주택가격 하락, 차입자 ’마이너스 자산’ 위험 노출

중앙은행(RBA)이 특히 시드니와 멜번에서 부동산 가치가 계속해서 심하게 하락하는 경우 일부 차입자가 담보물의 시장 가치 하락으로 채무가 발생하는 ‘마이너스 자산’ 상태에 빠질수 있다고 경고했다.

‘마이너스 자산’은 담보대출 부채가 부동산 가치보다 높은 바람직하지 않은 상황이다. RBA는 6개월에 한번 발행하는 금융안정 보고서에서 주택시장 조정이 악화될 경우 잠재적으로 더 많은 부동산 소유자들이 곤경에 빠질 수 있다고 지적했다.

RBA는 또한 “실질적으로 더 큰 가격 하락이 일어나면 많은 가구의 주택 지분이 침식되거나 심지어 마이너스가 될 것”이라고 우려했다. 중앙은행은 호주에서 마이너스 자산 상황에 있는 호주 차입자는 2%가 약간 넘는다며 여전히 낮은 상태라고 밝혔다. RBA에 따르면 광산붐이 사그라지면 서호주, 퀸즈랜드, 북부준주에서 마이너스 자산 비율이 가장 높게 나타난다.

RBA는 또한 실업률 증가가 “지금까지 빠듯한 신용 가용성 문제를 악화시키면서… 대출기관에 값비싼 채무불이행 위험을 증가”시킬 수 있다고 경고했다. RBA는 가계가 “소득 충격”에 대응하여 지출을 줄이면 경제적 침체가 악화될 수 있으며 이는 “금융 시스템에 영향을 줄” 것이라고 예측하면서 “신용 공급 감소는 경제와 금융 안정에 해로울 것”이라고 우려했다.

그러나 RBA는 마이너스 자본이 확산되려면 집값이 “상당히 추가적으로” 하락해야 할 것이라며 4.9%라는 낮은 실업률이 주택담보대출 채무불이행을 제한하는 중요한 요소라고 말했다.

주택 시장 조정의 여파는 작년 은행권 왕립조사위원회를 통해 금융계의 위법행위와 잘못된 관행이 드러난 이후 은행권에서 대출기준을 강화한 조처와 맞물려 있다.

RBA의 이 같은 경고는 추가 부동산시장 악화가 올 것이라는 예측 가운데 시드니 일부 지역 부동산 가격이 최대 20%까지 더 하락한 후 나온 것이다.

호주은행, 두 자릿수 실업률-30% 이상 주택시장 하락 견딜 수 있어

미국은 2012년 서브프라임 모기지 붕괴의 영향을 아직도 느끼고 있다. 당시 담보대출 가계의 25%는 ‘마이너스 자본’ 상태였다. 아일랜드에서는 부동산 가치가 30-50% 하락하자 마이너스 자본이 35%를 넘어섰다.

중앙은행 금융안정성검토보고서는 호주의 가계부채가 여전히 높은 수준이지만, 많은 가정이 “축적된 조기 상환 완충’ 덕분에 일자리를 잃은 후에도 대출금을 상환할 수 있을 것이라고 설명했다. 그러나 RBA는 최근 자료에는 주택담보대출을 초과 상환하는 가계 비율이 둔화된 것으로 나타났다고 밝혔다.

그럼에도 불구하고 RBA는 스트레스 테스트 결과 은행이 두 자릿수 실업률과 30% 이상 주택가격 하락 시나리오를 견딜 수 있을 만큼 충분한 자본을 보유하고 있다고 말했다.

RBA는 호주 경제에 대한 기타 위험으로는 미국과 중국 사이의 무역 긴장 고조, 금리 급등 및 중국 중국 경제의 경착륙이 있다고 지적했다.

다른 위험은 “대규모의 복잡하고 상호 연결된” 기술 시스템을 감안할 때 금융기관에 대한 사어버공격 위협의 증가라고 보았다. RBA는 “체계적인 사건이 일어날 가능성은 낮지만, 금융 시스템에 심각한 결과를 가져올 수 있다”고 우려했다.

경제분석가 중에는 주택시장 조정과 신용 긴축에 따른 여파에 대처하기 위해 올 하반기에 중앙은행이 금리를 인하할 것으로 보는 전문가도 있다. 그러나 5월 차기 회의에서 연방총선 전 금리 인하 가능성은 낮은 것으로 보인다.