사전분양 아파트 구입한 중국인 ‘결제 위기’

국내은행 대출억제, 중국자금 해외유출 단속 따라

“아주 상당히 많은” 중국인 구입자들이 사전분양(off the plan)으로 구입한 유닛 대금을 결제하지 못하고 있으며 이 위기를 막기 위해 시급한 조치가 필요하다고 메리톤 그룹 해리 트리거보프 회장이 경고하고 나섰다.

뉴스닷컴은 8일 호주 최대의 아파트 건설업체인 메리튼 설립자인 트리거보프 회장과 단독 인터뷰를 통해 부동산 위기와 극복 방법에 대한 의견을 전했다. 트리거보프 회장은 국내은행이 대출을 억제하고 중국이 자본유출을 단속함에 따라 융자 계약금을 몰수당하는 중국인 구입자수가 늘어날 것이라고 예측했다. 순자산 약 101억 달러로 호주 3위 부호인 트리거보프 회장은 외국인 투자자 주도의 부동산붐으로 지난해 순자산이 13억달러 증가, 포브스 리스트에서 최대폭 자산증가를 기록했다.

이전에는 트리거보프 회장이 메리튼이 겪은 “아주 적은 수”의 채무불이행이 미치는 영향을 별로 대수롭지 않게 여기는 모습이었으나 8일 뉴스닷컴(news.com.au)과 인터뷰에서 문제가 커지고 있다고 말했다. 그는 “현재 결제를 하지 못하고 있는 중국인이 많이 있다”면서 “숫자가 적다고 말할 때에는 이를 장기적으로 보기 때문인데 이는 적절성이 없다”며 “현재 수치를 봐야 하며 그러면 수치가 아주 상당히 많다”면서 “대체 융자를 받기 위해 동분서주하고 있다”고 말했다.

지난 2월 브로커 CLSA는 외국인 투자자에 대한 은행의 지속적인 대출긴축과 자금의 해외유출을 막으려는 중국정부의 공식 단속에 따른 우려 때문에 아파트 예측치를 하향조정한 바 있다. 트리거보프 회장은 융자계약금이라도 회수할 수 있도록 제3자 결제 계약을 맺을 내국인 구입자를 필사적으로 찾는 중국인들이 늘어나고 있다고 확인했다.

그는 앞서 오스트레일리안 지와 인터뷰에서 지금 결제를 하고 있는 구입자는 해당 아파트 건설공사가 2년 전에 시작되고 그동안 상당히 가격이 올랐기 때문에 “많은 돈을 벌었다”면서 새로운 물결의 주택건설은 가격상승이 정체됨에 따라 결제 위험이 증가할 것이라고 경고했다.

제3자 결제방식 어떻게 이뤄지나

내국인은 중국인 구입자와 제3자 결제계약을 맺을 수 있으며 경우에 따라서는 10만달러 이상 절약하게 된다. 중개사와 브로커 및 개발업체가 모두 제 돈을 받기 위해 이러한 제3자 거래를 주선하려고 애쓰고 있다. 일례로 소셜미디어 플랫폼인 위챗에 한 중국인 중개사가 허스트빌 하이포인트 아파트 침실 2개 유닛을 당초 계약가인 60만달러 + 현찰 1만달러로 매각한다고 광고를 낸다. 그리고 “현재 은행 감정가는 72만달러”이라는 글을 올렸다.

트리거보프 회장은 “이렇게 하고 있다”면서 “그러나 내국인 구입자 수가 아주 적다. 어쩌면 시장이 충분히 하락하면 사람들이 나설지 모른다. 금리가 아주 낮기 때문에 융자상환액이 임대료와 비교해 매우 매력적일 수 있다”고 말했다. 서서히 다가오는 아파트 ‘위기’가 경기후퇴를 초래할 수 있다는 CLSA의 경고에 동의하느냐는 질문에 그는 “어느 바보라도 그럴 수 있다고 말할 수 있다”면서 “그런 일이 일어나지 않도록 조치를 취해야 한다”고 말했다. 그는 “그런 일이 일어나리라고는 생각지 않지만 다른 한편으로 우리는 어떠한 상황의 악화라도 가능하면 고쳐야 하기 때문에 조치를 취해야 한다”고 말했다.

