시드니-멜번 주택시장 성장 견인 – 소도시로 성장세 확장

ABS 통계, 9월 분기 주택 가격 성장 견실

호주 통계국(ABS)과 코어로직 자료가 시드니와 멜번의 부동산 시장에 강력한 성장세를 나타내는가운데 중소규모 주도로도 확장되고 있는 것으로 보인다.

팀 로리스 코어로직 조사부장은 통계국 9월 분기 자료 발표 이후 코어로직(CoreLogic) 지수와 함께 전국 부동산 추세를 해설하고 부동산 성장세가 모든 주도로 파급될 것으로 내다봤다. ABS가 발표한 9월 분기 자료는 수도권 종합 주거용 부동산 가격이 2.4% 상승한 것을 보여준다. 같은 기간 코어로직(CoreLogic) 지수는 주도 주택가격이 2.2% 상승한 것으로 나타난다. ABS 자료에는 주도에 걸쳐 주택시장이 코어로직 지수에 비교해 가격 성장면에서 약간 더 견실한 것으로 나타났으며, 분기별로는 다윈과 캔버라에서 더 높았다.

ABS 자료가 보이는 광범위한 추세는 두달 전에 이미 코어로직에서 발표한 추세를 반영한다. 주택 가격이 9월 분기 3.6% 상승한 시드니와 멜번이 회복 추세를 주도하고 있으며, 대부분 소규모 주도에서 보다 완만한 성장세를 보이고 있는 반면 애들레이드, 퍼스, 다윈에서는 점점 낮아졌다.

2019년 3/4분기 주거가치 변화

코어로직 v ABS

11월 시드니 주택가격 1988년 이래 최고속 성장

시드니 주택 가격은 ABS 자료에는 9월 분기 3.6% 상승, 코어 로직 지수로는 3.5% 상승했다. 성장세는 유닛 부문(+2.8%) 보다는 주택(+4.0%) 쪽으로 기울어 있다. 9월 분기 이래, 코어로직 지수에는 시드니 성장세가 계속 속도를 내왔고, 11월 결과는 시드니의 주택 가격 증가 속도가 1988년 이래 가장 빠른 것으로 나타났다.

멜번 주택시장 전반적 강한 반등세

ABS에 따르면 멜번 주택 가격은 9월 분기 3.6% 상승했으며, 같은 분기 코어로직 주택가치 지수 결과에는 3.4% 상승한 것으로 나타난다. ABS 자료에는 유닛과 주택은 분기 실적이 각각 3.7%와 3.6% 상승해 큰 실적 차이가 보이지 않는다. 9월 이후 두달 동안 멜번시장 반등은 강세를 보였다.  코어로직 월간 시리즈에 따르면, 멜번 주거 가치는 11월 기준 2개월 동안 추가 4.5% 상승했다.

브리즈번 성장세 완만

브리즈번의 성장세는 시드니와 멜번의 반등세에 비해 완만하다. 코어로직 데이터 기준 0.5% 증가했고, ABS 자료에는 9월 분기 브리즈번 주택 가격이 0.7% 상승했다. 브리즈번 단독 주택 시장은 0.9% 성장으로 유닛 부문 0.4% 성장에 비해 약간 높은 분기별 성장률을 기록했다. 10월과 11월 코어로직 결과에 따르면 브리즈번 주택 시장은 최근 두달 동안 총 1.6% 상승해 일정 정도 성장하고 있다.

퍼스 저점 찍고 작은 오름세

ABS 자료에 따르면 9월 분기 퍼스 주택가치는 1.2% 떨어져 하락세가 계속됐다. 같은 기간 코어 로직 자료에는 1.9% 하락한 것으로 나타난다. ABS 통계에는 유닛은 1% 상승한 반면 주택가치는 1.7% 하락했다. 그러나 월간 코어로직 시리즈 따르면 10월 퍼스시장 하락세가 개선된데 이어 11월에는 전월대비 0.4% 상승한 것으로 나타나 퍼스 주택시장이 매우 오래된 저점을 이미 통과한 것으로 보인다.

