코로나19로 달라진 호주 부동산 시장

코로나19 팬데믹은 호주 부동산 시장을 사실상 재형성했다. 시드니와 멜번 같은 대도시에 외출 금지령이 내려진 환경에서 전례없는 통화정책에 지방과 저밀도 주택의 인기와 주택구매에 대한 다양한 정부의 주택구입 장려책까지 코로나19 기간은 호주 주택시장에서 구매자 구성과 역동성에 뚜렷한 영향을 미쳤다. 부동산 시장 전문분석 기관 코어로직에서 전례없는 팬데믹이 주택시장에 미친 주요 영향을 6가지로 정리했다.

1. 호주 주택가격 사상 최고 25% 상승

주택가격은 팬데믹 초기 일시적으로 하락했지만 2020년 3월말부터 2022년 2월까지 24.6% 올랐다. 도표 1에는 코로나19 시작부터 전국 코어로직 주택가격지수(CoreLogic Home Value Index) 누적 변화율을 보여준다. 지수는 코로나19 초기 매매와 매물량이 가격보다 훨씬 더 영향을 받아 상대적으로 하락폭은 크지 않았다. 전국 주택가격은 2020년 4월과 9월 사이 -2.1% 하락했다가 저금리와 높은 가계저축, 정부 지원금과 주택공급의 급격한 감소로 급등하기 시작했다.

올해 2월 코어로직은 호주 전국 주택 가격 총액을 9.8조 달러로 추정했으며 이는 팬데믹 초기 7.2조 달러에서 2.6조 달러 증가한 것이다. 주택 중위가격은 17만 3805달러 오른 72만 8034달러이다.

도표 1. 주택가격지수 누적 변화율

2. 첫주택 구매자 활동 급증

두번째 특징은 첫주택구매자가 급증한 것이다. 이 그룹은 팬데믹 시작시점에 주택수요의 상당한 부분을 차지했다. 첫주택구매자들은 초기 하락기가 지난 후 사상 최저 대출금리와 정부 장려책을 활용해 좀 더 저렴한 주택을 선택했다.

호주통계국(ABS) 자료에 기반한 도표 2는 첫주택구매자에 대한 신규 대출건수가 2017년부터 2019년까지 주택시장 하락기에 증가한 것을 보여준다. 2020년 6월 부터 내집마련 대출보증금 제도(FHLDS)와 함께 활용된 홈빌더 제도 도입은 물론 기타 주정부 제공 지원금과 첫주택구매자 대상 인지세 할인으로 첫주택구매자 활동이 급증했다.

첫구매자 활동은 2021년 1월 최고점에 달했으며 이는 내집마련 지원금이 임시 확대됐던 2009-2010년 첫주택구매자 참여와 거의 같은 양상이다. 첫주택구매자 활동은 2021년 1월 최고점에 도달한 이후 주택가격 상승이 소득을 크게 앞지르면서 진입장벽이 높아져 감소세로 돌아섰다.

2022년 1월 기준 첫주택구매자 대상 대출건수는 1만 964건으로 10년 평균 8682건보다 많다. 비율적으로 첫주택구매자 대출은 1월 실거주 소유주 융자 수요의 24%를 차지했으며 이는 10년 평균과 동일 선상에 있다.

코어로직은 지난 2년간 첫주택구매자 급증으로 지난해 실시된 ABS 센서스에서 주택소유주 비율에 영향을 미칠 수 있을 것으로 보았다. 주택가격 상승은 시장진입을 바라는 호주인들에게 보증금이라는 장애물을 높였지만 2020년 도입된 다양한 정부 지원제도가 첫주택구매자의 참여를 장려하는 역할을 했다.

도표 2. 첫주택 실거주 구매자 융자건수, 호주

3. 임대료 상승율 11.8% 사상최고, 총수익율은 사상 최저

임대료 평가액 변화를 장기적으로 추적하는 코어로직 임대료지수(CoreLogic Rent Value Index)도 사상 최고 수준으로 급등했다. 2020년 3월 말 이후 임대료 지수 변화를 보여주는 도표 3은 임대료가 2020년 3월과 8월 사이 -0.8%로 소폭 하락했다가 가격이 신속히 회복하고 2021년 전반적으로 급등하는 것을 보여준다.

도표 3. 임대료지수 누적 변화율

임대료 상승에는 여러가지 원인이 있다. 2017년과 2020년 중반 기간 투자자 활동이 상대적으로 위축되어 임대 공급 제약에 한 몫했다. 임대공급은 또한 Airbnb 같은 단기임대 서비스 증가로 잠식됐을 수 있다. 이를 통해 부동산 소유주들은 단기 임대 숙박시장으로 전환할 수 있었다.

단기임대시장 추세는 특히 호주 전역 관광지에서 특히 만연했으며 이 중 일부는 지난 2년간 국내 관광이 증가하면서 번창했을 것으로 보인다. 최근 장기 임대 주택을 구매한 투자자의 경우 초기 구매 가격이 높아지면서 임대료가 상승했을 수 있다.

2021년에는 연간 임대료 상승율이 2008년 이후 최고 수준에 도달했다. 호주 전역에서 중위임대료는 2020년 3월 이후 주당 30달러 올라 주당 470달러가 됐다.

그러나 코어로직은 이러한 평균 숫자가 임대시장 상황의 다양성을 숨기고 있다고 지적했다. 팬데믹 기간 수없이 보도되었듯, 호주 주택 시장 전체가 저밀도 주택 선호로 분명히 돌아섰고 이 시장에서 임대료에 대한 상방압력은 더 상당했다. 이러한 추세는 지난해 더 심화되어 임대료 지불능력 문제로 인해, 점차적으로 더 많은 수요가 임대료가 상대적으로 저렴한 고밀도 임대주택으로 방향을 전환했다.

