호주 부동산 시장 성장세 17년만에 최고

호주 주택 가격이 2월에만 2.1% 급등해 2003년 8월 이래 코어로직 전국 주택가격지수 사상 최대 월간 상승을 기록했다.

코어로직은 사상 최저 금리와 경제상황 개선, 정부 장려책과 매물로 나온 공급이 적은데 힘입어 호주 주택 시장은 전반적인 붐 한가운데 있다고 평가했다. 주택가격은 모든 주도와 지방에서 상승하고 있어 이번 주택 상승세가 다양한 성격을 갖고 있다는 것을 보여주고 있다.

팀 로리스 코어로직 조사국장에 따르면 이와 같은 동시다발적 성장 단계는 호주에서 10년이 넘는 기간 동안 볼 수 없었던 현상이다. 로리스 국장은 호주에서 “마지막으로 모든 주도와 나머지 주 지역에서 가치가 지속적으로 상승하는 시기를 겪은 것은 2009년 중반에서 2010년 초로 GFC 이후 경기 부양책이 구매자의 수요를 자극했다”고 설명했다.

2020년 내내 실적 부진으로 뒤쳐져 있던 시드니와 멜번에서 2월 한 달 동안 주택가격 상승률이 각각 2.5%와 2.1% 기록하는 등 가장 강력한 실적을 냈다. 그러나 분기별 추세는 여전히 중소도시가 더 유리한 것으로 나타났다. 다윈에서 주택가격은 지난 3개월간 5.5% 상승했으며, 호바트는 4.8%, 퍼스는 4.2% 상승했다.

시드니・멜번 머지 않아 새 기록 갈아 치울 것

로리스 국장은 “시드니와 멜번에서 이러한 새로운 성장세가 지속될 수 있을지는 불분명” 하고 “두 도시에서 모두 가격이 여전히 이전 최고점 이하를 기록하고 있지만, 현재와 같은 절상률로 볼 때, 오래 걸리지 않아 호주에서 가장 비싼 주도 시장 두 곳이 새로운 최고 기록을 갈아치울 것”이라고 전망했다. 그러나 로리스 국장은 “가계소득이 계속 줄어들고 경기부양책이 축소되면서, 이들 도시에서 또다시 구매능력이 문제가 될 것”으로 보았다.

2월 한달간 2.1% 상승한 지방시장은 자본이득율이 2.0% 상승해 주도에 비해 높은 수준을 유지하고 있지만, 성장주기 초기 단계과 비교해 성적 격차는 좁혀졌다. 지방은 대체로 지난해 최악의 코로나 시기를 거치면서 주택가치 하락폭이 적었던데다, 지난해 하반기에 걸쳐 더 빠르고 강한 성장세를 보였다. 이러한 지방에 대한 선호는 연간성장세에 반영되어, 지방종합지수는 9.4% 증가한 반면 주도종합 지수는 2.6%로 훨씬 낮았다.

현재까지 코로나기간 동안 지속되어 온 주택 시장 동향은 단독 주택에 비해 유닛 시장의 실적이 저조하다는 것이다. 코어로직 종합주도지수를 통틀어 지난 3개월간 4.4% 상승한 주택가치는 같은 기간 유닛 증가율 1.4%보다 3배 이상 높았다. 그러나 유닛 시장의 상대적 약세가 덜 극명해 질 것이라는 일부징후가 나타나고 있다. 시드니 유닛 가격은 지난해 4월 이후 처음으로 월간 성장세를 기록했고 멜번 유닛 가격은 2019년 말 이후 최대 상승폭을 기록했다.

코어로직 주택가격 지수. 2월 28일 기준

저금리・수요-공급 비대칭・경기회복 순풍이 역풍 능가

코어로직은 전반적으로 호주 주택 시장은 이제 사상 최고 성장 단계를 굳혔다고 보았다. 코로나19 대유행 동안 주택 가치와 활동이 급증하는 것은 직관에 반하는 것처럼 보이지만, 호주에서 여러가지 중요한 요소가 이러한 성장을 이끌고 있다.

먼저 사상 최저의 주택담보대출 금리는 장기간에 걸쳐 유지될 것이 확실해 보이기 때문에 주택 매입자에게 신뢰감과 소득 대비 사상 최저 금리 상환이 가능해졌다.

RBA는 호주 경제가 당초 예상보다 6~12개월 빨리 회복될 가능성이 높다는 점을 인정하면서 호주 경제 상황 개선은 계속 예상을 깨고 있다. 경기 회복은 소비심리의 견실한 반등으로 이어져 가계가 저축 완충을 줄이고 소비를 늘리게 하고 있다.

주택 매물량은 구매자 수요가 빠르게 평균 이상으로 증가하고 있는 시점에서 사상 최저 수준에 머물러 있다. 이러한 수요와 공급의 불일치가 한동안 주택 시장의 특징으로 남을 것으로 보인다.

물론 연방정부의 재정지원 축소, 주택융자 상환 유예 만료, 교착상태에 놓여있는 이민 등 몇가지 역풍이 남아 있다. 그러나 코어로직은 이러한 역풍의 강도가 최근 몇 달 동안 줄어들었다고 평가했다. 그러나 호주 경제가 이전의 재정 절벽을 비교적 순조롭게 항해했지만, 일자리지킴 지원금과 구직수당 보충금 축소가 경제 회복에 일시적인 둔화를 초래해 주택 시장 활황의 일부가 둔화될 수 있다.

마찬가지로, 주택융자 상환 유예가 상당히 감소했다. APRA에 따르면 1월말 주택융자 유예 규모는 지난해 5월 전체 주택융자의 11%인 1950억달러에서 전체 주택융자의 1.8%인 320억달러로 줄었다. 3월 말에 유예 정책이 만료됨에 따라 주택 시장의 일부 부문에서 강제 판매이 점진적으로 증가할 수 있다.

그러나 코어로직은 저금리, 경제 상황 개선, 소비자 신뢰도 개선, 낮은 공급 및 높은 소비자 수요라는 순퐁이 다가오는 재정 지원의 역풍을 능가해 전반적으로 주택가격 탄력이 위쪽으로 기울어 있는 것으로 보았다.