첫주택구입자 ‘보증금’ 보증제도 효과 없고 ‘비효율적’, 경제전문가 회의론

정부의 첫주택대출 보증금 제도가 첫주택 구매자에게 위험하고 주택소유 비율을 높일 가능성이 없다고 일부 경제 전문가들이 주장하고 나섰다.

자유국민연합이 이번 총선에서 내놓은 주택 정책 중 첫주택구매자들이 주택을 구매하기 위해 절약해야 하는 금액을 낮추는 것이 첫주택대출 보증금 제도이다. 이 공약을 발표하면서, 스콧 모리슨 총리는 첫 번째 주택 구매자들이 보증금 5%만 있어도 주택 시장에 들어설 수 있도록 할 것이라고 설명했다.

그러나 그래튼 연구소 브렌든 코츠 연구원은 이 제도가 첫주택 구매자들이 부동산 시장에 진입하는 것을 보장하지는 않는다고 말했다. 그는 “누군가 잃어야만 첫주택구매자를 도울 수 있는 것이 현실”이라며 “이는 가격이 하락해야 한다는 것을 의미한다”고 말했다.

코츠 연구원은 “상환 가능한 금액이 얼마인지에 대한 은행규정에 근거해 대출을 받으려면 어려움이 있기 때문에 많은 사람들이 이 제도를 절대 이용할 수 없을 것이라는 것이 현실”이라고 말했다. 그는 이 제도를 이요할 자격이 되는 호주인이 약 12만 7000명으로 이미 보증금 5%를 갖고 있을 것이라고 추산했다.

이 제도는 현재 대출자 1만명으로 제한되어 있으며 1만명은 지난해 처음으로 내집을 마련한 호주인의 약 10%에 해당한다. 즉 이 제도에 자격이 되는 모든 사람이 혜택을 받을 수 있는 것은 아니라는 뜻이다. 코츠 연구원은 이 때문에 “정책이… 상당히 무의미하게 될 것이며 주택 소유를 증가시키는데 크게 도움이 되지 않을 것”이라고 예상했다.

코츠 연구원은 제도를 확대해 이 제도를 이용할 수 있는 사람들의 수를 늘린다고 해서 반드시 도움이 되지는 않는다고 말했다. “제도에 상한선이 없어진다면, 단순히 더 많은 수요로 이어져 가격이 상승하게 될 것이고, 첫 번째 주택 구매자들을 돕기보다는 피해를 줄 것”이라고 말했다.

그는 많은 주도에서 집값이 하락했음에도 불구하고, 첫 번째 주택 구매자들이 보증금을 저축하는 것이 점점 더 어려워지고 있다며 “보증금이 호주에서 집을 사는 데 가장 큰 장애물”이라고 말했다. 그는 “소득이 평균인 사람들이 평균적인 집을 사는데… 보증금 20%를 절약하는데 5년 내지 6년이 걸리곤 했다. 이제 10년 정도 더 걸리고 있다”고 말했다.

둔화 시장에서 주택 구매에 위험 더해져

JP모건의 샐리 올드 수석 경제학자는 불확실한 시기에 첫주택 구매자들이 시장에 진입하도록 장려하는 것은 이 중 일부가 부동산 가치보다 더 많은 빚을 지게 될 수 있다는 뜻이라고 경고했다. 올드는 “지금도 집값이 계속 하락하고 있고 1~2년 정도 전망이 상당히 불확실한 시장에서, 확실한 신용 기록이 없는 구매자에게 높은 주택담보대출비율(주택 가격에서 대출이 차지하는 비율)로 대출을 받으라고 장려하는 것이 대단히 합리적인지 잘 모르겠다”고 말했다.

보증금이 적다 하더라도 대출액은 모두 궁극적으로는 되갚아야 하는 돈이기 때문에 정부 보증으로 집을 산 첫주택 구매자가 채무를 불이행하는 경우 비용을 부담하게 되는 것은 결국 납세자라는 것이다.

