주택가격 계속 상승세 – 4월 열기 일부 진정

코어로직 전국주택가격지수에 따르면 성장세는 완화됐지만,주택가격 상승은 여전히 빠른 속도로 지난 3개월간 6.8% 올랐으며, 코로나19로 최저치를 기록한 지난해 9월보다 10.2% 높다.

코어로직 팀 로리스 조사국장은 앞으로 몇달간 매물량이 증가하고 구매능력 제약이 주택수요를 꺽으면서 자본이득 증가세가 추가 둔화될 수 있다고 내다봤다. 로리스 국장은 “주택가격 상승둔화는 특히 억제된 임금증가라는 맥락에서 지난6개월간 빠른 성장율을 감안하면, 놀랍지 않다”고 설명했다. 주택가격이 소득보다 빠르게 증가하면, 첫주택구매자와 저소득층 가구와 같은 시장 중 가격에 민감한 부문이 예치금과 부동산 거래비용을 모으기 어렵게 되기 때문이다.
이미 시장에서 첫주택구매자가 감소했다는 자료도 나와, 통계국 2월 주택융자 자료에 따르면 첫주택구매자 융자액은 지난해 5월 이후 처음으로 -4.0% 하락했다.

물론 주택가격 증가세 둔화에도 불구하고, 모든 주도와 ‘주 나머지 지역’ 지방은 4월 한달간 주택가격이 계속 상승해 지리적으로는 전반적으로 긍정적 주택시장조건이 유지되고 있다. 주도 가운데는 다윈(2.7%)과 시드니(2.4%)에서 주택가격 월간 증가세가 가장 컸으며, 퍼스는 0.8%로 성장율이 가장 낮았다.

연간 기준으로는 애들레이드 10.3%, 호바트 13.8%, 다윈 15.3%, 캔버라 14.2% 등 소규모 4개 주도가 모두 두 자릿수 성장을 기록했다. 로리스 국장은 이 4개 주도에 코로나19 관련 혼란이 비교적 적어 지난해 상대적으로 더 일찍 시작한 성장단계를 반영한 것으로 설명했다. 지난해 호주 전역에서 가장 오래 봉쇄를 겪은 멜번은 대규모 침체로 인해 연간 성장세가 2.2%로 가장 낮았다.
일부 도심 지구에서 고밀도 주택 종류가 공급이 많은 상태에서 수요는 줄어들면서, 주택가격 성적이 유닛을 능가하는 전반적인 추세는 4월에도 계속되었다. 주도 종합적으로 올해 첫 4개월간 주택가격은 8.6% 성장해, 유닛가격 성장율 4.3%의 두배를 기록했다.

로리스 국장은 “전세계적 대유행 중 고밀도 주택에서 선호도가 멀어지는 것은 이해할 수 있지만, 유연한 근무환경 증가도 주도 외곽 주택에 대한 수요 증가를 지탱하는 것으로 보인다”고 설명했다. 또한 “상대적으로 취약한 투자자 활동도 일부 고층지구 공급과잉 문제까지 겹쳐, 유닛 시장에서 가격 성장을 억누르고 있다”고 덧붙였다.

로리스 국장은 현재 주택시장 여건이 호조를 유지하고 있지만 이미 성장 최고 지점을 지났다는 징후가 짙어지고 있다고 평가했다. 지난 6개월 동안 성장 여건이 지속 가능하지 않기 때문에 이제 주택구매능력 악화로 인한 제약과 신규 물량 증가, 신규 단독 주택 공급 수준 증가, 정부 부양 감소로 인한 수요의 점진적인 둔화로 인해 성장세가 꺽였다는 것이다.

그러나 코어로직은 점차 속도는 느려져도 2021과 2022년까지 주택가격이 계속 상승할 것으로 예상하고 있다. 주택담보대출 금리가 장기간 사상 최저치를 유지할 것이라는 기대와 함께 경제가 평균보다 빠르게 확대되어 소비자 신뢰도가 높은 수준으로 유지되면서 수요를 뒷받침할 수 밖에 없다는 것이 로리스 국장의 분석이다.

주택융자 상환유예-정부 지원 감소 관련 위험은 감소

신용정책 강화가 주택시장 전망에 위험 요소

반대로 주택담보대출 상환 유예 종료와 재정 지원 감소와 관련된 위험은 중요도가 감소했다. 3월 말 현재 주택담보대출 연체율은 0.7%에 불과하며 전체 은행 융자의 0.07%에 불과하다. 따라서, 급매 물량이 실질적으로 증가하지 않을 것으로 예상된다. 또한 여전히 어려운 상황에 놓여 있는 차입자들도 주택 가격이 상승하면서 손해를 보고 집을 매각할 위험이 감소했다. 최근 금융 안정성 평가(Financial Stability Review)에서, 호주중앙은행(RBA)은 호주 부동산 가운데 대출 금액이 주택가격을 초과하는 상황에 있는 부동산은  1.25%에 불과하다고 추정했다.

앞으로 주택시장 성적은 노동 시장 추세로 가늠할 수 있다. 노동시장은 코로나19를 거치며 지금까지 ‘V’자 모양 회복세를 보여 왔다. 로리스 국장은 비록 일자리지킴 지원금 종료로 인해 추세에 약간의 반전이 있더라도 일시적일 가능성이 높다고 예상했다. 또한 일자리지킴 지원금 종료 후 노동 시장의 추가 공급 부족은 소비 심리를 높게 유지하고 주택 수요에 긍정적인 연쇄 효과를 제공하는 데 도움이 될 것이라고 기대했다.

그러나 로리스 국장은 신용정책 강화 가능성을 주택시장 전망에 위험 요소로 꼽았다. 중앙은행과 호주건전성감독청은 신용기준 하락 조짐을 주시하고 있다고 거듭 강조하면서 지금까지 대출기준이 약화된 증거는 거의 없다고 지적했다. 그러나 위험성 높은 대출 방식이나 위험도가 높은 대출 비율이 증가하면 새로운 신용 정책이 나올 수 있다. 로리스 국장은 이전 거시건전성 개입 시기에 겪었던 것처럼 이러한 신용 정책이 시장활동과 자본이득 속도를 약화시킬 가능성이 있다고 예상했다.

코어로직 주택가격 지수