호주 부동산 시장 최악은 피했다.

정부경기부양책으로 20%-30% 최악시나리오 가능성 낮아

내년 시드니·멜번 주택 10% 하락 전망

투자관리사 AMP Capital의 셰인 올리버 수석경제학자의 5월 주택가격 추세 분석과 전망을 정리했다.

앞으로 1년간 호주 부동산 가격이 이전 최악의 시나리오인 20%-30%가 아닌 5%-10% 하락에 그칠 것이라는 전망이 나왔다.

사회적 거리두기와 일정기간 현장 경매의 금지로 매매 부동산이 급격히 하락했다. 그러나 약 350만명을 유급 일자리에 유지시키기 위한 연방접부의 일자리지킴 제도, 실업수당 2배로 증가, 은행융자 상환 유예 등 정부주도 정책 덕분에 코로나19 확산을 막기 위한 사회 봉쇄의 경제 충격 규모를 고려했을 때 일어날 수 있었을 부동산 강제매각 증가를 피할 수 있게 된 것으로 보인다. 위 3가지 조처는 모두 9월까지 6개월 동안 한시적으로 시행된다.

정부지원책으로 인한 충격 완화로 부동산 수요 하락과 공급 폭락이 맞물리면서 호주 부동산 시장은 일종의 불투명한 상태에 놓였다. 최근 매물이 약간 증가하기 시작했지만 여전히 아주 낮은 수준이기 때문에 주택가격에 대한 충격을 완화시킬 수 있었다. 그러나 5월 부동산 가격이 하락하기 시작했다.

코어로직 자료에 따르면 4월 성장이 0.2%로 둔화된 후 평균 주도주택가격은 5월 0.5% 하락했다. 애들레이드, 호바트, 캔버라를 제외한 모든 주도에서 주택가격이 하락했고 하락폭은 멜번이 -0.9%로 가장 컸으며, 퍼스(-0.6%)와 시드니(-0.4%)가 뒤를 이었다. 주도 주택가격 월간 변화는 11월 기록했던 정점 2%에서 급락했다.

사상 최저수준 금리와 정부 지원책이 부동산 전망에 긍정 요소

셰인 올리버 박사는 부동산 전망에 기본적으로 저금리, 매물량, 정부지원책를 포함한 5개 긍정적 요인을 꼽았다.

호주 대출금리는 사상 최저로 떨어져 최저금리는 2-3% 정도이다. 이로 인해 가계소득에서 융자부채 금리 비용이 차지하는 비율이 사상 최고 수준보다 아주 낮게 유지되고 있지만 가계소득대비 부채비율은 약 200%로 사상 최고 수준이다. 낮은 융자비용으로 투자부동산 자금 비용도 아주 낮아지게 됐다.

이미 언급한 낮은 매물량 수준이 두번째 긍정적인 요소이다.

세번째 긍정요인은 정부지원책으로 가계소득에 막대한 도움을 주었고 사업체를 지원하고 호주인약 350만명의 일자리를 유지하게 지원했으며 실업 수치에서 신뢰 타격이 급증하는 것을 막았다. 또한 약 44만건이 연장된 은행 융자상환 유예로 주택담보대출 연체와 이에 따른 강제 매각이 방지됐다.

올리버 박사는 또한 경제봉쇄가 대부분 서비스직종에 영향을 미쳐 남성 가장에게 더 큰 타격을 줬던 과거 불황과 비교해 여성과 청년 노동자에게 더 큰 타격을 주었기 때문에 부채상환 문제를 줄이는데 도움을 주었을 것이라고 추정했다.

마지막 긍정요소는 중국의 선례이다. 올리버 박사는 중국이 코로나바이러스 충격에서 호주보다 2-3개월 앞서 있으며 중국의 경험이 일정부분 안내 역할을 한다고 봤다. 중국에서 부동산 매매는 최고 봉쇄 시기인 2월 거의 0에 가까웠지만 평균 부동산 가격성장이 둔화되긴 했어도 마이너스까지 떨어지지 않았고 이제 약간 증가하고 있다.

실업률·이민자 감소·정부 주택건설 부양책이 부동산 전망에 구름

이러한 긍정요소와 대비해 올리버 박사는 코로나바이러스 충격에서 흘러나오는 부동산 전망 4대 부정적 요소로 높은 실업률, 이민자 대폭 감소, 임대율 하락과 공가율 상승 및 주택건설 부양책을 들었다.

호주에서는 오랫동안 높은 주택가격과 가계부채를 호주의 아킬레스 건으로 간주해 지난 3월 코로나19로 인한 경제 타격이 시작되었을 때 실업율의 대폭 증가가 부채상환 문제와 강제매각에 이어 가격급락을 촉발할 수 있다고 우려했다. 결과적으로 실업은 억제되고 있으며 가계소득은 정부 경기 부양책으로 일정부분 지탱됐다.