CLSA의 예측은 현재 진행중인 대출긴축이 소규모 개발업자 사이에 다수의 채무불이행 사태와 아파트 건설의 급격한 수축을 초래할 것이라는 시나리오를 토대로 한 것이다. 트리거보프 회장은 “은행이 개발업자에게 엄격해지고 있다”면서 “은행이나 대출업체가 ‘요구시 상환’ 조항을 끼워넣는 것을 좋아하기 때문에 개발업체에서 돈을 빌릴 때 매우 조심하라고 일러주고 있다”고 말했다. 그런 조항은 대출업체가 특별한 이유 없이, 개발업체가 못하거나 잘해서가 아니라 단지 돈이 필요하기 때문에 언제든지 돈을 갚으라고 요구할 수 있음을 의미한다.

그는 “공사가 반밖에 진행되지 않은 건물은 아무도 원치 않기 때문에 개발업체에게 그런 경우가 닥치면 매우 어렵다”면서 “그래서 돈을 누구에게서 어떻게 빌리느냐를 매우 신중하게 생각해야 한다”고 말했다. 결제 리스크의 문제는 “의문의 여지가 없으며 따라서 이 문제를 어떻게 해결할 것인지에 대해 이제 생각해야 한다”고 그는강조했다.

메리튼 아파트 총수가 제시하는 3가지 해법

트리거보프 회장은 무엇보다도 가장 중요한 것으로, 특히 NSW주에서 “지자체가 형식적인 요식행위로 개발업체들의 돈을 낭비하는 것을 중지해야 한다”고 말했다. 그는 “퀸즈랜드는 괜찮지만 이곳 시드니는 문제가 있다”면서 “지자체 때문에 유닛 한 채당 20만달러를 낭비한다. 이런 넌센스가 중단돼야 한다”고 말했다. 그는 지난 5-6년 동안 계속 이런 말을 해왔으나 갈수록 거의 말이 먹히지 않고 있다면서 “이제 지자체가 스스로 깨어날 수 있기를 바란다. 분명히 우리가 좀 더 싸게 할 수 있다면 팔기가 더 쉬워질 것”이라고 말했다.

두 번째 문제는 호주가 중국인 자금에 대한 의존성을 어떻게 끊을 수 있느냐는 것이라고 했다. 그는 “중국인 없이 어떻게 하느냐고? 이스라엘에 가봤는데 거긴 여기보다 크레인이 더 많은데도 중국인은 전혀 없더라”면서 “거기서는 부모들이 자녀를 돕는다고 한다. 이스라엘 정부는 투자자에게 아파트를 사서 젊은이들에게 임대하라고 요청한다”고 말했다.

이스라엘은 심지어 세제를 통해 아파트 구입자를 돕기도 한다. 첫 아파트 소유에는 세금을 안 물리고 그 양도소득에 대해서도 세금이 없다는 것이다. 회장은 호주도 투자자들을 도와야 하며 그렇지 않으면 이 엉망의 상태에서 벗어나지 못할 것이라고 말했다

트리거보프 회장은 중국인에 대한 의존도를 줄여야 한다면서 “문제는 중국 본국 문제를 우리가 모른다는 것이다. 대규모 구입자라면 우리가 그 일부이므로 알아야 한다”고 말했다. 그는 또 시장이 하강한다면 주정부가 자체 위기에 직면할 것이라고 경고하면서 “많은 기간설비 건설을 원하며 이는 좋은 일이지만 돈이 어딘가로부터 나와야 한다”고 말했다.

회장은 지자체가 “인지세에 많이 의존하는데 이제 판매가 줄어들 것이다. 이것을 이해하고 생각하지 않으면 안 된다”면서 “이는 번영의 원천이 되어 왔다. 주택건설은 그들이 많은 돈을 벌고 근로자들도 많은 돈을 버는 분야”라고 말했다. 그러나 그는 시드니가 여전히 공급부족 상태라면서 “시드니에 크레인이 이렇게 많은데도 불구하고 내 임대료가 계속 오르고 있다”고 말했다.

부동산시장 조사회사 코어로직 지난주 보고서에 따르면 시드니 유닛 임대료는 1년 전에 비해 1.8% 올랐으나 지난 분기에 비해서는 0.7% 하락했다. 다른 주도 아파트 임대료는 보합세 또는 하락세를 보이고 있다.

트리거보프 회장은 호주의 퇴직연금 시스템이 3번째 문제라고 지적했다. 그는 “젊은이들이 퇴직연금 기금에 많은 돈을 넣고 있다”면서 “하지만 그래서 집을 살 돈이 없다. 이들이 퇴직연금은 나중에 붓고 집을 사도록 허용해야 한다”고 말했다.  그는 “그것이 3번째로 해야 할 일”이라고 강조했다.