호주 부동산 급락 현대사 최악
시드니와 멜번을 중심으로 호주 주택 시장이 빠른 속도로 하락하고 있으며 하락세가 양대 도시를 넘어 대도시 대부분으로 확산하고 있다는 분석이 나왔다. 호주 부동산 급락 현대사 최악

12월 분기 1330억 달러 하락

호주 부동산 가치가 12월 분기에만 1331억 달러 하락한 것으로 나타났다.

호주 통계국 자료에 따르면 호주 전역에 걸쳐 주도 주택가격은 평균 2.4% 하락했으며, 시드니와 멜번이 각각 3.7%와 2.4%로 하락세를 주도했다.

브리즈번은 -1.1%, 퍼스는 -1%, 캔버라는 -0.2%로 분기 하락세가 양대 도시보다 미미했다. 호주 주도 중 지난해 마지막 분기에 부동산 가격이 오른 도시는 애들레이드(0.1%)와 호바트(0.7%) 두 곳뿐이었다.

2018년에 부동산 가격이 크게 오른 주도는 호바트(9.6%)가 유일하며 캔버라와 애들레이드에서는 가격이 소폭 상승했다. 7.8% 하락한 시드니와 이와 하락세가 크게 다르지 않은 멜번을 위시해 다른 주도에서도 모두 가격이 하락했다.

BIS 옥스퍼드 이코노믹스 앤지 지고마니스 차장은 “투자자 증가가 가격 상승의 핵심 동력이었으며 투자자 수요 하락이 이제 가격 하락을 뒷받침하고 있다”고 말했다. 그는 ” 시드니와 멜번에서 추가 가격 하락이 예상되어, 가격 약세와 추가 하락에 대한 우려가 2019년 전반적으로 구매자 심리에 영향을 미칠 것”이라고 예측했다.

시드니-멜번 하락세 ‘평균보다 2배 빨라’

지고마니스 차장은 최근 인플레이션을 감안한 “실제” 가격 하락을 들여다본 호주 주도 부동산 침체 기록에 대한 분석을 마쳤다. 1980년대 일반 가격과 임금 상승이 지금보다 훨씬 높았기 때문에 그 당시 주택 가격 안정은 상당한 실질 가치 하락으로 이어졌다는 뜻이다.

실제로 시드니의 집값은 2017년 6월 마지막 정점 이후 16%나 하락했는데, 이는 이전 경기 침체 동안 평균 21% 실질 가격 하락의 약 4분의 3에 해당한다. 그러나, 이번 침체에서 가격 하락은 평균보다 약 2배 빠르게 일어났다.

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현재 경기 침체는 이미 1980년대 이후 시드니 최악의 상황이지만 평균 14분에 비해 6분기밖에 지속되지 않았다. 자료: BIS Oxford Economics, APM PriceFinder

기록상 최장 침체기는 1980년대 전반기에 23분기로 그 기간 동안 총 실질 주택가격 하락 비율이 거의 34%에 달했다. 시드니가 그 기록을 깨려면 아직 시간이 많다.

시드니만큼 크지는 않지만 멜번의 현 실질 주택가격 하락 14%는 단 4분기 동안에 일어나 더 가파른 추세이며 멜번 기록상 가장 빠른 하락세이다.

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멜번은 현재 사상 가장 가파른 집값 하락세에 있다. 자료: BIS Oxford Economics, APM PriceFinder

멜번에서 기록상 최악의 부동산 하락은 25퍼센트 하락했던 1976년 말과 1983년 초 사이에 일어났다.

지고마니스 차장은 “지금까지 이 두 시장에서 하락 기간은 가장 긴 침체 기간보다 훨씬 짧으며, 단독주택과 공동주택 시장 모두 각각 평균 하락 기간의 약 절반정도”라고 설명했다. “따라서 시드니와 멜번 시장의 현재 경기 침체는 경기 최저점에 도달하기 전에 최소한 1년이 더 남아 있을 수 있다고 예측할 수 있다”고 말했다.

시드니와 멜번 모두 현재 하락세에서 공동주택 가격은 단독주택 가격보다 하락폭이 적지만 공동주택 가격이 시드니만큼 많이 오르지 않았던 멜번에서는 격차가 훨씬 크다.

지고마니스씨는 보고서에서 “단독주택(-14%)과 공동주택(-6%)간 하락 비율의 차이는 하락전까지 단독 주택 상승의 더 가파른 변화의 결과로 공동주택 가격 14% 상승에 비해 단독주택은 2017년 12월까지 5년간 52% 상승했다”고 설명했다.

가격하락 시드니-멜번 넘어 확산 중

그러나 현 가격 침체기에 아파트 가격이 주택보다 상당히 많이 떨어져 역대 최악을 기록한 퍼스는 그 반대 경우이다.

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퍼스의 현재 공동주택 가격 침체는 사상 최악이다. 자료: BIS Oxford Economics, APM PriceFinder

지고마니스 차장은 그러나 오랫동안 고통을 겪은 퍼스 부동산 소유자들에게 희망의 조짐은 거의 없다는 진단을 내렸다. 그는 “현재 서호주에서는 지속적인 공급과잉이 취약한 경제 및 인구 환경과 종합적으로 앞으로 1년 동안 공동 및 단독 주택 시장 모두에서 가격을 계속 끌어내릴 것”이라고 예측했다.

지고마니스 차장 보고서에 따르면 퍼스 부동산 시장에서 불행 중 다행은 “이미 연장된 퍼스 가격 침체의 특성을 감안할 때, 가격 하락 속도는 완화되기 시작할 것으로 보인다”는 것이다.

그는 또한 시드니와 멜번이 주도하는 가격 침체가 다른 지역으로 확산되기 시작했음을 나타내는 것으로 최근의 ABS 자료를 지적했다.

그는 “그간 다른 시장에서는 뒤죽박죽 상태였지만 지난 분기 중 브리즈번 지수가 1.1퍼센트 하락한 것도 1년 내내 가격이 일률적이었다는 점을 감안하면 우려스려우며, 가격이 더 떨어질 위험이 있다”고 경고했다.

지고마니스 차장은 “2018년 12월 분기 호바트 지수의 소폭 상승과 캔버라 지수 하락은 이들 시장에서 상승이 현재 자연 소멸의 과정을 밝고 있어, 가격 상승이 2019년에 걸쳐 점차 균일해질 가능성이 있다”고 말했다.

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