례 금리인하로 모든 징후는 올 9월부터 11월까지 강력한 주택융자 시즌이 될 것을 가리키고 있으며, 전국적인 주택융자 규모가 팽창할 것으로 예상된다. 현재 전국평균 융자규모는 36만 100달러이며, 지난달 금리를 적용한 새 데이터는 융자규모 증가를 보여줄 것으로 예상되고 있다.

서비스 비교사이트인 파인더닷컴(finder.com.au) 분석가 그래엄 쿡씨는 역사적으로 금리인하는 보통 융자규모 증가로 이어졌다고 설명했다. 올해 8월 아전 지난 10차례 RBA 금리인하 이후 수개월간 호주에서 평균 주택융자규모는 7배 증가했고 첫주택구입자 융자규모는 8배 올랐다. 첫주택구입자 융자 평균 증가는 1.57%로 가장 큰 증가는 올 6월로 융자 규모가 3.6%나 늘어났다 이는 5월 금리인하 직후이다.

첫주택구입자 평균 융자규모는 6월 기준 33만 5000달러이다. 쿡씨는 이를 근거로 첫주택구입자 융자 규모가 약 5260달러 증가할 것으로 예상했으며 평균융자액 36만 100달러는 1.8%인 6480달러 증가할 것으로 내다봤다

쿡씨는 유례없는 저금리 시장에서 잠재적 위험은 대출자 특히 첫주택구입자가 주택시장에 진입하기 위해 대출예산을 늘리도록 유혹을 받을 수 있다고 경고했다. 결국 일부 대출자는 장기적으로 자신들이 감당할 수 있는 액수보다 더 많이 대출받을 수 있기 때문이다.

NSW 주택담보대출 상환액 “6년 전보다 더 많아”

절반이상 상환 감당 못하게 될 것 걱정

NSW주 평균 주택융자 규모는 2010년 6월 34만7000달러에서 2016년 6월에는 42만6000달러로 증가했으나 이같은 증가에도 불구하고 6년 전 상환액이 지금보다 더 많은 것으로 나타난다.

2010년 6월 평균 대출액에 대한 상환액은 중앙은행 기준금리가 4.5%로 인상됐을 당시 표준변동금리 7.4%를 기준으로 할 때 월 2402.56달러이었다. 지금은 표준변동금리가 5.4%로 평균 대출액에 대한 월 상환액이 2395.49달러다.

그러나 금리가 낮아졌음에도 “실제로 주택담보대출 상환에 애를 먹고 있으며 이는 임금 정체와 식품 및 전기가스등 일상적인 생활비 상승으로 더 심각해지고 있다”고 사우손 대표는 설명했다.

한편 NSW 주택담보대출 대출자 중 절반이 주택융자 상환을 감당할 수 없게 될 것을 우려하고 있다는 새로운 조사 결과가 나왔다.

여론조사기관 갤럭시 리서치가 부채해법 제공업체 폭스 사임스(Fox Symes)의 의뢰를 받아 1000명을 대상으로 실시한 조사 결과 5명중 1명은 주택담보대출을 결코 갚지 못할 것이라고 우려했으며 금리인상을 우려하는 사람도 20%에 달했다.

폭스 사임스 데보라 사우손 대표는 이같은 결과가 현행 금리가 사상 최저수준(1.5%)임을 감안할 때 특히 우려스럽다며, 현재 고전하고 있는 주택소유주가 앞으로 중앙은행 기준금리가 불가피하게 인상될 때 위태로운 상황에 처하게 될 것이라고 지적했다.

세계금융위기 이후 대출기관은 이따금씩 중앙은행과 보조를 맞추지 않고 독립적인 금리정책을 쓰거나 기준금리 인하폭 중 일부만 반영해 왔다. 중앙은행 금리 변동시 은행이 항상 직접 뒤따르지는 않지만 통상적으로 같은 추세를 보이고 있다.

상환기간 30년 40만 달러 융자는 평균 표준변동금리 5.4%를 적용할 경우 원리금 상환액이 월간 약 2245달러에 달한다.금리가 0.25%포인트 오르고 은행이 이를 전폭 반영한다고 가정할 경우 같은 대출자에게 월 60달러 정도 부담이 늘게 된다. 금리가 1%포인트 추가 인상되면 대출자는 월 260달러 정도 더 지불하게 된다.

사우손 이사는 “많은 호주인이 추가 자금을 갖고 있지 않다”고 말했다. 따라서 주택담보대출 상환액 증가에 대비가 안 되어있는 경우 중앙은행의 향후 금리인상 움직임을 주의깊게 주시할 필요가 있다.

금리에 따른 주택담보대출 상환액 (융자규모 40만달러 기준)

변동금리 월 상환액
4% $1,909.66
4.25% $1,967.76
4.5% $2,026.74
5% $2,147.29
6% $2,398.20
7% $2,661.21
8% $2,935.06
9% $3,218.49
10%  $3,510.29

(웨스트팩 계산기. 원리금 30년 상환)

그러나 앞으로 금리가 인상되기 전에 적어도 한 차례 더 금리가 인하될 가능성이 남아 있다고 AMP 캐피탈 수석경제학자 셰인 올리버 박사가 내다봤다. 올리버 박사는 오는 11월에 마지막 0.25%포인트 인하가 단행된 뒤 안정된 수준을 보이다가 2018년에 오르기 시작할 것으로 예측하고 있다.

