2011년 홍수와 올해 홍수, 주택시장에 미치는 영향은?

사진: 2월 말 홍수로 침수된 노스 브리즈번 지역.

브리즈번에서 홍수 복구 노력이 계속되고 있는 가운데 이번 홍수가 침수지역 부동산 시장에 미치는 영향을 코어로직이 정리했다.

코어로직은 지난 한 해간 호주 동부해안, 특히 퀸즈랜드 남동부와 북부 뉴사우스웨일스 부동산 시장 성적을 주도적 가격 상승, 경매활동 증가 및 유리한 국내 이주추세로 요약했다. 그러나 2월 말 자연재해는 호주 부동산 시장이 극단적 기상현상과 기후변화의 영향을 피할 수 없다는 사실을 되새겨 주었다.  

2011년 브리즈번 홍수에 이어 브리즈번 주택가격은 2011년 1월부터 2012년 1월까지 계속 하락해 -6.1%에서 최저점을 찍었다. 이러한 하락세는 2011년 11월부터 수차례 금리인하에 힘입어 회복세로 접어들었다. 그러나 브리즈번 주택시장이 2014년 3월 전까지는 2010년 12월 기록했던 가격대로 완전히 회복되지 않았다.

도표 1. 2011년 1월부터 주택가격 변화 – 특정지역 주택시장

2011년 홍수 이후 부동산 시장 하락과 회복

코어로직은 당시 브리즈번 주택가격이 이미 2010년 중반부터 하향세였기 때문에 홍수가 부동산 가격에 미치는 영향만을 분리해 내기는 쉽지 않다고 지적했다. 이 하락세는 자원 붐과 호주가 세계금융위기에서 회복하는 가운데 통화정책의 긴축으로 촉발됐다.

도표2는 광역브리즈번 주택가격 지수와 2011년 홍수로 침수된 8개 지역을 비교해 각 시장마다 주택가격의 변화율을 보여준다. 도표 3은 2011년부터 가격 하락세 정도와 각 시장이 회복하는데 걸린 시간을 나타낸다. 전체적으로 홍수에 영향을 받은 지역이 광역 브리즈번보다 주택가격이 더 급락하면서, 가격이 2011년 1월 수준으로 회복하는데 평균 5.1년이 걸렸다.

도표 2. 2011년 1월부터 주택가격 변화율 – 특정 지역 주택시장

도표 3.0 광역 브리즈번 vs 특정 지역 주택시장 하락세 요약

2011년 홍수 이후 3-4년 안에 가격 회복

2011년 홍수로 침수된 지역은 홍수 이후 한해 동안 브리즈번에 비해 더 큰 하락세를 기록했지만, 대부분 지역은 강변 지구가 당시 강변에서 더 멀리 떨어진 지역보다 여전히 프리미엄 가격을 유지해, 3-4년 안에 가격을 회복했다. 코어로직은 호주인이 역사적으로 물과 가까운 곳에 있는 주택에 높은 가치를 두어 왔기 때문에, 이러한 추세가 더 빈번한 악천후 예보에 따라 바뀔지는 아직 알 수 없다는 입장이다.

이 기간 브리즈번 시장에 또다른 주목할 만한 영향은 거래활동 하락이다. 2011년 1월까지, 월간 매매량은 광역브리즈번 지역에 걸쳐 2115건으로 지난 20년동안 최저수준에 달했다. 시장에 추가되는 신규 매물은 전년도와 비교해 2011년 1월까지 주목할 정도로 낮은 -27.8%를 기록했다. 도표 2와 3에 제시된 지역에서도 신규 매물량이 비슷한 수준으로 하락했다가 2월 반등하는 것이 분명하게 나타나, 홍수 이후 매매와 물량이 다시 증가하기 시작했다는 것을 시사한다.

코어로직이 2011년부터 분석한 8개 지역에 걸쳐 임대료는 헤도닉 임대가격지수로는 하락이 나타나지 않았다. 대신 2012년 1월까지 1년간 임대료는 평균 4.2% 증가했다. 이는 당시 임대 가능한 주택물량이 더 줄어들어 광고 임대료에 상방압력을 가했을 수 있다.

2011년 vs 2022년

코어로직은 2011년 시장과 2022년 시장의 가장 큰 차이로 이러한 엄청난 기상이변 사이 시간 간격을 꼽았다. 2011년에는 대규모 홍수가 1974년 이후 이 지역에 영향을 미치지 않은 상황이었으며, 그 당시 정도 홍수는 ‘100년에 한 번 일어나는 현상’으로 간주됐다. 그러나 현재 주택 소유주에게는 11년 정도 밖에 안 된 일이다.

코어로직은 2011년과 올해 홍수간 짧은 시간차가 무엇보다 저지대 주택에 대한 구매자의 태도를 변화시킬 수 있다고 보았다. 반대로 시간이 갈수록 홍수 위험이 낮은 시장으로 더 많은 수요가 모여들 수 있다. 또한 홍수 영향 지역 주택에 대한 보험료 증가로 이어져 구매자들이 이런 지역을 피할 수 있다. 이 뿐 아니라 건설업계에서 수요가 이미 높고, 노동력과 자재는 부족한 상황에서 개보수 가격을 더 높일 수 있다.

올해 경제환경 11년 전과 판이

코어로직은 아직 많은 해안가 지역에서 청소와 피해 평가가 아직 완료되지 않았기 때문에 현재 홍수로 인한 주택시장 비용과 시사점은 평가하기 어렵다고 밝혔다. 또한, 홍수 1년 이내에 금리 하락으로 시장이 지탱되던 11년 전과 달리 통화정책이 향후 12개월간 긴축될 가능성이 더 많기 때문에 운용환경이 아주 다르다고 지적했다. 코어로직은 궁극적으로 이러한 기상현상은 현재는 물론 미래에도 부동산과 금융부문에 커다란 과제를 제기하는 기후변화의 영향을 강화할 것이라는 원칙적인 평가를 내렸다.

한편 홍수로 인한 피해의 전모가 서서히 드러나면서 아나스타샤 팔라셰 퀸즈랜드 총리는 6일 기자회견에서 고난지원금 신청 2만 6686건이 접수됐다고 밝혔다. 총 9643건이 지급되어 총액 420만 달러로 2만 3000명이 정부 지원을 받았다. 팔라셰 주총리는 지역사회 안전핫라인에 걸려온 전화가 1만통 이상이라고 밝혔다.

주정부와 연방정부는 5일 홍수로 피해가 큰 소상공인, 농장, 비영리단체와 스포츠 및 지역사회 클럽에 대한 5억 5850만 달러 규모의 재정지원안을 발표했다.

선콥 보험은 퀸즈랜드에서만 청구된 보험금이 1만 5000건으로 가장 큰 영향을 받은 지역은 5개 지역은 록리(Rocklea), 디건(Deagon), 브라이튼(Brignton), 윈저(Windsor), 더갭(The Gap)이라고 밝혔다.