호주 아파트 건축 감소 – 국경 열리면 임대 부족

호주 전국적으로 현재 건설 중인 신규 아파트가 급락할 것이라는 예측이 나왔다.

다국적 부동산업체 나이트 프랭크는 Australian Residential Development Review 2021(호주 주택개발 평가 보고서)’를 통해 호주 국경이 열려 해외 이주자가 호주에 다시 돌아오기 시작하면 임대주택이 부족하게 될 것이라고 예측했다.

보고서에 따르면 2024년까지 건설되는 아파트는 8만 6400호에 불과하다. 2018-2020년 기간에는 13만 5300호가 공급됐다.

나이트프랭트 미셸 치셀스키 주거조사실장은 최근 몇 년간 건축 붐이 줄어들면서, 부동산 개발업자들이 새로운 아파트 사업을 위해 부지를 구입하려 했지만, 코로나19가 덮치면서 제동이 걸렸다고 말했다.

치셀스키 실장에 따르면 개발업체들이 과거에는 건축허가 없는 부지라도 구입하고 싶어했지만 위험을 일부라도 없애기 위해 건축허가가 있는 부지로 전환하기 시작했다. 지난해에는 코로나19로 인해 불확실성이 너무 컸기 때문에 건축허가를 이미 받은 “적당한 부지가 많지 않았고 망설임도 일부 있었다”는 것이다.

나이트프랭크 조사에 따르면 총 택지 매매는 2020년 40억 달러로 최고점인 2014년 113억 달러에서 크게 감소했고, 2019년 50.3억 달러에도 미치지 못한 것으로 나타났다.

치셀스키 실장은 아파트 공급이 이보다 적어지면 앞으로 몇년간 파급효과가 있을 것이라고 예상했다. 코로나19로 국경이 봉쇄되면서 유학생과 해외 이민자가 입국하지 못하면서 도심 아파트 빌딩이 거의 비다시피 되어 공실율이 높아졌지만, 코로나19 예방접종이 확대되고 국경이 열리면서 역전될 수 있다는 것이다.

치셀스키는 앞으로 12개월 동안 인구증가 가능성은 거의 없지만 3년 뒤에는 “인구 증가가 다시 회복되고, 호주로 더 많은 사람들이 돌아오기 시작해… 이 사람들을 수용할 아파트가 없게 될 것”이라고 예상했다. 또한 당분간 새 아파트 공급 감소로 아파트 가격은 유지될 것이라고 기대했다.

아파트 공급 축소는 대도시에서 뚜렷하게 나타난다.

보고서에 따르면 시드니에 2024년까지 공급이 예정된 유닛은 3만6275호로, 2018~2020년 6만7925호에서 크게 줄어들게 된다.

NSW 주도에서 신규개발 사업은 물품 공급과 인력을 두고 주정부와 연방정부 기반시설 사업과 경쟁해야 하기 때문에 높은 건축비용을 부담해야 할 수 있다.

멜번의 경우 같은 기간 신규 물량이 4만 2250호에서 3만 4250호로 감소한다. 치셀스키 실장은 멜번은 오랜 기간 집에 갇혀 있었기 때문에 정원이나 비올 때도 운동할 수 있는 “웰빙 요소가 필요할 것”이라고 말했다.

브리즈번 공급량도 반으로 줄어들지만 첫주택구매자와 집을 줄이는 다운사이저의 높은 관심으로 아파트 매매가가 지난해 3배 증가한 골드코스트는 분위기가 더 낙관적이다.

퍼스 유닛 공급도 하락을 앞두고 있지만, 자원 중심인 도시 경제가 힘을 찾으면서 서부 해안에서는 임대공가율이 더 낮고 기존 아파트 매매가 증가하고 있다.

나이트프랭크 보고서는 코로나19 이전부터 실수요자가 투자자를 대체하기 시작하면서 전반적으로 건설되는 아파트 형태가 변화하고 있다고 지적했다.

치셀스키 실장은 “전통적으로 투자자들은 소형 물량에 관심을 보였지만, 코로나 이후 세계에서 봉쇄 경험 후 주민들이 더 큰 생활공간을 찾고 있기 때문에 임차 물량이 더 이상 소형이 될 수 없다”고 지적했다. 또한 개발업자가 이러한 추세에 적응해 실수요 물량을 더 많이 짓기 시작했지만 앞으로는 투자자들도 그러한 물량을 찾을 것이라고 예측했다.

개발업체는 초대형 아파트 빌딩 대신 저밀도 사업 부지를 더 많이 매입하고 있으며 저밀도용으로 매매된 부지는 2015년 10.1%에서 2020년 23.1%로 증가했다.