호주 주택시장 붐 쭈욱, 5월 전국주택가격 2.2% 상승

호주 전역에서 주택시장이 5월에도 계속 급증하고 있는 것으로 나타났다.

코어로직 전국 주택가격지수는 5월 2.2% 올라 4월 1.8%보다 더 컸지만, 가격이 2.8% 급등하며 32년만에 최고치를 기록한 3월보다는 낮았다.

코어로직 팀 로리스 조사국장은 지리적으로나 주택 종류, 가격대에 걸쳐 전반적으로 성장 조건이 유지됐다고 밝혔다. 한 달간 거주 부동산 가격은 모든 주도에서 1% 이상 상승했으며, 주택과 유닛 모두 전반적으로 가격이 올랐다. 코어로직이 분석한 334개 SA3 하부지역 중 97%가 지난 3개월간 주택가격 상승을 기록했다. 로리스 국장은 “이러한 동시 상승은 호주의 다양한 주택시장에 걸쳐 매우 드문 현상”이라고 지적했다.

또한 주도 주택가격 상승세가 3개월만에 두번째로 지방시장을 뛰어넘었다. 주도 종합지수는 5월 2.3% 상승해 지방 종합2.0% 상승보다 컸다. 주도 전체에서 주택가격 월간 변화는 퍼스 1.1% 상승에서 호바트 3.2% 급등까지 다양하게 나타났다. 비주도 지역에서는 주택시장이 다양성이 더 커서, NSW 지방은 전월대비 2.5% 상승해 가장 크게 오른 반면 서호주 지방은 -0.1% 하락하며 성적이 가장 낮았다.

거주부동산 가격변화, 2021. 5. 31.

로리스 국장은 주택시장에서 강세를 주도하는 기초조건인 “경제 여건 개선과 저금리가 결합되어 소비심리를 계속 뒷받침하고 있으며, 이는 결국 주택에 대한 지속적인 강력한 수요를 창출했다”고 설명했다. 동시에, 광고에 나오는 주택공급은 평균보다 낮은 수준을 유지하고 있어 수요와 공급간 불균형이 구매자들 가운데 긴급성을 자아내 주택가격에 상승 압력으로 작용하고 있다는 것이다.

로리스 국장은 그러나 눈에 보이는 결과는 꾸준히 강력하지만, 근원적 추세는 변화했다고 지적했다. 성장주기 초기에는 가장 저렴한 부문이 가장 강세를 보인 반면 이제 대부분의 주도에서 가장 높은 가격상승율을 이끌고 있는 것은 최고가 부문이라는 것이다.

또한 지리적으로 코로나19 침체에서 주택시장을 끌고 나온 것은 소규모 주도였지만 시드니가 지난 3개월간 가격이 9.3% 오르면서 최고 자본성장을 기록해 대오의 선두로 나섰다는 사실에도 주목했다. 이제 시드니에서 주택가격이 가장 빠르게 성장하고 있지만, 추세측면에서, 연간성장율은 일반적으로 소규모 주도는 물론 NSW와 태즈매니아 지방에서 더 높다. 다윈은 5월 연간성장율 20% 벽을 깼고 현재 가격은 12개월 전 보다 20.3% 높은 수준으로 사상 최대 연간 성장율을 기록했다. NSW 지방에 걸쳐 주택가격은 18.6% 올랐으며 태즈매니아 지방에서는 18.1% 올랐다.

반대로 지난 1년간 가장 성장이 약한 주택 시장은 서호주 지방으로 0.0% 정체를 기록했으며 멜번은 장기 봉쇄가 연간성장율을 상당히 끌어내리면서 5.0%로 주도 가운데 가장 낮았다.

신규매물 늘지만, 주택매매는 더 많아

SQM 리서치 자료에서 나타났듯이 비례적으로 높은 수요로 인해 광고로 나오는 주택매물 공급이 적은 것이 주택시장에서 계속 핵심요소로 작용하고 있다.

최근 몇달간 주택시장에 더해지는 신규 매물이 증가해 5년 평균보다 15% 많은 수준이다. 그러나 신규 주택매물 증가와 함께 매매활동도 증가해 코어로직은 5월 기준 3개월간 매매활동이 5년 평균보다 약 37% 높은 것으로 추정하고 있다.

로리스 국장은 “신규 매물 대 매매 비율이 약1.1 상태로 신규매물 한건당 매매가 한 건 이상 발생한다는 뜻”이라며 “빠른 흡수율로 신규 매물이 증가해도, 광고 물량 수준이 극도로 낮은 상태로 유지되고 있다”고 설명했다. 결과적으로 협상 테이블에서 매도인이 매입자보다 더 유리한 입장에 있게 된다.

주택매매활동이 계속 신규 매물건수를 뛰어넘으면서, 매매 광고로 나오는 주택 총수는 5년 평균보다 약 24% 낮은 수준이다. 주도 전체에서 5년 평균보다 총 매물량이 많은 주도는 멜번 뿐이다. 로리스 국장은 멜번 “총 매물 건수는 5월 말 5년 평균보다 6.4% 높은 수준으로 이는 대부분 지난 1년간 유닛 매물이 29.1% 증가한데 따른 것”이라고 설명했다. 그러나 멜번 주택 매물은 같은기간 -0.2% 감소해 평균 이하인 상태이다.

