시드니, 멜번 집값 급등 11월 가속화

경매 물량 많고 낙찰률도 높아

호주 대부분 도시에서 집값이 급등하면서, 전국 평균 가격이 19개월 만에 처음으로 연간 증가율을 기록했다.

주택시장에서 주시하는 코어로직(CoreLogic) 주택가격지수는 10월 전국적으로 1.7퍼센트 상승해 연간 지수가 0.1%로 미미하지만 상승했다.

코어로직 팀 로리스(Tim Lawless) 조사부장은 2018년 4월 이후 첫 전국 연간 주택가격 상승이라고 밝히며 “RBA 금리 (누적) 0.75% 인하와 APRA(호주건전성감독청)의 대출상환 정책 완화, 연방 선거 결과에 따른 세제 개혁 관련 불확실성 제거의 시너지 효과가 이번 회복의 핵심”이라고 설명했다.

그는 또한 “광고된 물량 수준이 꾸준히 낮아 구매자 수요가 증가함에 따라 시장에 긴박감을 조성하고 있다”고 덧붙였다. 여기에 “금리가 앞으로 몇 달 동안 더 하락할 것 같다는 전망과 최근 경기 침체에 따른 주택구입능력 개선이 가치 상승을 뒷받침하는 또 다른 요인”이라고 설명했다.

월간 지수는 더 극적으로 라이언 펠스먼(Ryan Felsman) CommSec 수석 경제학자는 “호주 집값이 호조를 보이고 있다. 11월 전국 부동산 가격이 16년 만에 가장 많이 올라갔다. 호주에서 가장 인구가 많은 도시인 시드니에서는 집값이 2.7%나 급등해 31년 만에 가장 큰 폭을 기록했다”고 지적했다. 그는 “기록적으로 낮은 주택담보대출 금리와 대출 기준 완화로 수요가 급증했다”고 설명했다.

더 많은 판매자들이 부동산을 시장에 내놓으며 가격 상승을 이용하고 있다는 초기 징후도 있다. 코어로직 주간 경매 수치에 따르면 지난 주말 경매에 나온 주택은 3,000채 이상으로 2018년 3월 이후 가장 많은 것이다.

더 많은 주택이 매물로 나왔지만 주도 전체에 걸친 예비 낙찰율은 79%로 지난 주말보다 10%포인트 높았고 1년 전 실적인 41%의 거의 두 배에 달한다.

거의 85%에 가까운 시드니 예비 낙찰율은 최고 호황기에 가까우며 멜번의 경매 성공률은 78%로 추가 가격 상승을 시사한다.

시드니-멜번 몇 개월 이내 집값 기록 깰듯

현재 시장 추세를 감안할 때, 로리스 부장은 대도시 두 곳에서 몇 달 안에 새 가격 기록을 세울 것으로 기대하고 있다. 그는 ABC 뉴스와 인터뷰에서 “멜번 가격은 여전히 최고치에서 4% 가까이 낮으며… 회복은 약간 더 짧아, 아마 2달 안이 될 것”이라고 예측했다. 시드니는 2017년 시장 최고 호황기보다 8% 낮기 때문에 회복에 4달 정도 걸릴 것으로 예측했다.

AMP 캐피탈 셰인 올리버 수석 경제학자도 이와 같은 생각으로, 현재의 경매 낙찰율로 2020년 두 도시에서 가격 상승률 10-15%를 예상했다 그는 “호주 부동산 시장, 특히 멜번과 시드니는 2017년 호황과 FOMO에서, 지난해 침체와 FONGO로 쓰러졌고, 이제 FOMO가 돌아오면서 다시 호황을 향해 가고 있는 것처럼 보인다”고 말했다.

FOMO는 구매를 미뤄 오르는 시장에서 기회를 잃을까 두려워하는 상태 (fear of missing out)이며 FONGO는 하락하는 시장에서 팔고 나오지 못할까 봐 두려워하는 상태 (fear of not getting out of falling market by selling)이다.

호바트와 캔버라 집값은 이미 기록적인 수준에 있으며 이와는 대조적으로 퍼스는 최고점에서 21퍼센트 낮은 상태, 다윈 가격은 30퍼센트 이상 떨어졌다.

그러나 로리스 부장은 금리가 더 하락하더라도 현재 양대 도시의 급격한 가격 상승 속도는 오래 지속될 것 같지 않다고 예측한다. 그는 “지난 3개월 동안 성장율을 연간으로 계산하면 전국 지표가 이미 두 자릿수 연간 성장률(+15.3%)을 훨씬 상회하고 있는 것을 암시하는 반면 시드니와 멜번 주택은 최근 3개월간 추세에 근거해 연간 자본소득이 20%대 중반 정도를 기록하고 있다”고 설명했다.

이 상태에서 “임금과 가계소득 증가율이 낮은 상태를 유지하고 있고, 경제여건이 탄력을 잃고 있으며, 주택구매능력이 (대도시에서 이미 높은 기반에서) 다시 한번 악화되고 있다는 것을 감안하면, 이런 빠른 회복을 유지하는 데 있어서 역풍이 불 가능성이 있다”는 것이다.

주택가격 붐 지역간 하늘과 땅

더구나 집값 반등은 전국적으로 균일하지 않다.

지난달 시드니 가격은 2.7% 급등했고, 호바트는 2.3%, 멜번 2.2%, 캔버라 1.6%로 급등했지만, 브리즈번, 애들에이드, 퍼스 등에서는 가격 상승이 더 억제된 반면 다윈에서는 가격이 1.2% 더 떨어졌다.

지난 분기에 걸쳐 시드니, 멜번만 큰 폭의 상승세를 보였고 캔버라, 호바트, 브리즈번, 애들레이드는 소폭 상승하는데 그쳤고, 퍼스와 다윈은 계속 하락세를 보였다.

주택가격 변화

코어로직 자료에 따르면 시드니나 멜번 내에서도 더 비싼 지역이 저가 교외 지역보다 훨씬 더 큰 가격 상승을 기록하고 있음을 보여준다.

지난 한 해 동안 주도 가격 상승이 가장 강력한 4대 하위 지역은 멜번 inner-east, inner-Melbourne, 시드니 Hill 지구와 inner-west이다.

전체적으로 시드니 부동산에서도 상위 4분위 시장의 분기별 가격 상승률은 7.4%로 이와 비교해 하위 사분위 전체는 3.8%를 기록했으며 멜번(8.1% 대 4.2%)에서도 비슷한 차이를 보였다.

로리스 부장은 주택시장 중 고가치 부문에 걸쳐 더 강력한 성과는 침체기에 이 부문에서 가격이더 많이 하락하는 것과 최근 상환능력 규칙을 조정해 대출 한도를 증가시킨 것이 복합해서 작용한 것으로 볼 수 있다고 설명했다. “또한 우량 부동산 시장에서 단독주택의 희소가치가 강한 자본소득을 뒷받침하는 요인”이라고 덧붙였다.

그러나 로리스 부장은 구매자들이 다시 프리미엄 지역에서 가격 경쟁에서 밀려 나가면서 이러한 양도소득 효과가 저가 지역으로 뻗어 나갈 것으로 예상했다.