정부지원책 덕분에 3월 AMP Capital에서 최악의 시나리오로 내놓았던 주택가격 20% 하락은 피한것으로 보인다. 그러나 일단 지원책이 올해 하반기 종료되면 실업률은 약 8%대로 상승할 수 있으며 코로나19 이전 수준인 5.2%로 떨어지기까지는 오랜 시간이 걸릴 것으로 보인다. 이로 인해 결국 대출금 상환 유예가 종료된 후, 주택담보대출 채무불이행이 어느 정도 증가하여 강제매각을 증가시키고 부동산 수요의 발목을 잡을 가능성이 높지만 정부부양책이 없는 경우에 발생했을 수 있는 피해 정도와 비교할 수 없을 정도로 피해 수준이 아주 적다.

부동산 시장 전망에 두번째 부정요소는 대폭적인 이민자 감소이다. 여행금지로 인해 연방정부는 순이민이 올 회계연도에 17만 명 이하로 떨어지고 내년에는 3만 5000명 정도로 하락할 것으로 예상하고 있다. 지난 회계연도 24만명과 비교해 이는 막대한 타격으로 정부 예상이 현실화된다면 2020-21년 호주 인구증가가 0.7%에 불과하게 되어 1917년 이후 최저치가 된다. 물론 연방정부는 정책 변경을 통해 이민자수가 빠르게 회복하도록 할 수 있다.

이민자 감소는 다음 12개월간 주거부동산 약 8만호에 대한 근원수요가 타격을 입어, 지난해 20만호에서 약 12만 호로 대폭 줄어들 수 있다는 뜻이다. 이러한 위험은 주거부동산의 상당한 과도공급으로 이어져 2000년대 중반 이후 아주 높은 주택 가격을 유지했던 수년간의 공급부족이 뒤집히게 된다. 이민감소는 중국과는 상관없는 요소이기 때문에 중국의 부동산시장 경험을 직접 호주에 적용시킬 수 없다.

세번째로 공가율이 4월 급격히 상승했고 이는 정부의 임대료 구제책과 함께 임대료에 하방압력을. 가하고 있다. 이는 아주 적은 이민자 수에 더욱 영향을 받게 되며 투자자 수요를 짓눌러 부채비율이 높은 부동산 투자자에게 문제를 야기할 수 있다.

주택건설 부양책도 부동산 전망에 오히려 부정적인 요소로 작용할 수 있다. 정부는 앞으로 1년간주택건설경기의 대폭 감소에 직면해 신규건설 지원금과 사회적 주택 건설을 통해 주택건설업자의 일자리를 보호하기 위한 부양책을 계획하고 있는 것으로 보인다. 보통 첫주택구입자 지원금은 전체 수요를 견인한다. 그러나 이민 감소를 반영해 근원수요가 아주 낮을 때 공급을 늘리는데 초점을 맞춘다면, 평균 가격에 하방 압력을 더할 수 있다.

올리버 박사는 일부 주에서 인지세를 연간 토지세로 대체하려는 움직임은 단기적으로 주택가격 부양 효과가 있을 수 있지만 수입이 동일하고 변화의 여부와 시기가 불분명하다면 장기적인 효과는 없을 것으로 보고 있다

결론적으로 AMP Capital이 3월 내놓았던 최악의 경우인 부동산 가겨 20% 하락이나 다른 전문가들의 최대 30% 하락 가능성은 정부의 경기부양책과 예상보다 이른 규제 완화로 일어날 가능성이 낮아 보인다. 이러한 최악의 경우에 이르려면 코로나바이러스 2차 파도가 와서 다시 호주 경제가 봉쇄되거나 부도 급증에 대응한 경제에 또 한번의 하강국면이 있어야 한다.

그러나 “진정한” 실업이 몇 년간 높은 상태로 유지되고 정부지원책과 은행 상환 유예가 9월 이후 종료되며 이민 감소와 정부의 주택건설 부양책이 실행된다면, 부동산 가격 추가 하락도 여전히 가능하다. 9월 정부에서 거듭 확인한대로 지원책이 모두 종료되면 실업 상황이 드러나게 된다. AMP 캐피털의 기준 예상은 전국 평균 가격이 내년 약 5-10% 하락하는 것이다. 시드니와 멜번은 이민에 상대적으로 더 많이 노출되어 있고 부채수준이 높기 때문에 10% 하락할 가능성이 있다. 반면 애들레이드, 브리즈번, 퍼스, 호바트는 가격 하락이 소폭에 그치고 캔버라는 변화가 없을 것으로 전망했다.

이러한 상황은 주택구입을 더 용이하게 하면서 동시에 경제에 큰 위협을 제기하지 않는 합리적인 결과라고 할 수 있다.