지난 회계연도 투자자대출 19% 증가

규제당국 상한선의 2배..7월 증가율 급락 

호주의 부동산투자자에 대한 은행대출이 지난 한 해 동안 금융규제 당국이 제시한 연간 증가율 한도(10%)를 2배나 초과한 것으로 분기 부동산대출 통계에서 드러났다.

그러나 지난달 31일 발표된 7월의 투자자대출은 각 은행의 제동에 따라 증가율이 크게 둔화된 것으로 나타났다.

지난주 호주금융건전성감독청(APRA)이 공개한 자료에 따르면 지난 6월의 은행 투자자대출은 작년 6월에 비해 19% 증가했다. 주택 실수요자에 대한 대출은 6월까지 1년간 2.5% 증가에 그쳤다.

총대출 규모가 10억달러 이상인 주요 은행들의 주택투자자 대출 총액은 작년 6월의 4260억달러에서  올해 6월에는 5074억달러로 늘어났다.

규제기관들에게 역시 우려의 대상이 되어온 무원금(Interest-only) 대출은 5120억달러로 20% 이상 증가하면서 약 1조 3000억달러 규모의 전체 주택융자에서 차지하는 비중이 작년 6월의 35%에서 40%로 불어났다. 무원금 대출은 대부분 투자자에게 돌아간다.

이 두 가지 범주의 대출증가는 1차적으로 작년 9월 분기의 투자자대출 급증과 12월 분기의 무원금 대출 급증에 기인하고 있다. 작년 7-9월의 투자자대출은 8% 이상(연간 기준으로 32%), 10-12월의 무원금 대출은 거의 9%(연간 35%) 오른 것으로 나타났다.

이에 따라 APRA는 작년 12월 초 투자자대출 증가에 10%의 한도를 도입하는 동시에 무원금 대출에 대해서도 단속을 하기 시작했다.

투자자대출은 12월 분기에 3.4%, 올해 3월 분기에 2.7% 각각 증가한 데 이어 6월 분기에는 다시 3.4% 증가로 반전됐다. 무원금 대출도 비슷한 양상을 보였으나 증가율이 다소 높았다. 이에 따라 투자자대출은 연간 10.3%에서 13.6%의 증가율을 보이고 있다.

APRA는 작년 12월 이후 대출증가율을 모니터링해 오면서 은행들이 2015년에 총투자자대출 증가율을 10%로 유지하기를 바라고 있다.

APRA와 중앙은행은 부동산 투기를 위해 기록적인 저금리로 대출을 받는 투자자들이 향후 금리가 장기 평균 수준으로 재상승할 때 재빨리 주택을 매각할 것으로 우려하고 있다.

이에 비해 실수요자는 통상 새로운 시장금리가 어떻든 간에 주택을 한 채 더 구입할 필요가 있기 때문에 대출상환액이 증가할 때 매각할 인센티브가 적다. 그러나 투자자들의 대량 매각은 부동산가격을 억제, 주택가격 대비 대출비율을 높이면서 경제 전반의 하강을 초래할 수 있다. 임대수익의 저조한 증가율도 위험을 더해주고 있다.

투자자대출 증가율의 재상승은 몇몇 은행들의 대출통계 수정을 반영하고 있는 것 같다. 지난주 NAB는 실수요자 대출 수치를 1265억달러로 거의 400억달러 줄이고 투자자대출을 666억달러에서 930억달러로 높였다. 이는 투자자대출의 비중이 약 28%에서 42%로 껑충 뛰는 것을 의미한다.

ANZ 은행도 7월말에 비슷한 수정을 가해 5월 현재 투자자대출을 634억달러에서 825억달러로 상향 조정했다. 그러나 NAB는 4대 은행 중 투자자대출 증가율이 가장 높았다. 하지만 증가율은 큰 변화가 없을지 모른다.

대부분의 은행들은 7월에 투자자대출 금리를 약 0.3% 인상하고 투자자대출 계약금을 높이는 한편 차입자가 대출을 반드시 상환할 수 있도록 하기 위해 각 대출에 대한 상환능력을 평가하기 시작했다.

한편 31일 발표된 APRA의 월간통계는 다음과 같다.

4대 은행 투자자대출 현황(2015년 7월)