2020년 부동산 시장 전망

부동산조사 기관 코어로직에서 발표한 3월분기 부동산 시장 & 경제리뷰를 기준으로 코어로직 일라이자 오원 호주조사실장이 코로나19 발생 이전부터 올해 남은기간 전망까지 주택시장을 분석한 내용을 정리했다.

호주는 역사적으로 주택가치가 상대적으로 부정적 경제충격에서 분리되어 왔지만 거래활동에 대한 영향은 좀 더 컸다. 같은 현상이 코로나19로 인한 경기 침체가 발생하고 있는 현재에도 일어나고 있으며 종합 주도 시장은 지난달 0.5%에도 미치지 못하는 경미한 하락세를 보였다. 코어로직 추정에 따르면 매매부동산은 4월 한달간 40% 가략 감소한 것으로 보인다.

이미 알려진 대로 코로나19 이전 호주경제 전망은 다소 긍정적이었다. 주택구입능력 제한과 매물량이 많아지면서 성장 모멘텀이 둔화될 것으로 예상됐지만 주택시장 가치 성장은 2020년에도 연장될 것으로 기대됐다.

그러나 코로나19 시작과 이로 인한 경제적 봉쇄로 인해 주택시장이 운영되는 환경은 완전히 변화됐다. 전체적으로 호주 주택시장은 이제 또 한번의 침체시점에 와 있다.

호주 부동산 시장에 가장 큰 영향을 미친 규제는 3월 20일과 25일 사이에 시작됐다. 호주 국경이폐쇄되고, 비필수활동이 문을 닫고, 공개 부동산 인스펙션과 현장 경매가 금지됐으며 공공집합은 2명으로 제한됐다.

5월 중순에 이르러서는 대부분 지역에서 현장 경매가 재개됐으며 부동산 인스펙션도 단계적으로 허용되고 있다. 그러나 해외이민자에게 국경이 막혀 있고 실업률이 오르는 상황에서 신규 주택수요는 계속 하락할 것으로 보인다.

코로나19로 실업율, 불완전고용 증가

호주 경제에서 중요하게 고려할 요소는 노동력과 민간부문 구조이다. 호주 사업체의 97.4%는 20명 미만으로 구성되어 있다. 중소사업체에 고용된 노동력 비율이 이렇게 높기 때문에 호주 노동력은 특히 실업에 취약하게 된다. 소규모 사업체가 경기 침체시 많은 자본력이 없는 경향이 높기 때문이다. 이 때문에 정부 경기 부양책은 중소규모 사업체를 표적으로 했다.

통계국에서 실시한 노동조건 조사에 따르면 3월 14일부터 4월 14일 사이 공식 일자리(payroll job)의 7.5%가 없어졌다. 일자리 손실 가운데 최고 비율은 음식과 숙박서비스(-33.4%)와 예술 및 여가서비스(-27.0%)에서 일어났다.

5월 발표된 ABS 실업자료에 따르면 4월 직장을 잃은 호주인은 60만명에 육박하며 실업률은 5.2%에서 6.2%로 증가했다. 불완전고용은 4월 4.9%에서 13.7%로 급증해 사상 최고를 기록했다. 불완전 고용 상태는 업무 시간이 줄었지만 연방정부의 일자리지킴 보조금 제도로 인해 고용관계를 유지했다는 것을 시사한다고 볼 수 있다.

거주부동산에는 어떤 일이?

3월 17일 코어로직은 그러한 경우 부동산 가치 실적을 분석하는 글을 발표했다. 이 글의 결론은 부정적 경제 충격이 반드시 부동산 가격의 심각한 하락으로 이어지지 않는다는 것이었다.

또한 부동산은 사는 곳이어서 주식만큼 투기 대상이 되지 않기 때문에 침체기에도 주식만큼 하락하지 않는다. 이에 더해 주식만큼 빨리 사고 팔 수 없기 때문에 가격 변동도 그렇게 불안정하지 않다는 뜻이다.

코로나19 침체가 시간적으로 제한된다는 특징 때문에 매도인은 부동산 가치를 크게 기대해 경제가 전면 생산으로 돌아올 때까지 매매를 보류할 수 있다. 그러나 현재 높은 수준의 가계부채는 주택시장조건에 소득 상실, 실업, 질병과 같은 가계 상황의 불리한 변화의 위험을 증폭시킨다.

마지막으로 부동산 매매량은 경제 충격에 대응해 좀더 급격한 하락을 보였고 코로나19 침체기에 더욱 더 영향을 받을 수 있다.

주택가치는 경미한 하락세

지금까지 주택가치는 경미한 둔화세만을 보였다. 5월 초까지 주도 주택가치는 한달간 0.5% 가량하락했으며 주택가치가 0.5%정도 하락한 멜번에서 가장 컸다.