낮은 매물량과 높은 수요로 경매 낙찰율이 높고 일반매매 수치도 빡빡한 상태이다. 경매 낙찰율은 5월 내내 70% 중상대를 유지하면서 낙찰율이 80% 이상으로 일관되게 마감됐던 3월보다는 일부 하락했지만 여전히 10년 평균 64%보다 훨씬 높은 수준이다. 시장에 나와 있는 중간 시간도 사상 최저 수준인 25일 정도이며 원래 호가에서 통상 할인되는 매도인 할인율도 지난 3개월간 -2.7%를 기록하며 사상 최저 수준이다.

그러나 캐피털 이코노믹스는 매매와 신규 매물간 차이는 이미 최고점에 달해, 시장은 앞으로 몇 달간 사자와 팔자간 균형으로 돌아가게 될 것으로 예상하고 있다. 캐피털 이코노믹스 경제전문가 벤 우디는 “연간 가격상승이 단기적으로는 유리한 기반 덕택에 크게 성장을 계속하겠지만, 월간 가격상승이 앞으로 몇달간 완화될 것”으로 보았다. 또한 주택 구매능력 제한이 영향을 미치고, 건설활동이 급증하며 주택공급도 확대되어, 내년에는 가격이 약간 하락할 수 있다고 예측했다.

UBS 경제전문가 조지 사레누는 규제당국이 개입할 때까지 주택 붐이 몇 달 더 지속될 것으로 보고 있다. 사레누는 주택 붐에 대한 정부 당국 정책은 RBA 금리 인상이나 연방정부 정책/세제 변경보다는 거시건전성 강화가 될 가능성이 가장 높다고 예상했다.

Economist warns Australia’s ‘extraordinary’ house price boom may reverse next year

주택가격 상승으로 ‘내집마련’ 꿈 밀려나

지난 6개월 정도 주택가격이 빠르게 상승하면서 주택시장 구매자에게도 영향을 미치고 있다. 일라이자 오웬 코어로직 호주조사부장은 주택가격이 현재처럼 빠르게 상승하면서 “첫주택구매자가 부모로부터 상당한 도움을 받거나 예치금이 적은 주택융자를 이용할 수 없는 한 이 시장을 따라잡을 수 없을 것”으로 예상했다. 결과적으로 일라이자 부장은 “올해 남은 기간 첫주택구매자 참여가 계속 하락할 것”으로 예상했다.

첫주택구매자가 빠지면서 ABS 대출 자료에 따르면 부동산 투자자가 다시 주택구매에 관심을 갖기 시작하는 것으로 나타났다. 오웬 부장은 “최소한 지난 2개월간, 첫주택구매자 수요가 감소하면서 투자자 부문 증가세”가 나타났다며 투자자는 현재 사상 최저금리는 물론 임대료와 자본이 모두 크게 증가하면서 시장에 이끌리게 될 것이라고 설명했다.

올해 계속 주택가격 상승, 내년에는 상승속도 둔화

코어로직은 전체적으로 호주 주택시장이 전국 대부분 지역에서 주택 붐 추세가 견고하다고 평가했다.

연방정부의 재정 지원 감소는 주택 수요나 현재 주택 가격 상승에 거의 영향을 미치지 않은 것으로 보인다. 물론 현재 4번째 봉쇄를 겪고 있는 멜번과 같이 언제 닥칠지 모르는 코로나19 확산이 보건과 경제 위험으로 남아있지만, 노동시장의 큰 회복으로 일자리지킴 지원금 종료가 주택시장에 미쳤을 수 있는 영향을 완화시킨 것으로 보인다. 3월 말 이후 자본이득 성장세가 둔화돼 주택가격 상승률이 낮아지고 경매 낙찰율이 누그러졌다. 그러나 주택가격은 최근 주기 최고 성장률보다 여전히 빠르게 상승하고 있다.

이에 따라 코어로직은 올해 남은 기간 내내 주택가격이 계속 상승할 것으로 예상했다. 또한 2022년에도 속도는 점차 둔화되지만 상승세는 지속될 것으로 보고 있다. 로리스 국장은 주택융자 금리가 사상 최저 수준으로 일정기간 유지될 것이라는 기대와 함께 평균보다 빠른 속도로 경제가 확대되면서 소비자 신뢰수준이 계속 높은 수준을 유지해 국내 수요를 뒷받침할 것이라고 설명했다.

그러나 코어로직은 주택구매능력 제한이 시장 참여에 점진적으로 영향을 미치고, 앞으로 신용 정책 강화 가능성이 점쳐지면서 부동산 가격 상승이 둔화될 것으로 예상했다. 최근 RBA는 부동산 가격 상승에 대해, 신용기준 악화의 징후가 나타나는 경우 더 강력한 대출규제의 계기가 될 수 있다고 시사해 왔다.

주택구매능력 압력이 악화되면, 시장 다른 부문보다 첫주택구매자에게 더 큰 영향을 미칠 가능성이 높으며 첫 주택 구매자들의 수요가 후퇴하고 있다는 징후가 벌써 나타나고 있다. 반면 투자자들은 지속적인 자본이득과 저금리 전망에 힘입어 주택시장 전반에 걸쳐 활동을 강화하고 있다. 주택구매능력 제약에도 불구하고 투자자 참여가 부활하고 첫주택구매자가 아닌 실수요자 부문에서 활동력이 높다는 점으로 주택시장의 계속된 강세를 설명할 수 있다.

한편 로리스 국장은 중기적으로, 주택공급 증가와 함께 국경폐쇄가 수요측면에 미치는 영향이 가격 상승에 부정적 영향을 미치는 또다른 요인이 될 수 있다고 지적했다. 단 주택 건축허가가 사상 최고치를 지나고 있지만 건설단계에서 주택완공으로 이행하기까지 상당한 시간이 걸린다는 사실도 기억해야 한다.