주택 수요 향후 3년간 최대 23만채 감소

정부 국경봉쇄로 해외 이민자 사실상 끊겨

세계 코로나19 대유행으로 호주 주택수요가 향후 3년간 12만 9000채에서 23만 2000채까지 감소할 수 있다는 분석이 나왔다.

21일 연방정부 산하 전국주택금융투자공사(NHFIC)에서 발표한 ‘COVID 19: Australia’s population and housing demand (코로나19: 호주 인구와 주택수요)’ 보고서에서 전망한 가장 비관적인 시나리오는 2019년에서 2021년까지 인구 증가 감소를 21만 4000명으로 추정했다. 이는 2년간 인구 0.8% 감소로 이보다 많이 인구가 감소한 시기는 제1차 세계대전과 1971년 베이비붐 정점에서 하락하는 시기 외에는 없다.

빈집 포함 신규민간 거주부동산 기저수요 vs 코로나19 이전 (1000명)

1번과 2번 시나리오는 주로 순해외이민의 최대 구성요소인 유학생 시장의 회복 평가 차이에 따른 것이다. 1번과 2번 모두 자연인구증가는 동일하다고 전제했다. 3번째 시나리오는 호주정부 기관인 인구센터(Centre for Population)에서 내놓은 전망치를 사용했다. 이는 연방정부가 가장 최근 예산 업데이트에 사용한 전망과 같은 것이다.

1번 시나리오는 하락폭이 적고, 유학생이 2027년까지 대유행 이전 수준으로 회복된다는 것을 전제로 한다. 2021년에는 2019년의 반으로 줄며 2022년부터 회복되어 대유행 이전 3년간 평균 증가속도와 일관될 것으로 예상했다.

2번 시나리오는 하락이 더 크고 장기화되지만 회복 속도는 1과 유사하다고 가정한 것이다. 코로나19 감염이 전세계적으로 계속 증가해 국경 개방과 경제복구가 지체되는 경우이다. 2021년과 2023년 사이 하락세는 세계금융위기(GFC)시 평균 속도와 일치하고 2024년부터 유학생 유입이 회복되기 시작해 1번 시나리오 가정과 같은 강력한 유학생 숫자로 돌아갈 것으로 가정했다. 그러나 하락폭이 1번보다 크기 때문에 2027년까지 유학생은 코로나19 이전의 65%에 그친다.

호주 정부는 3월 20일부터 국경을 봉쇄해 2007년 이후 호주 인구성장의 59%를 차지한 순해외이민이 사실상 중지됐다. 특히 전체 순해외이민의 50%를 차지하는 유학생이 핵심 요소이다. 현재 호주로 오는 유학생은 중국, 인도, 네팔, 브라질, 콜롬비아 출신이 가장 많은데 중국 외에는 모두 코로나19 상황이 만만치 않다. 인도는 22일 WHO자료 기준 신규 확진자 7만 5083명으로 세계 최고이며 브라질은 1만 6389명, 콜롬비아는 6678명으로 3위와 4위에 올라 있다. 네팔도 1154명으로 지역사회 감염이 계속되고 있다.

호주에서 코로나19가 진정되어 호주 국경이 일부 열린다 해도 세계에서 코로나19 확산이 계속되는 경우 기존 유학생을 보내던 국가에서 계속 유학생을 받기는 어려워질 수 있으며 이는 유학생 감소와 해외이민자 감소, 결국 주택 수요 감소로 이어질 수 있다.

GFC 이후 유학생 수 회복에 4년 걸려

또한 세계금융위기 경험에 따르면 실업율과 환율과 같은 경제적 요소도 유학생이 호주를 선택하는데 중요한 요소로 작용한다. 세계금융위기 후 유학생 수가 위기 전 수준으로 회복되는데 4년 정도가 걸렸다.

기저 주택수요의 대폭 하락은 특히 도심 지역에서 이미 공가율에 상방압력으로, 임대료에는 하방압력으로 가하고 있다. 이같은 상황이 지속된다면 건설활동 수축을 야기해 경제에 영향을 미치는 경기후퇴의 힘이 더해진다. 기저주택수요는 인구성장과 같은 인구통계적 요소가 그 수요를 충족하는데 필요한 거주부동산 수에 미치는 영향을 측정한 것이다.

지난 두차례 경기침체에서 실업율 증가는 자연인구증가 감소로 이어지는 경향을 보였다. NHFIC 보고서 저자들은 호주 코로나19 2차 확산이 인구 성장을 더욱 둔화시켜 경기침체의 깊이를 더하고 기저주택수요 회복 속도를 저해할 것으로 우려했다.

제이슨 클레어 노동당 예비주택장관은 이번 NHFIC 보고서가 주택건설 부문 위기를 경고한 것이라며 연방정부에 사회주택 건설 확대를 요구했다.

클레어 의원은 노동당과 주택부문, 재무부,  NHFIC가 모두 마이클 수카 주택장관에게 주택건설 폭락을 경고했다며 홈빌더만으로는 이를 돌이키기 충분하지 않다고 평가했다. 홈빌더 사업 규모가 너무 작고 시행 속도가 너무 느리다는 것이다.

클레어 의원은 NHFIC 보고서와 주택건설 업계에서 이민감소 때문에 민간 부문 주택수요가 급감하고 있다는 점을 지적했으며 민간부문 주택수요가 감소할 때 정부에서 사회적 주택을 더 많이 건설하는 것이 이치에 맞는다고 말했다.

공공주택과 저렴한 주택에 대한 실질적 필요가 있으며 사회적 주택 건설을 확대함으로써 건설업계 기술자들에게 일자리를 제공하고 경제 회복을 가속할 수 있다고 것이다.

NHFIC에서는 9월 29일 인구학자 버나드 솔트가 NHFIC에서 의뢰하여 수행한 코로나19 대유행이 취업, 시장심리 및 주택수요에 미치는 영향을 검토하는 연구를 발표하는 웨비나를 개최한다.