내년 주택가격 9% 오를 것, ANZ 전망
호주 부동산 시장이 예상을 뒤엎고 10월 저점을 지나 다시 성장을 시작해 내년에는 9% 상승할 것으로 전망된다. 내년 주택가격 9% 오를 것, ANZ 전망

호주 부동산 시장 10월로 고비 넘겨

코로나19 초기 비관적인 전망과 달리 호주 부동산 부문이 코로나19 확산 저지를 위한 사회 봉쇄 조처의 충격을 넘어 다시 증가할 것이라는 전망이 나왔다.

9월부터 코로나19에 대응한 정부 지원이 감소되면서 호주 경제가 금융 절벽을 향해 갈 것이라는 절망적 목소리가 있었다. 그러나 ANZ 펄리시티 에멧 선임 경제학자와 애들레이드 팀브럴 경제학자는 호주 부동산 부문이 이제 고비를 넘겨 내년에는 강하게 반등할 것으로 예상했다.

에멧과 팀브럴은 2020년 10월이 가격 주기의 저점이 되어 11월부터 가격이 상승해 내년에는 모든 주도에서 상승률이 약 9%가 될 것으로 전망했다.

퍼스 주택 가격이 가장 성적이 뛰어나 12% 급등하고, 브리즈번 9.5%, 호바트 9.4%, 시드니 8.8%로 이어질 전망이다. 멜번은 성장률 7.8%를 기록해, 다른 주도보다는 뒤쳐질 것으로 예상된다.

저금리 정책으로 실업상승과 인구성장 둔화 요소 뛰어 넘어

이들은 시장이 예상보다 회복력이 뛰어난 것으로 드러났으며 실거주 소유주와 첫주택구매자가 주도해 고비를 넘기고 있다고 보았다. 이들은 “주택 가격이 정점부터 저점까지 약 10% 하락할 것이라는 시각이 너무 비관적이었던 것으로 드러났다. 저금리가 실업 상승과 낮은 인구증가와 같은 요인을 능가했다”고 말했다.

이어 “정부 소득지원과 주택대출 상환 유예  등도 시장을 떠받치는 데 도움이 됐다.

최근 RBA의 금리 인하, 고정 주택담보대출 금리 추가 하락, 몇년 간 저금리 전망 등이 모두 현재 시장에서 추진력을 더할 것”이라고 예측했다.

올해 말 백신 개발이 성공적으로 완료되 내년 초부터 호주에 공급되면 경기 심리를 높여 현재 예상보다 부동산 가격이 더 크게 상승할 수도 있다. 그러나 “시장이 과열되는 것처럼 보이면 규제당국이 거시-건정성 조치를 신속히 취할 것”이라고 예상했다.

2019년 호주 인구 증가의 3분의 2를 해외이민이 차지한 상황에서 낮은 인구 증가가 가격 상승의 주요 역풍이 될 것으로 보인다.

ANZ는 임대시장도 선회하고 있지만 구매자 시장보다는 다소 뒤쳐져 있다고 보았다.

주택 부채 늘었지만 저축도 늘어

출처: ANZ

에멧과 팀브럴은 주택 부채는 증가했지만, 저축도 증가해 예측되는 실업률 급등을 상쇄할 수 있다고 말했다. 예상되는 높은 실업률에 비추어 높은 주택 부채가 위험이 될 수 있지만, 특히 부채가 있는 실거주 소유주의 2분기 가계 저축이 급증한 것은 많은 가구가 주택담보대출 대비 완충 여유자금을 늘렸다는 것을 보여준다.

평균적으로 주택 실거주 소유주는 코로나19 대유행 경기침체를 통해 임차인보다 소득과 직장을 잃은 가능성이 적다.

내부 ANZ 데이터와 RBA 연구에 따르면 주택담보대출 6개월 유예 대부분이 이미 만료되었을 가능성이 있으며, 대출기관이 추가적인 지원을 제공할 가능성이 높기 때문에 상당한 강제매각 가능성은 희박하다.

상환 유예 대상 대출액 하락 중

출처: APRA

ANZ내 대부분 융자 유예는 연말에 만료된다

출처: ANZ

주택융자 상환 유예로 인해 상환 연체 증가가 상쇄되어 근소하게 밖에 증가하지 않은 것으로 보인다. 주택융자 상환 연체는 약 1.2%로 지난해 9월보다 0.2ppt 밖에 높지 않다. 은행에서 주택융자 상환을 6개월간 유예했기 때문에 당연히 연체비율이 크게 늘지 않은 것으로 볼 수 있다.

ANZ 은행 90일 이상 연체 데이터는 3월과 9월 사이 빅토리아주와 NSW에서 연체가 약간 늘었지만 다른 주에서 연체비율은 같은 기간 오히려 감소했다.

다른 가계와 비교해 코로나19 대유행으로 타격을 입은 부분에서 일하는 차입자가 융자 상환을 미룰 가능성이 더 높다.

RBA 조사에 따르면 담보대출 유예가 만료되고 실업률이 계속 오르면서 주택융자 연체는 2%까지 오를 가능성이 있다.

에멧과 팀브럴은 대출변경이나 기타 포용적인 대출기관의 조처와 실업율 정점이 낮아지면 이러한 위험을 경감시킬 수 있을 것으로 봤다.

주택담보대출 유예건도 빠르게 감소하고 있다.

정점에서는 주택융자 상환 유예 비율이 11% (상환액 기준)에 달했으나 호주건전성감독청(APRA) 보고서에 따르면 9월 기준 유예 비율은 7%로 감소했다. 융자 유예 대부분이 10월 만료되면서 이 숫자는 더 감소했다.

유예율은 빅토리아주에서 가장 높으며 NSW주는 전국 평균에 가깝다.

주별 주택융자 상환 유예

출처: APRA

0.1%라는 사상 최저 기준금리와 고정금리 주택담보대출 이용이 늘어나면서 많은 가계에 주택담보대출 차입비용이 완화됐다

에멧과 팀브럴은 저금리가 융자상환 유예와 세금감면과 같은 재정지원과 함께 2021년 금융안정성에 대한 노동시장 위험을 경감시킬 것으로 예상했다.

홈빌더 지원금 적중

에멧과 팀브럴은 또한 최근 주택건설과 개조 승인이 급증한 점에 비추어 연방정부의 홈빌더 지원제도가 성공적이라고 평가했다.

단독주택 부문을 지원하는 홈빌더 지원책에 힘입어 지난 3개월 동안 주택 승인이 27% 증가했기 때문에 이 재정 부양책이 효과를 보고 있다는 것이다.

주정부 보조금이 추가로 지급된 서호주는 9월까지 석 달 동안 주택승인이 77%나 급증했고 퀸즈랜드도 38% 증가해 강력한 성장을 기록했다. 빅토리아주에서도 주택 승인이 9월에 사상 최고치를 기록했다.

최근 ANZ 조사에 따르면 주택 부문 운영 응답자의 61%가 홈빌더 프로그램이 사업에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상했고, 주택 개발업체의 75%가 긍정적인 영향을 기대했다. 이는 이전 조사에서 나타난 70%보다 더 증가한 것이다.

주택 승인

출처: ANZ

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