도심 임대 시장 안정화 징후, 코어로직 자료
도시 임대 시장이 안정화 징후를 보이기 시작했지만 아직 회복은 멀다. 도심 임대 시장 안정화 징후, 코어로직 자료

국경 완전 개방 안 되면, 멜번 유닛 임대 소득 완전히 회복 못해

코로나19가 호주에 상륙한 이후 악회됐던 도심 임대시장이 아직 회복까지는 멀었지만 최근 시드니에서 안정화되는 징후를 나타내는 자료가 나왔다. 그러나 멜번은 신규 아파트 공급이 계속되면서 국경이 개방되어 해외 입국자가 코로나19 이전 수준으로 회복하지 않으면 임대 소득이 완전히 회복하기는 힘들 것으로 전망된다.

지난 12개월간 호주 주택시장에서 가장 두드러진 추세는 시드니와 멜번 도심 아파트 시장 임대가 악화된 것이다. 코어로직에 따르면 광역주도 수준에서 임대가치는 지난해 3월 이후 시드니 유닛의 경우 -4.9% 떨어졌고, 멜번 유닛 임대료는 -8.2% 하락했다.

시드니와 멜번 유닛임대를 끌어내리는 지역은 대부분 도심지역이다. 코어로직 추정치에 따르면 시드니 SA4 ‘도심 및 인근 남부(City and Inner South)’ 지역은 광역 시드니 전체 투자 유닛의 18.6%를 차지한다. ‘멜번-도심인근(Melbourne – Inner)’ 지역은 광역멜번 투자 유닛 물량의 45.9%를 차지하는 것으로 추정된다.

사실상 전국적으로 코로나19 관련 규제가 시행된 이후 12개월에 해당하는 지난해 4월부터 1년간 시드니 ‘도심 및 인근남부’ 지역은 중위 임대료 호가가 주당 620달러에서 530달러로 -14.5% 하락했다. ‘멜번-도심인근’ 지역은 중위 임대료 호가가 1년간 475달러에서 385달러로 -18.9% 떨어졌다. 두 도시 모두 이러한 도심 인근 지역에서 1년간 임대료가 가장 낮게 변화했다.

코어로직 뿐 아니라 대부분 경제, 부동산 전문가들은 이러한 시장이 호주에 도착하는 외국인들 대부분이 임차인이기 때문에 국경봉쇄에 더 심하게 영향을 받았다고 설명했다. 코로나19 이전 1년간 통계국 자료에 따르면 시드니 ‘도심 및 인근남부’와 ‘멜번-도심인근’ 시장은 호주로 오는 순 해외입국자의 11.2%를 차지했다. 이 때문에 해외이민 중단이 이 지역의 임대시장에 더 크게 영향을 미친 것으로 해석된다.

시드니-멜번 임대물량 감소 추세

그러나 코어로직에 따르면 아직 회복할 때까지는 오랜 시간이 걸리겠지만, 이 지역 특히 시드니에서 상황이 안정화되고 있다는 징후가 보인다. 시드니 ‘도심 및 인근남부’ 지역에서 유닛 임대료 중위 호가는 3월 기준 지난해보다 -14.5% 낮지만, 12월 최저수준인 주당 500달러에서 6.0% 올랐다. ‘멜번-도심인근’ 지역 중위 임대료 호가는 3월 분기 -3.8% 더 떨어졌지만, 2월 초 이후 임대물량은 누그러지고 있다.

시드니와 멜번 도심 전체 시장에서 총 유닛 임대물량도 줄어들고 있다. 4월 11일 기준 4주간, 멜번 도심 지역에서 임대물량은 -9.4%, 시드니 도심은 -15.5% 줄었다.

그러나 멜번은 아직 임대로 나온 유닛이 지난해 3월 15일 기준 4주 기간과 비교해 121.1% 많은 상태이다. 지난해 3월 15일은 호주 100번째 확진자가 발생한 날이다. 시드니 유닛 임대 매물은 코로나19 이전 수준보다 -4.5% 하락해 멜번보다 회복속도가 빠른 것으로 보인다.

총 임대 물량 – 도심 SA4 시장 28일 기간

출처: CoreLogic

멜번에서 2020년 하반기 임대 물량 증가는 장기 봉쇄와 사회적 거리두기 규제가 임대시장 악화에 기여했다는 것을 보여준다.

CBD 경제활동-주간 여행 회복으로 도심 유닛 시장 안정화

일라이자 오웬 코어로직 호주조사부장은 최근 “기묘한” 도심 유닛 시장 안정화 이유를 CBD 경제활동 회복, 주간이동 증가, 투자자 매매활동에서 찾았다.

먼저 CBD 경제활동이 단계적이지만 회복하고 있다. 코로나19 규제 완화로 오락과 식당・숙박 분야가 회복하고 있으며 이는 3월 아주 크게 상승한 소비자 심리에 반영됐다. 오웬 부장은 식당・숙박 및 관광, 예술 분야 고용 증가는 특히 시드니와 멜번 도심 임대시장이 코로나19 이전 이러한 부문과 상대적으로 크게 관련되어 있기 때문에 이 지역 수요에 특히 중요하다고 지적했다. 그러나 멜번시 도보 이동자료에 따르면 CBD 방문자가 2020년에 비해 상당히 개선되었지만 코로나19 이전 수준의 50%에 불과하다.

오웨 부장은 일자리지킴 지원금 종료가 이러한 CBD 지역 경제활동 진전을 저해할 수 있다는 점도 지적했다. 특히 멜번의 경우 근무시간이 없는 일자리지킴 수령자 비율은 줄어들지만, 약 30만명이 임금보조금을 수령하고 있다.

두번째로 오웬 부장은 주간 여행이 임대시장 공급 부족을 야기할 수 있다고 지적했다. 코로나19 대유행 초기 Airbnb 숙소와 같은 단기 임대 숙소가 장기 임대 시장에 나왔다는 이야기가 있었다. 단기숙소 물량은 국제관광 결여로 계속 영향을 받을 수 있지만 규제 완화, 국내 주경계 개방, 국내 관광으로 인해 단기숙소에 대한 수요가 증가하는 것으로 보인다. AirDNA 자료에 따르면 멜번 단기 숙소 물량은 올해 첫 3월 분기에 증가했다.

마지막으로 투자자 매매가 임대 시장에 영향을 미칠 수 있다. 앞으로 몇달간 임대조건 약화로 도심 아파트를 매각하려는 투자자가 나타날 수 있다. 이러한 부동산은 임시이지만 임대시장에서 없어지게 된다.

오웬 부장은 도심 아파트 전체 상황은 안정화되고 있지만 멜번 아파트 시장은 임대료가 좀더 일관된 회복추세를 보이려면 아직 갈 길이 멀다고 예측했다. 또한 완공 대기 물량이 멜번 아파트 임대시장 회복을 추가로 방해할 수 있다고 지적했다. 최근 ABS 건설활동 자료에 따르면 빅토리아주 전체에서 12월 분기 건설중인 아파트가 4만 3302채 있다. 코로나19 이전에는 신규 공급이 많아도 외국인 입국으로 멜번 임대 시장이 활기를 유지할 수 있었지만 호주 국경이 언제 완전히 열릴지는 연방총리도 모르는 불확실한 상황이다. 오웬 부장은 이 때문에 멜번 유닛 시장은 해외 입국자가 코로나19 이전 수준에 가깝게 돌아올 때까지 임대 소득이 완전히 회복하기는 어려울 것으로 전망했다.

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