호주 전역 부동산 가격 2021년 반등 예상, 빅토리아주만 제외

커먼웰스 은행(CBA)이 코로나19 대유행 기간 중 호주 주택가격 하락은 놀라울 정도록 적었으며 내부 모델링에 따르면 멜번을 제외한 호주 전역에서 빠르게 반등할 것이라고 전망했다.

호주 최대 주택융자 기관인 CBA는 지난 4월 호주가 코로나19 첫 확산 파도에 휩싸여 정점에 달했을 때 호주 전역에서 부동산 가격이 평균 10% 하락할 것으로 예상했다. 은행은 5월 32%라는 최악의 부동산 가격 추락을 가정해 스트레스 테스트를 실시했다고 밝혔다.

그러나 현재 호주에서 코로나19 확산이 빅토리아주를 제외한 전 지역에서 통제된 가운데 CBA는 기본전망을 주도 평균 부동산가격 하락 6%로 낮췄다.

전망에 따르면 멜번은 4월 초 코로나19 대유행 이전 수준에서 12% 가격 하락이 예고되어 최악이다. 개리스 에어드 CBA 호주경제실장은 보고서에서 “하강 시나리오가 현실화되고 있는 빅토리아주 이외 모든 주에서 최상의 시나리오가 일어났다”고 평가했다.

CBA는 2021년 첫 몇달간 전국적으로 가격이 바닥을 칠 것으로 예상하고 있으며, 2021년 하반기에 주택 가치 회복을 예상하고 있다. CBA는 주택 가격이 내년 하반기에 저점에서 약 3% 오를 것이라고 전망했다.

에어드 실장은 또한 시드니와 멜번이 대유행 전 가장 강력한 가격 상승을 보였기 때문에 코로나19로 인한 경기 침체에도 불구하고 지난 달 두 도시 가격 수준은 전년 동월 대비 각각 10%, 6% 이상 수준을 유지했다는 점에 주목했다.

에어드 실장은 호주 최대 주도 두 곳 이 외 지역 중 캔버라, 호바트, 애들레이드는 확실한 가격 인상을, 다윈은 상당히 안정된 가격인상을, 퍼스와 브리즈번은 소폭 하락을 예상했다.

실장은 NSW주와 빅토리아주가 코로나19로 가장 크게 영향을 받은 서비스 부문에 더 많이 노출되어 있는 반면 광산과 농업과 같이 현재 위험에서 분리된 부문에는 덜 노출되어 있기 때문에 “멜번과 시드니가 전국 평균에 비해 저조한 성적을 낼 것으로 항상 예상했다”고 설명했다.

실장은 “또한 시드니와 멜번 주택시장은 수요를 뒷받침하기 위해 해외 순이주를 통한 강력한 인구증가에 더욱 의존적”이라고 덧붙였다.

주택가격 상승, 사상 최저 기준금리 덕분에

CBA가 주택가격에 대한 기준 전망치를 올렸지만, 현재 전망치에는 상승폭이 많이 남아 있지 않다고 경고했다. 에어드 실장은 “최근 예측과 비교해, 위험은 하방으로 치우쳐 있다”고 말했다.

실장은 “어떠한 제한조치라도 부과되면, 2020년 4분기 [10월 ~ 12월]부터 국가 경제활동의 회복과 더 이상의 봉쇄가 없다는데 기반한 우리 중심 시나리오보다 가격이 더 많이 하락할 가능성이 있다”고 말했다.

에어드 실장은 주택융자 고객 수십만명이 융자상환 유예 상태에 있는 가운데 실업률이 10%에 육박할 것이라는 전망 속에도 집값이 바닥을 치고 올라올 것이라고 전망하는 이유는 중앙은행(RBA)의 금리 정책 때문이다.

실장은 “RBA는 주택가격에 대한 통화정책 결정의 영향력을 축소하는 경향이 있다”며 “그러나 우리는 금리 변화가 장기적으로 부동산 가격의 가장 중요한 원동력이라고 믿는다”고 강조했다. 실장은 간단히 “돈의 비용이 주택을 포함한 모든 자산 시장에 영향을 미친다”고 말했다.

“주택 가격을 포함한 자산 가격이 겉보기에 경제와 분리될 수 있는 이유는 크게 한가지, 즉 중앙은행 정책과 돈의 비용 변화로 귀결된다”는 것이다.

주택담보대출 금리가 낮다는 것은 주택 구입자, 최소한 직업을 가진 사람들은 더 많이 대출을 받을 여유가 있고 사고 싶은 부동산에 더 높은 가격을 제시할 수 있기 때문에 결과적으로 가격을 올린다.

첫주택구매자가 대출 급증세 주도

사상 최저 주택담보대출 금리로 인해 신규 대출과 기존 대출의 재융자 모두 수요가 급증했다.

재융자는 지난 두 달 동안 5월 최고치에서 약간 후퇴했지만 캔스타(Canstar)는 재융자 수준이 여전히 지난해 같은 기간보다 40% 가까이 높으며 호주 통계국(ABS) 자료에 따르면 4월과 7월 사이 주택담보대출 재융자 규모는 거의 540억 달러에 달한다.

크리스티나 클리프턴 CBA 이코노미스트는 “내부 데이터를 보면 많은 차입자가 매우 낮은 고정 주택담보대출 금리로 고정했다”고 밝혔다.

ABS 자료에 따르면 7월 주택 신규 담보대출 약정 금액은 전월 대비 거의 9%, 1년 전보다 거의 12% 상승했으며 신규 자가점유 대출 가운데 첫주택 구입자가 약 3분의 1을 차지했다.

7월 초 멜번이 다시 봉쇄로 돌아갔지만 신규 주택대출은 증가했다. 캔스타의 스티브 미킨베커는 “그러나 봉쇄와 소비자 신뢰에 대한 타격이 앞으로 몇 달 안에 하락세로 이어질 수 있다”고 잠재적인 위험이 도사리고 있다고 말했다. 그러나 “특히 첫 주택 구입자들이 시장에 돌아오고 있어” 일부 정부 경기 부양책이 이들에게 유리하게 향한 것에 대해 정부에 보상을 주고 있다고 평가했다.

그러나 투자자 대출은 지난해 7월보다 5.1%하락해 아직 부동산 시장으로 복귀 움직임이 크지 않다.

이는 9일 발표된 웨스트팩의 소비자 신뢰 조사에도 나타났다. 조사 결과 부동산을 저축하는데 가장 “현명한” 장소로 여기는 사람은 10%가 채 되지 않았다. 응답자의 1/3이 낮은 예금금리에도 불구하고 은행 예금을 선호했다.

클리프턴은 웨스트팩 조사에서 “9월 집값 예상치가 거의 22% 상승했지만 코로나19 이전 6개월 평균 수준보다 37% 낮은 수준을 유지하고 있다”며 “결국 사람들은 아직 집값이 떨어질 것으로 예상한다’고 해석했다.