그는 금리인상의 일환으로 주택담보대출 스트레스가 수반되겠지만 중앙은행이 금리를 관리할 수 없는 고수준으로 갑자기 인상하지는 않을 것이라고 말했다. 특히 중앙은행은 25년 전보다 4배나 많은 가계부채를 주시하게 될 것이라고 지적했다. 이는 금리를 매번 변경할 때마다 주택담보 대출자에게 더 큰 영향을 미친다는 것을 의미한다.

은행 대출금리, RBA 기준금리외 요소에도 영향

중앙은행이 기준금리를 변경하게 되면 대출기관은 이에 어떻게 대응할 것인지 압박을 받게 된다. 지난 2008년 이후 시중은행은 중앙은행과 보조를 맞추지 않고 독자적인 금리 행보를 보여 왔다.

금리인하를 전폭 반영하지 않는 것이 주택융자 대출자들로부터 더 수익을 올리기 위한 방법이라고 추정하지만 올리버 박사는 꼭 그런 것만은 아니라고 말한다. 대출기관이 자금조달비용도 신경 써야 한다는 것이다.

그는 “기준금리는 시중은행이 사용하는 자금의 일부에만 영향을 미칠 뿐, 그 밖의 요인도 있다”면서 “세계 금융위기 전 10년 동안에는 주택담보대출 금리가 기준금리와 보조를 맞추면서 약 1.8% 차이를 유지했으나 그 후에 중앙은행보다 더 올리기 시작했다”고 설명했다. 세계금융위기가 닥쳤을 때 전세계 회사가 자금을 “동결하기” 시작하면서 자금조달 비용이 늘어나게 됐다.

그는 “두 번째 요인은 자본요구조건이다. 은행들은 대출자금 일부를 주주에게 빌린다. 호주금융건전성감독청(APRA)이 지난해 은행에 자본보유액 확대를 권고했을 때 이는 주주에게 차입금 증가를 뜻한다”고 설명했다. 주주에게 돈을 빌리면 배당금을 주어야 하며, 그만큼 사업운영 비용이 증가한다는 뜻이다. 은행의 추가 자금원은 예금이며 예금주는 금리가 높을수록 이익을 본다.

그러나 대출기관은 주로 중앙은행이 매달 첫 화요일에 결정하는 금리정책에 의해 영향을 받는다. 올리버 박사는 “중앙은행이 여전히 운전석에 앉아 주택담보대출 금리를 내리고 싶을 때 내리고 올리고 싶을 때 올린다”면서 “그렇다고 해서 우리가 적정 수준보다 더 높은 이자를 지불하고 있다는 것은 아니다”라고 말했다.

지난 8월초 중앙은행은 기준금리를 1.5%로 0.25%포인트 인하했다. 대다수의 대출기관은 모기지 대출자에게 0.10%에서 0.15% 정도만 인하, 부분적으로 반영했다.

저금리 환경 최대한 활용해야 – 상환액 늘리고, 대출기관 쇼핑해야

파인더닷컴 조사에 참가한 경제전문가 36명 중 반수는 금년내 추가 금리인하가 있을 것이라는데 의견을 같이했고 42%는 오는 11월 인하를 예측한 것으로 나타났다. 파인더닷컴 그래엄 쿡씨는 저금리 환경을 최대한 활용하기 위해서는 지금 상환액을 늘리는 것이라면서 “지금 원금의 일부라도 갚을 수 있다면 상환액이 증가할 때 그만큼 이자를 덜 내게 된다”고 말했다.

그는 대출자가 보다 유리한 주택담보대출 조건을 찾기 위해 대출기관을 두루 살펴볼 것과 고정금리 및 금리분할을 신중하게 생각할 것을 권고했다. 많은 대출자는 광고에 나오는 표준변동금리보다 훨씬 나은 조건을 제공받을 수 있다.

또한 “인플레이션 같은 경제지표들을 주시하는 것도 현명한 일이다. 금융정책의 목적은 인플레이션을 목표치 아래로 억제하기 위한 것으로 이에 따라 즉각 금리변동 추측을 불러일으킨다”고 말하고 “경제활동이 증가하면 금리도 인상될 수 있다”고 덧붙였다.

패스고 홈론스(Pass Go Homes Loans) 제이미 무어 대표는 신규 주택담보대출을 받는 사람들은 대출기관이 현재 제공하고 있는 수준보다 상당히 높은 금리를 감당할 수 있는지를 확실히 해야 한다고 조언했다. 무어 대표는 “신규 융자를 감당할 여력이 있는지를 계산해볼 때에는 금리 7%(장기적인 금리 평균치)를 기준으로 융자상환액을 산출하라”며 “이는 금리인상에 대비한 적정한 완충지대를 제공한다”고 말했다. 그는 “은행이 당신에게 얼마를 빌릴 수 있다고 해서 그대로 하는 것이 꼭 좋은 생각은 아니다”라고 말했다.

박원근 호주온라인뉴스 / [은]

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