애들레이드, 마이너스에서 플러스로

애들레이드 주택 시장은 2016년 12월 분기 최고 성장률을 기록한 뒤 약화되어 올해 1분기부터 하락세로 돌아서고 있다.  ABS 9월 분기 데이터는 0.3% 하락한 것으로 나타나 하락세가 미세하게나마 개선되었다. 같은 기간 코어로직 자료는 0.6% 하락을 보였다. 이러한 추세는 광범위한 부동산 유형 간에 유사해, 분기 동안 주택 가격은 0.3% 하락했으며, 유닛 가치는 0.4% 하락했다. 코어로직 월간 데이터에 따르면 애들레이드 주택 가치는 11월에 기준 2개월 동안 0.9% 상승해 플러스 월간 성장으로 되돌아가는 것으로 나타났다.

호바트 주택가격 강세에 힘입어 상승세

ABS 자료에는 9월 분기 호바트 주택 가격이 1.3%상승한 것으로 나타난다. 이는 같은 분기 0.4%상승을 나타낸 코어로직 지수보다 더 강력한 결과이다. ABS 시리즈에 나타난 상승치는 거의 전적으로 높은 주택 값(+1.5%)에 기인한 것이며, 유닛 가격은 분기내내 상대적으로 변화가 없었다(+0.1%). 9월 이후 코어로직 월간 자료 업데이트에는 지난 두달 동안 헤도닉 지수가 총 3.2% 상승해 호바트 주택 가격에 더 많은 강세가 나타났다.

캔버라 코어로직지수 상승

9월 분기 캔버라 주거가치는 0.5% 하락했으며 코어로직 수치는 1.4% 상승한 것으로 나온다. ABS자료에 기반해, 캔버라 주택가격 증가는 유닛 가치 2.4% 상승에 기인한 것을 주택가치 1.4% 하락을 상쇄하고도 남았다. 9월 이후 코어로직은 최근 2개월간 지수가 주택과 유닛 가치 모두에서 오르면서, 캔버라 주택가치가 2.2% 상승했다고 발표했다.

ABS와 코어로직이 보여주는 주택성장 지수 수치는 차이가 있지만 장기적으로 둘다 매우 유사한 추세를 보이는 것은 분명하다. 주택시장이 대도시에서는 분명히 견실한 회복세에 있으며 이러한 반등세가 소규모 주도에도 많이 퍼져나가고 있는 것이다.

ABS와 코어로직 지수간 차이는 여러가지 요인으로 설명할 수 있다. ABS가 주거부동산 가격지수를 산정하는데 코어로직이 제공하는 개별 데이터를 사용하기 때문에 두 기관이 사용하는 원자료는 동일하다. 그러나 기저 부동산 거래 데이터를 정리하고 여과하는 방법이 아주 다른 것으로 보이며 주택과 유닛과 같은 부동산 종류를 산출하는 방법도 다를 수 있다. 기본적으로 ABS는 층화중위 방식을 사용하는 반면 코어로직은 헤도닉 회귀시리즈를 선호하는 순수한 방법론상 차이가 있다.
ABS는 층화중위(stratified median) 방식을 사용해 주택 가격을 분기별로 보고한다. 층화중위방식은 다양한 ‘층’ 또는 하부지역에 걸쳐 가격 변동을 측정한 다음 데이터를 합쳐 주도 수준으로 종합한다. 코어로직의 헤도닉 회귀(hedonic regression) 방식은 시장 내 거래 자료를 이용하여 부동산자산의 가격을 종속변수로 하고 자산의 가격에 영향을 미치는 여러 특성들을 설명변수로 하여 설정한 회귀 모형이다.
예를 들면, 설명변수에는 대지면적, 층수, 준공연수 등의 구조특성 변수, 지하철역과의 거리, 도심으로부터의 거리, 접면도로의 폭 등의 입지특성 변수, (임대료를 추정하는 모형에서의) 임대기간, 입주자의 신용도 등의 계약 특성변수가 있다.
일반적으로 ABS와 코어로직 수치는 장기간에 걸쳐 아주 유사한 추세를 보이지만 코어로직이 하루 뒤 발표되어 더 시의적절하고 분기가 아닌 월간으로 발표되기 때문에 빈도가 더 높으며, 사분위와 10분위에 기반한 가격평가 적절하고(기한이 1일)빈도가 높으며(분기가 아닌 월간), 작은 지역 전체에 걸쳐 제공되며, 사분위 수 및 데시벨 기반 평가 코호트도 제공된다.