임대료는 사상 최대 수준으로 올랐지만 총임대수익율은 하락했다. 총임대수익율은 주택 구매가격 기준 비율인데 부동산 구매가격은 2020년 3월 이후 24.6% 오른 반면 임대료 상승율은 11.8%로 이를 뒤따라가지 못했기 때문이다.

호주 전국적으로 총 임대수익율은 2020년 3월 3.8%에서 2022년 2월 3.21%로 사상 최저수준으로 떨어졌다. 그러나 코어로직은 주택가격 성장세가 둔화되기 시작했기 때문에 이러한 사상최저 수준 총임대수익율은 안정화되기 시작하는 것으로 보았다.

4. 가계 부채도 사상 최고

지난 2년간 주택가격과 임대료의 급격한 상승은 대부분 기준금리가 상당히 하락한 결과이다. 호주중앙은행(RBA)이 2020년 11월 이후 기준금리 목표율을 0.1%로 고정해 낮은 부채비용으로 차입자들이 더 많은 신용을 이용할 수 있게 됐다.

RBA에 따르면 1월 현재 총 주택신용 잔액은 2조달러를 넘어 사상 최고치를 기록했으며, 가구소득 대비 주택부채 비율은 2021년 3분기까지 140.5%로 사상 최고치를 기록했다. 이는 2020년 3월 수치 139.2%에서 높아진 것이다.

1월 총 신용잔액이 2조달러에 도달했으며, ABS 자료에 따르면 부동산 구매용 월별 신규 대출금액은 올해 1월까지 계속 새 기록을 세워 337억 달러에 달한다.

높은 가계부채는 특히 소득보다 빠른 속도로 증가하는 경우 호주 경제에 취약점이 된다. 그러나 코어로직은 높은 자산가치와 상대적으로 낮은 이자 비용이라는 맥락에서 부채수준을 보는 것이 중요하다고 지적했다. RBA 자료에 따르면 소득 대비 주택 대출이자 상환액이 1999년 이후 최저 수준으로 하락했고 가계부채는 주택가격 비율로는 낮아지는 추세이다.

도표 4. 연간 가계 가처분 소득 대비 주택부채 비율

유닛 대비 주택가격 프리미엄 사상 최고

구매자 구성과 코로나19 영향으로 주택과 유닛 가격간 격차가 사상 최고를 기록한 것으로 보인다. 유닛을 선호할 수 있는 투자자는 지난 2년간 주택시장 상승세 동안 상대적으로 소규모에 불과했다. 또한 호주인이 팬데믹 기간 주로 집에서 시간을 보내면서 단독주택에 대한 수요가 더 높아졌다고 할 수 있다. 홈빌더 지원금 같은 정부 지원책도 자격이 되려면 건설기한이 짧기 때문에 유닛보다 단독주택 수요 증가에 영향을 미쳤을 것으로 보인다.

결과적으로 주택과 유닛 가격 간 격차가 사상 최대로 커졌다. 도표 5는 호주 전체 주택 중위가격이 유닛 중위가격보다 29.8%로 사상 최대인 것을 보여주며 가격 프리미엄은 약 18만 2000달러이다. 주택과 유닛 가격차는 2020년 3월 8.5%에 불과했으며 주택가격 프리미엄은 4만 4000달러였다.

도표 5. 단독주택이 유닛보다 얼마나 더 비싼가?

수도별 중위가격 기준 유닛가격 대비 단독주택 프리미엄 액수를 보여주는 도표 6에는 가격 차가 2020년 3월 이후 상당히 증가한 것으로 나타난다.

도표 6. 첫주택 실구매자 융자건수, 호주

지방의 부상

2020년과 2021년 국내 이주 추세는 봉쇄 이외 기간 지방으로 떠나는 도시 주민수의 증가와 지방을 떠나 도시로 향하는 주민의 감소를 보여준다. 결과적으로 호주 지방에서 매매와 임대 시장 모두에서 이례적으로 낮은 공급 물량에 비해 일반적으로 높은 수요가 나타났다. 호주 지방 주택가격 상승은 2020년 3월 이후 40%에 육박했지만 수도 주택가격은 약 21%로 상대적으로 낮았다.

지난 2년간 엄청난 인기 부동산 시장이 된 휴양 지역 중 선샤인코소트, 일라와라, 골드코스트와 같은 지역에는 새 100만 달러 시장이 형성됐다. 이 지역에서는 현재 주택 중위가격이 100만 달러를 넘었다.

도표 7. 주택가격지수 누적 변화율 – 수도 vs 지방

현재 주택시장 상승세는 이례적인 가격 상승을 낳아 주택소유자의 재산은 상당히 증가했다. 그러나 반대로 내집이 없는 호주인에게는 시장에 진입하는 장애물이 더 높아진 것이다.

그러나 2021년 4월 이후 전구주택가격 월별 증가는 완화됐다. 코어로직은 금리인상 가능성이 예상보다 더 빠르게 다가오면서 부동산시장의 지속적 성장에는 뒷바람보다는 역풍이 더 많은 것으로 보았다. 주택구매능력 문제와 소비자심리 약화가 수요를 둔화시키는 것도 역풍에 힘을 더 실어준다.

또한 팬데믹 기간 동안 재택근무와 같은 일부 구조적 변화가 장기적으로 지방에서 수요를 지탱해 줄 수 있지만, 올해 말 주택가격이 상당히 광범위하게 하락하기 시작할 것으로 내다보았다.