올드는 또한 첫주택 대출 보증금 제도 확대에 대해서도 우려를 나타냈다. 이러한 정책은 1만명으로 작게 시작해도 5년 후에는 정부에 비용이 훨씬 더 많이 들 수 있는 위험성이 내포되어 있다는 것이다.

은행 규제당국이 은행의 대출 요건 완화를 제안함에 따라 대출 승인을 받는 것이 더 쉬워질 것으로 보인다. 호주건전성 감독청(APRA)는 최저 이자율 상환능력을 낮출 수 있다고 시사했다.

지난 몇 년 동안 APRA는 은행에 7% 이상의 금리 또는 대출 금리에 대해 2% “완충”을 기준으로 담보대출 신청자를 심사하는 것을 의무로 했다.

필립 로위 중앙은행 총재는 브리즈번 연설에서 이러한 정책 변화도 저금리만큼 경제를 활성화시키지는 않을 것이라고 말했다. 로위 총재는 “만약 APRA가 실제로 이 하한금리를 제거한다면 어떤 사람들은 더 많은 돈을 빌릴 수 있을 것이고 여기에서 혜택을 받을 사람도 있어서 도움이 되겠지만 저금리의 대체품은 아니다”라고 잘라 말했다.

첫주택 구매자, 호주 선거 인기 공약

첫주택구매자 정책이 조명을 받은 것은 이번 선거가 처음이 아니다.

100년이 넘는 동안 호주 정부와 정당은 국민들이 부동산 사다리 위에 오를 수 있도록 돕기 위해 주택 정책을 고안해 왔다.

올드는 ‘내집 마련’이 호주 문화에 뿌리 깊게 박혀 있다며 “어떤 단계에서 내집 마련이 일종의 성인식과 거의 같다”고 비유했다. 호주인이 내집 마련을 경제적 성공과 노년의 부 확보의 방법으로 보기 때문에 첫주택 구매자가 항상 정치가들에게 인기있는 그룹이었다는 것이다.

1918년 초 호주정부는 퇴역군인이 저금리 대출로 시장에 진입하도록 도왔다.

1960년대 멘지스 정부는 젊은 첫주택 구매자에게 보조금을 지급하기 시작했고, 다음 10년 동안 고프 휘틀람 총리는 이 보조금을 주택담보대출 이자 상환에 대한 소득세 공제로 대체했다.

1976년 말콤 프레이저 총리는 주택 보증금 지원금을 재도입하여 확대했다. 1983년 밥 호크 총리는 훨씬 더 규모가 큰 보조금으로 대체했고 이 제도는 1990년에 폐지됐다.

10년 후 존 하워드(John Howard) 총리는 보조금 제도를 재도입되었고, 2008년에는 세계금융위기 때 러드(Rudd) 정부가 일시적으로 확대했다.

2017년 연합 정부는 첫주택 구매자들이 연금기금 형식으로 보증금을 절약할 수 있도록 하는 제도를 도입했다.

그러나 코츠는 지금까지 정부 정책 중 어느 것도 집값을 떨어뜨리는 것만큼 효과적인 것은 없었다고 말했다.

그는 “지난 30년간 호주 주택정책에서 도시계획 규칙 변경으로 공급을 늘리거나 조세제도를 바꾸는 정치적으로 훨씬 어려운 선택을 하기보다는 듣기에는 좋지만 효과가 없는 일을 해왔다는 것이 고질적인 문제”라고 지적했다.

도시계획 규칙과 조세제도 변경이 장기적으로 주택가격을 더 낮추지만 단기적으로는 “훨씬 정치적으로 논쟁적”이기 때문이다. 그는 “이러한 정책 중 일부라도 들고 호주국민에게 호주에서 주택소유를 개선하기 위해서는 이러한 일을 해야 된다고 솔직하게 이야기할 때까지 호주는 계속 후퇴할 것”이라고 말했다.