주택담보대출 저렴하지만 아직 위험 없어, APRA

주택가격이 빠르게 오르고 있지만, 당분간 주택융자 대출기준이 변화할 가능성은 거의 없어 보인다.

호주 건전성 감독청(APRA) 최근 자료에 따르면 위험이 높은 신규담보대출 비율이 12월 분기 다소 증가한 것으로 나타나지만, APRA는 “대출 기준의 실질적 완화” 증거는 없다고 판단했다.

거주부동산 구매용 대출은 올해 1월 288억 달러로 새 기록을 세웠으며 10년 평균보다 34.8% 높은 수준이다. 이는 주택가격이 새 기록을 세우는데도 영향을 미쳤다.

그러나 APRA는 2020년 12월 분기까지 대출기준은 크게 악화되지 않았기 때문에 신용정책을 강화하는 방식의 개입이 불필요하다는 입장이다. 일라이자 오웬 코어로직 호주조사부장은 지난해 12월 분기가 시드니와 멜번 부동산 가격이 코로나19 규제에서 벗어나 플러스로 돌아섰기 때문에 특별히 중요하다고 평가했다.

신규 주택융자 중 거치식 융자 비율 19.2%로 증가

일정기간 이자만 상환하는 거치식 신규주택융자 비율은 12월 분기 19.2%를 기록해 전분기 18.5%에서 다소 증가했다. 그러나 지난 2년간 평균인 18.7%와 큰 차이를 보이지 않는다. 또한 2015년 6월 분기에 기록했던 사상 최고 비율인 45.6%보다 훨씬 낮은 수준이다. 그러나 오웬 부장은 은행거래 통계 수집이 개선되어 과거 계열 자료를 최근 자료와 직접 비교할 수 없다고 지적했다.

2017년까지 몇년간 거치식 융자는 광범위한 금융안정성에 잠재적 위험으로 지적됐다. 당시 차입자가 거치식 상황조건으로 신규대출을 받거나 재융자 및 거치 상환 기한을 연장하는 것이 점점  더 흔해지고 있었다. 이로 인해 집값과 가계 부채가 오르는 시기에 융자 원금 상환이 지연되게 됐다.

거치식 융자 방식은 일반적으로 이자상환액에 대해 세금감면을 신청할 수 있는 투자자에게 더 인기가 높다. 오웬 부장은 전체 대출에서 투자자가 차지하는 비율이 낮은 상태로 유지되는 상황에서 이 부문에 대한 거치식 대출로 인한 금융안정성 위험은 낮을 것으로 보았다.

대신 규제당국이 주시할 가능성이 높은 부분으로 실소유자에 대한 거치식 대출 비중에 주목했다. 지난해 9월 분기 실소유자에 대한 거치식 대출건수는 32.5% 증가해 거치식 신규대출의 45.7%로 사상 최고를 기록했다. 대출원금을 갚지 않는 실소유자가 계속 증가하면 가계부채 수준에 상방압력으로 작용해 결국 금리가 오를 때 안정성 위험을 야기할 수 있다.

6 이상 총부채상환비율 2년 중 최고

APRA는 이미 대출기관에 6이 넘는 소득대비대출비율 (LTI, loan-to-income ratio)과 총부채상환비율(DTI, debt-to-income ratio)에 노출되는 것을 경고했다.

개인의 소득에서 대출이 차지하는 비율인 LTI 비율이 6배 이상인 신규담보대출 비율은 12월 분기 대출의 7%에 달했다. 이는 2019년 3월에 시작된 통계 계열에서 최고 수준이다. 차입자의 소득으로 전체 부채 상환액을나눈 값인 DTI 비율이 6이상인 대출은 12월 분기 신규 담보대출의 17.2%를 차지해 역시 통계 계열에서 가장 높았다. 그러나 APRA는 DTI 대출이 “장기평균 수준 이내”에 있다며 이 수치에는 우려를 표하지 않았다.

오웬 부장은 현재 나타나고 있는 시드니와 멜번 부동산 시장 전체 지역 수요 증가가 DTI를 시험대에 올릴 것이라고 우려했다. 이는 시드니 전역에서 소득대비 주택가격비율이 2013년 이후 평균 8.5 정도, 멜번에서는 2015년 이후 7.5 정도를 기록했기 때문이다. 소득이 상대적으로 제자리 걸음을 하는 상황에서 주택가격이 상승하면, LTI와 DTI가 모두 더 오를 가능성이 있으며 이는 규제 당국에서 위험이 커지는 결과로  판단하게 될 가능성이 있다.

실소유자・투자자 모두 LVR 높은 신규담보대출 늘어

2020년 12월 분기 전체 차입자에서 담보인정비율(LVR)이 80% 이상인 신규담보대출 비율이 이전 분기 39.9%에서 42.0%로 증가해 사상 최고를 기록했다. 실소유자에서 급증세가 가장 커 LVR이 80% 이상인 신규대출이 45.7%, 90% 이상은 14.1%였다.

APRA는 이러한 증가가 부동산 시장이 실소유자 특히 첫주택구입자 참여가 증가하는 것을 반영한다고 해석했다. 첫주택구입자는 계약금이 낮은 주택담보대출의 위험을 줄여주는 대출 보증제도나 연방정부 내집마련 대출보증제도를 통해 주택시장에 진입할 수 있다.

오웬 부장은 최근 APRA 자료를 통해 호주 전역의 부동산 가격이 최근 급등했음에도 불구하고 주택담보대출에 따른 위험이 급증하지 않은 것으로 나타났다고 평가했다. 필립 로우 RBA 총재는 최근 연설에서 앞으로 수년 간 낮은 기준금리를 유지하겠다는 전략을 재차 강조했으며 이는 주택 수요를 계속 지지할 가능성이 높다.

오웬 부장은 또한 대출 기준이 악화되더라도 호주에서 전에 겪었던 것처럼 충격을 경감시킬 수 있다고 지적했다. 상환능력 평가비율, 소득 대비 부채나 대출 규모(LTI 또는 DTI 비율) 또는 주택 평가가치 대비 대출 규모(LVR)를 강화함으로써 위험을 경감시킬 수 있다는 것이다. 금융감독기관협의회(Council of Financial Regulators)는 최근 성명을 통해 현 단계에서 대출기준이 대체로 유지되고 있지만 대출여건이 위험해지면 준비해 놓은 대응책이 있다고 거듭 강조했다.

오웬 부장은 APRA 12월 분기 통계가 ‘위험이 커지는’ 대출 방식으로 향하는 추세를 보여주지만, 그 규모가 규제당국의 대응을 촉발할 만큼 크지 않다고 봤다. 그러나 이러한 추세가 지속되거나 실제로 가속화된다면, 주택 관련 금융 안정성 위험을 억제하기 위한 규제당국의 개입을 보게 될 가능성이 더 높아질 것으로 보인다.