전국 주택가격 연간상승율 32년 만에 최고
1년 주택가격 상승, 임금상승보다 11배 빨라 호주 동부 양대 도시인 시드니와 멜번에 봉쇄가 계속되고 있지만 호주 주택가격은 기록적인 성장을 계속하고 있다.... 전국 주택가격 연간상승율 32년 만에 최고

1년 주택가격 상승, 임금상승보다 11배 빨라

호주 동부 양대 도시인 시드니와 멜번에 봉쇄가 계속되고 있지만 호주 주택가격은 기록적인 성장을 계속하고 있다.

코어로직 전국 주택가격 지수에 따르면 8월 호주 전역 주택가격 상승율은 1.5%를 기록했다. 이는 평균보다는 훨씬 높지만 1월 이후 월간변화로는 최저 수준이다.

다윈 (-0.1%)을 제외한 모든 주도가 8월 한 달간 상승하면서 주택가격 상승은 계속 호주 전역에서 나타나고 있다.

8월 주택가격 지수는 가격 성장율이 올해 3월 정점을 지난 후 완화되고 있다는 것을 다시 보여준다. 3월 전국 주택가격은 월간 2.8% 상승했고 주택가격이 3.7% 상승한 시드니가 주도했다. 팀 로리스 코어로직 조사국장에 따르면 성장율 둔화는 지속되는 봉쇄보다는 주택구매능력 악화로 인한 한계와 더 관련되어 있다.

코어로직 주택가격 지수. 2021년 8월 31일 기준

주택가격 변화율

출처: 코어로직 주택가격 지수. 퍼스와 서호주는 코어로직에서 다른 주택시장 기록과 차이를 조사하는 동안 잠정적으로 제외됐다. 주도 종합, 지방 종합 및 전국 등 총지수는 서호주의 상대적으로 작은 가중치를 포함하기 때문에 이 문제가 해결될 때까지 표 해석에 유의해야 한다.

로리스 국장은 “주택가격이 지난 한 해 임금 상승보다 11배 빠르게 올라, 아직 집을 소유하지 않은 사람들이 진입하는데 더 상당한 장벽을 만들었다”고 지적했다. 봉쇄는 소비자 심리에 분명히 영향을 미쳤고, 지금까지 이동규제는 광고 매물량 감소와 일부 주택 매매 감소를 야기했지만 가격 성장 탄력에는 영향이 적은 것으로 나타났다. 로리스 국장은 계속해서 구매할 수 있는 부동산이 부족해 지는 것이 “주택가격 상방 압력에 핵심”이라고 해석했다.

8월 기준 올해 호주 주택가격은 15.8%, 전년 대비 18.4% 올랐다. 가격으로는 전국 주택가격 연간 상승은 약 10만 3400달러, 주당 1990달러에 해당한다. 이와 비교해 호주인 급여는 평균 연간 성장율 1.7%를 기록했다.

이는 1989년 7월 이후 주택가격 성장 연간 속도가 가장 빠른 것이다. 1980년대 내내, 전국 주택가격 연간 상승 속도는 최대31% 였기 때문에 아직 미지의 영역은 아니다. 그러나 현재 연간 성장율은 상승세로 30년 평균 연간 성장율보다 3.6% 높다.

주택가격 월간 변화

출처: 코어로직 주택가격 지수

주택가격 변화

출처: 코어로직 주택가격 지수

주도 단독주택-유닛 가격상승 격차 감소

멜번-브리즈번은 더 벌어져

주도 단독주택은 유닛과 비교해 계속 더 높은 성장율을 기록하고 있지만 격차는 좁혀지고 있다. 올해1분기, 주도 단독주택 가격은 매월 주도 유닛가격의 1.1% 정도 더 빨리 성장했다. 8월이 되면서 평균 격차는0.7%로 줄었다. 로리스 국장은 주택가격과 유닛 가격 성장율 수렴이 주택구매능력이 더욱 더 악화된다는 반증으로 해석했다.

단독주택과 유닛 가격 성장 격차 감소는 호주에서 가장 비싼 도시인 시드니에서 가장 두드러진다. 시드니에서 3월 주택가격 월간 상승은 유닛보다 2% 높았지만8월에는 0.6%로 줄었다. 중위가격 기준 시드니 유닛은 단독주택보다 거의 47만 달러 저렴하다. 동시에 멜번과 브리즈번에서 주택과 유닛 가격 성장 격차는 더 벌어졌다.

최근 몇 달간 광고 물량과 주택수요가 모두 부정적인 영향을 받았다. 5월 신규광고 부동산은 5년 평균보다 19.7% 높았지만 봉쇄와 계절적 요인으로 8월 신규 부동산 매물은 5년 평균보다 -5.8% 낮게 떨어졌고 총 매물은 평균보다 -29.4% 줄었다.

추정 주택매매 건수도 역시 영향을 받아 8월 기준 3개월간 이전3개월 기간과 비교했을 때 전국적으로 -9.0% 하락했다. 매매 감소에도 불구하고 주택시장 활동은 여전히 평균 수준보다 높은 수준이다.

경매 낙찰율과 개인 매매 수치에서도 강력한 매각 조건이 나타난다. 로리스 국장은 “경매 낙찰율은 특히 많은 경매가 시장에서 철회된 멜번에서 더 낮은 추세를 보였다. 그러나 경매가 이뤄진 경우 경매 전 매각 비중이 크지만 대다수가 성공리에 거래되고 있다”고 밝혔다.