주택가치 28일 주기 변화

부동산 매매 4월 40% 하락

코어로직 모델링에 따르면 호주 전역에 걸쳐 거주부동산 매매가 4월에 걸쳐 약 40% 감소한 것으로 추정된다. 감소 규모는 호주 여러 지역에 걸쳐 상당히 균일하며 소비자 신뢰 하락이 감소의 주된 원인이다.

코어로직 매물 자료에는 지난해 같은 기간보다 매매 가능 물량이 약 25% 낮은 것으로 나타났다. 매매 물량 수준이 낮은 것은 거주부동산을 개발하고 판매하는 측에 어려운 시기라는 것을 나타낸다. 그러나 이는 또한 시장에 몰려드는 염가 투매 부동산이 없다는 신호이기도 하다. 다시 말해 팔 필요가 있는 사람이 많지 않기 때문에 파는 사람이 많지 않다는 것이다.

실업이 증가하고, 임금과 노동시간이 하락하는 시기에 주택담보대출 상환 유예로 인해 취약한 주택 소유자들이 투매를 하지 않도록 보호됐다고 볼 수 있다.

임대료는 부동산 가격보다 더 영향받을 것

부동산 시장에서 또 다른 어려운 부분은 임대료이다. 코어로직 자료에 따르면 4월 한달간 호주 전역에서 임대료가 -0.4% 하락했으며, 호바트가 -1.1% 하락해 폭이 가장 컸다.

숙박 및 음식 서비스, 예술 및 여가 서비스 전반에 걸쳐 일자리가 1/3가량 줄어들었기 때문에 특히 고용 감소로 임대시장이 위축됐다. 이 부문 노동자는 일반적으로 젊고, 소득이 적으며, 임차인일 가능성이 더 높다.

주택융자 조건 용이 – 사상 최저 금리 몇 년간 유지될 것

코로나19 발생 전 주택융자조건은 잠재 구매자를 더 수용하는 방향으로 가고 있었다. 이는 일시적 거시건전성 조치의 폐지, 2019년 6월과 10월 사이 기준 금리 반감 및 일반적인 주택담보대출 상환능력 평가율이 2019년 3월 7.3%에서 2019년 12월 6.3%로 하락함으로써 가능했다.

기준금리 하락도 3월까지 대출지표 이자율에 반영되어 있다.

2020년 3월 기준 대출지표 이자율

표: 코어로직. 자료출처: APRA, RBA. 주: 자료는 모든 기관에 걸친 대출지표 이자율이다.

그러나 통화정책과 금융규제는 코로나19에 대응해 급격히 변화했다. 대출기관간 높은 수준의 유동성과 지출을 장려하기 위한 저비용 부채를 확보하기 위해 정책은 이제 더 보수적인 대출환경 시행을 유예하는 것으로 초점이 맞춰져 있다.

중앙은행(RBA)은 이전에 ‘유효 하한선’으로 언급된 0.25%인 사상 최저 금리를 채택했다. 이는 추가 금리인하가 경제에 혜택을 추가하지 않는다는 뜻이다. RBA 목표 기준금리는 유효 하한인 0.25% 상태로 몇 년간 유지될 것으로 보인다.

금리인하는 통상 주택가격에 인플레 효과가 있어 1% 금리 인하는 2년에 걸쳐 부동산 가격을 약 8% 인상시킨다. 그러나 소비자 신뢰도가 비정상적으로 낮은 수준이기 때문에 사상 최저 금리가 단기적으로 추가 가격 인상으로 이어질 가능성은 낮다.

APRA 대출 용이한 조건 보완 조처 마련

호주건전성감독청(APRA)에 따르면 코로나19 시작 전 호주 은행의 자본상태는 견실했다. 이를 설명하기 위해 APRA가 사용하는 지표는 CET1 비율로 자산의 위험요소에 대비해 은행이 반드시 유지해야 하는 필요 자본 비율을 일컫는다.

APRA는 현재 환경에서 은행이 최소자본요건을 충족하는 한 이러한 자본비율이 2017년에 정한 추가로 높은 필요자본 아래로 내려가는 것이 허용된다고 인정했다. 이로써 은행은 향후 몇 달간 대출할 여지를 더 갖게 된다.

APRA가 마련한 기타 편의정책은 상환이 6개월간 중단된 경우 대출에 대한 신규 보고 방법, 감독 및 정책 시행 2021년까지 연기, 바젤III 개혁 시행 2023년까지 연기 및 6개월간 신규 은행업 면허 발행 중단 등이 있다.

소득감소로 이러한 부채가 상환되지 못한다면 염가투매 사례가 증가하며 결국 광범위한 부동산 시장가치 하락을 가져오게 된다.

그러나 코어로직은 호주 주택시장이 아직 그러한 곤란의 징후는 없다는 점에 주목했다. 이는 매매 물량이 아주 낮다는 사실로 뒷받침된다.