임대시장 3월분기 회복세 – 코로나19 영향은 아직
코어로직 분기별 임대시장 분석에 따른 3월 분기 주도별 임대료와 수익율 변화 임대시장 3월분기 회복세 – 코로나19 영향은 아직

코어로직 3월 분기 임대시장 분석

부동산 시장 분석업체인 코어로직에서 발표하는 분기별 임대분석(Quarterly Rental Review)를 정리했다.

전국적으로 임대료는 3월 전월대비 0.3%, 전분기 대비 1.2%, 전년 대비 1.4% 상승했다. 월별 상승율은 감소했으며 코로나19 위기 사태에서 추가 하방 압력을 경험할 것으로 보인다.

주도 임대료는 전분기 대비 1.3%, 전년 대비 1.0% 상승했다. 지역 임대료는 분기 대비 1.0%, 전년대비 2.6% 상승했다. 주도 주택시장 중 6개 시장이 월별 임대료 상승을 경험했으며 상승세는 퍼스가 주도했다. 퍼스 임대료 가치는 3월 0.8% 상승했다. 브리즈번 임대료는 전년대비 변화가 없었으며 호바트 임대료 가치는 0.4% 하락했다.

3월 기준 가장 비싼 임대 시장은 단연 시드니였으며 현재 중간임대료는 주단 577달러이다. 시드니와 2번째로 비싼 시장인 캔버라의 차이는 1달러로 줄었다.

3월 약화된 환경 조짐에도 불구하고 전체 분기결과는 모든 주도지역에서 임대료 상승을 보였다. 퍼스가 1.7% 증가로 증가세가 가장 컸다.

총 임대 수익률은 전국적으로 현재 3.76%를 기록해 전월 말 3.78%에서 거의 변화가 없었으나 전년 4.1%보다 하락했다. 애들레이드 주거부동산 전체에 걸쳐 수익율은 0.08%, 캔버라에서는 0.15% 상승했다.

2020년 1분기 지역 임대 수익률은 0.06% 하락해 4.97%를 기록했으며 종합 주도지역은 0.05% 떨어져 3.46%로 나타났다.

1월 임대 모멘텀 이제 완화

3월 한달간 임대가치는 전국적으로 0.3% 상승했다. 그러나 임대 가치 상승에도 불구하고, 최근 최고점인 1월 0.5% 성장율에서 감속한 것이다.

3월 경기둔화 전 코어로직 헤도닉 임대지수는 2019년 9월 이후 상승세를 나타냈다. 상승세는2019년에 걸쳐 전년대비 7.6% 감소하면서 임대시장 공급 추가를 줄인 신규주택 완공의 일부 조정에도 불구하고 나타난 것이다.

꾸준한 해외이민 또한 2019년에 걸쳐 임대시장에서 수요증가에 기여했다. 자료에 따르면 보통 해외 이민자들은 처음 도착했을 때 주택을 임대한다. 그러나 2019년 9월까지 해외이민자 비율이 약간 둔화세를 보이기 시작했다는 점도 주목할 만하다.

일부지역에서 임대료 증가의 하락은 물론 감속은 성장 모멘텀이 중단될 수 있다는 신호이다. 또한 3월 분기 임대료 자료에 코로나19의 영향이 거의 반영되지 않았다는 점도 주의할 점이다. 경제에 최대 지장이 된 사회적 거리두기와 사회규제는 3월 23일부터 시작됐기  때문이다.

주도 전체에 걸쳐 임대료는 3월 0.3% 상승했으며 주당 중간 임대료는 471달러로 중간 임대료가 주당 390달러 수준인 지역임대시장보다 81달러 높다.

주도에서 신규 공급량이 증가하면서 임대료 증가가 둔화되어 주도와 전체지역 임대료의 차이는 2018년 6월 이후 상당히 꾸준히 하락하는 추세이다

주도 임대료 및 수익율 변화
출처: 코어로직 분기별 임대분석

코로나19 충격으로 6월분기 임대시장에 일시적 수요충격 예상

호바트 임대시장 전체 둔화 징후

퍼스 상승세 꺽여

3월 분기의 데이터는 임대 시장에 대한 코로나19의 영향을 완전히 포착하지 못한다. 그러나 실업률 상승으로 이어지는 사업장 폐쇄로 인해 6월 분기에 걸쳐 임대시장에 일시적 대규모 수요 충격이 발생할 것으로 예측된다

이는 소득 감소에 대응해 집단가구가 더 많이 형성되거나 세입자가 임대료를 낮추기 위한 협상을 시도함에 따라 공실률이 더 높아질 수 있기 때문이다. 이러한 추세는 대부분 시장에 걸쳐 예상되지만 임대료가 이미 많은 주민들에게 감당하기 힘들어진 호바트 시장에 더 크게 영향을 미칠 수도 있다. 호바트는 코로나19에 영향을 가장 많이 받는 관광과 예술 부문에 고용된 주민 비율이 상대적으로 높다.