마찬가지로, 부동산 매매에 걸리는 일수도 크지는 않지만 증가하는 추세이다. 그러나 봉쇄 장기화를 겪고 있는 도시를 포함해 대부분 도시에서는 주택이 최장 30-35일 안에는 매매된다. 동시에 매도인 할인율은 사상 최저 수준을 유지해 매도인 대부분이 최초 가격 기대치에서 크게 낮추지 않고 있다는 뜻이다.

임대 성장세 둔화, 총임대수익율 사상 최저 수준

최근 몇 달간 임대료 성장세는 둔화했지만 성장 추세 자체는 강력한 상태이다. 전국적으로 임대료는 8월 기준 12개월 간 8.2% 올라, 2008년 이후 최대 상승을 기록했다.

코로나19 대유행 시기 뚜렷한 주택과 유닛간 임대료 격차는 계속됐다. 전국적으로 주택임대 비용은 유닛임대보다 2배 이상 올랐다. 8월 기준 12개월간 전국 평균 주택임대 성장율은 9.9%, 유닛 임대료 성장율은 4.0%로 나타났다. 주택과 유닛 임대간 격차는 시드니와 멜번에서 가장 두드러져, 유닛 시장이 상당히 낮은 성장율을 기록했다. 대부분 다른 주도에서도 추세는 비슷하지만 양대 주도만큼 차이가 크지 않다.

로리스 국장은 기존과 같이 시드니와 멜번이 외국인 이민자 임차인에게 크게 의존하고 있기 때문이라고 지적했다. 특히 유학생은 시드니와 멜번 도심 고층 아파트 임대 수요를 대부분 뒷받침하고 있다. 국경 봉쇄로 인한 수요 급락에 더해 양대 도시 모두 전례없는 도심 아파트 건설 급증으로 상황이 악화됐다.

멜번과 정도는 덜하지만 시드니 유닛 임대가 약세이긴 하지만, 두 도시에서도 임대료가 상승하기 시작했다. 시드니 유닛 임대료는 올해 들어 매월 꾸준히 상승했으며 멜번 유닛 임대료는 6월 이후 오르고 있다.

연간 임대료 변화, 주택

출처: 코어로직 주택가격 지수

연간 임대료 변화, 유닛

출처: 코어로직 주택가격 지수

가장 강력한 임대 시장은 여전히 퍼스와 다윈이지만, 이 두 도시에서는 이미 임대료 연간성장율이 정점을 지난 것으로 보이며, 나머지 주도에서는 임대 성장이 상향세를 지속하고 있다.

전국 주택가격은 18.4%, 임대료는 이보다는 낮은 8.2% 상승하면서 결과적으로 수익율 수축이 계속되고 있다. 전국적으로 총임대수익율은 사상 최저 수준인 3.32%로 떨어졌다. 임대수익율이 사상 최저 수준을 기록한 곳은 시드니나 멜번만이 아니다. 브리즈번 (3.99%), 호바트 (4.01%), 캔버라 (3.99%)도 8월 총임대수익율이 사상 최저로 떨어졌다.

호주 주택시장은 이전 봉쇄에서 겪었던 것과 같은 방식으로 델타변이 확산과 관련된 불확실성을 헤쳐나가고 있는 것으로 보인다. 구매자 수요 대비 낮은 광고 물량 덕택으로 주택가격은 계속 오르고 있지만, 속도는 올해 초보다는 둔화됐다.

매물량은 봉쇄가 계속되는 도시에서 크게 하락했지만 수요가 공급을 계속 초과하면서 신규 매물을 빠르게 흡수해 전반적으로 호주 전역에서 광고 매물량이 적은 상태이다. 주택 매매량도 적은 추세로 이는 대부분 시드니와 멜번 규제에 따른 것이다. 시드니와 멜번에서는 이전 3개월과 비교해 매매건수가 각각 -19%와 -34% 하락했다. 현장 부동산 인스펙션 관련 규칙이 멜번에서 더 엄격하기 때문에 매매활동이 더 크게 감소한 것으로 해석할 수 있다.

봄이 오면서 보통 신규 매물량이 증가하며 브리즈번, 애들레이드 퍼스, 호바트에서 부동산 시장에 봄이 오는 징후가 보인다. 그러나 봉쇄규제가 시행 중인 도시 상황은 당연히 다르다. 시드니, 멜번, 캔버라에서 신규 매물은 여전히 낮은 추세이다.

주택시장 활동은 이전 지역별 봉쇄와 지난 해 말 멜번의 장기 봉쇄 이후 상당히 빠르게 반등했다. 코어로직은 이번에도 규제가 해제되면 비슷한 상황이 될 것을 기대하고 있다.

다만 규제가 해제되면 억제돼 있던 공급이 풀리면서 물량이 증가할 가능성이 있지만 수요가 봉쇄 이후 같은 수준으로 증가할 지는 불확실한 것으로 보고 있다.

코어로직은 주택구매능력 제한이 점차 주택시장 활동을 둔화시키고, 그 이후에는 신용조건이 엄격해져 수요에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상하고 있다. 결과적으로 추가 구매자는 없는 상황에서 매물량이 증가한다면 올해 말 가격 성장을 누르는 추가 요인이 될 수 있다.

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