3월 호바트 임대료는 -0.4% 하락세를 보였으며 중간임대가치는 주당 472달러로 추정된다. 부동산구매 가치에서도 비슷한 모멘텀 하락세가 나타나 전월 대비 -0.2% 하락했다.

브리즈번에 전체에서 임대성장은 전월대비 균일해 주택 임대는 변화가 없었고 유닛 임대는 0.1%로 미미하게 올랐다. 전년도와 대비해서는 브리즈번 전지역에 걸쳐 주택임대가 꾸준한 증가해 1.8% 상승했다.

브리즈번 전지역에 걸쳐 상대적으로 부담가능한 주택 가격과 저금리가 임대부동산에 대한 수요를 낮춰 임대료에 대한 압력을 완화했을 가능성도 있다. 그러나 자가점유로 전환은 임대로 사용할 수도 있는 부동산 시장 물량을 줄이는 효과가 있기 때문에 자가점유자가 많아지면서 임대수요가 감소하는 현상이 항상 임대료 성장 둔화의 요소가 되지는 않는다.

올해 1분기 꾸준한 상승세에 반해 브리즈번 전체 임대 수익율은 2019년 12월 4.48%에서 3월 4.41%로 하락했다. 분기별, 월별 임대료 성장의 선두에는 퍼스가 있다. 퍼스에서 임대가치는 전분기 대비 1.7%, 전월 대비 0.8% 상승했다.

퍼스에서 0.8% 상승은 2년 중 최고 월간 상승율이다. 광산업 붕괴 여파로 투자부동산이 줄면서 퍼스 임대시장 회복세가 탄력을 받고 있다. 그러나 퍼스에서 반등을 기다려온 사람들에게 불행하게도 코로나19가 성장에 마이너스로 작용할 것이다. 그러나 광업 투자가 회복세를 보이고 금리가 사상 최저 수준을 기록하고 있는 상황에서, 퍼스와 서호주 전체 시장은 일단 전 세계적으로 본격적인 경제 생산이 재개되면 주기적, 광업 주도 회복에 잘 준비되어 있는 상태이다.

임대료 분기 변화

출처: 코어로직 분기별 임대분석

3월 빠른 시장 회복세, 임대수익율은 압박

부동산 시장이 3월에 걸쳐 회복되는 동안 임대 수익률은 계속 압박을 받았다. 2019년 6월 이후 부동산가치는 8.6% 증가했으나 같은 기간 전국 임대료 지표는 1.2% 상승했다.

임대료 증가율은 일반적으로 임대차 계약이 6개월 또는 12개월 단위로 협상되기 때문에 자본 증가율보다 느린 경향이 있다.   

그러나 최근 부동산 가치 상승은 특히 급속한 반등으로 상승기에 걸쳐 전국 임대수익률은 4.14%에서 3.76%로 떨어졌다. 이는 2018년 2월 이후 가장 낮은 임대수익률이다.

주도 전체 총 임대수익률은 3.46%로 전분기 3.51%, 전년동월대비 3.84%보다 하락했다. 2020년 3월 전체 지역시장 총임대수익률은 4.97%로 전 분기 5.03%, 전년 동월 5.06%에서 낮아진 것이다.

2020년 3월말 개별 주도 총임대수익률은 시드니 2.96%(사상 최저), 멜번 3.20%, 브리즈번 4.41%, 애들레이드 4.50%, 퍼스 4.30%, 호바트 5.02%, 다윈 5.86%, 캔버라 4.79%를 기록했다.

3월 분기에 전분기 대비 수익율 성장을 기록한 주도시장은 애들레이드와 캔버라 두 곳 뿐이었다. 애들레이드 임대수익률은 0.08% 상승했으며 캔버라는 0.15%로 비교적 강한 임대수익률 상승세를 보였다.

캔버라 시장은 임대료와 매입가격 모두에서 비교적 견실하고 안정적인 성장세를 보이는 시장으로 부상했다. 이는 특히 주택부문에서 두드러지며, 유닛 시장은 공급물량이 많아 상대적으로 침체되어 있다.

총임대수익율 변화 및 지역별 주택-유닛 총임대수익율

출처: 코어로직 분기별 임대분석

코로나19 확산으로 캔버라에서도 성장세가 둔화될 가능성이 높지만, ACT는 수요 측면에서 영향을 덜 받는 시장이 될 가능성이 있다. 캔버라 전역에 걸쳐 최근 정부 차원의 정책 개입과 지원 프로그램을 촉진하기 위해 많은 정부 및 행정 지원 일자리가 필요하기 때문이다.

소득이 감소하는 임차인을 위한 임대시장 조정과 협상이 이뤄지면서 임대료도 하락할 가능성이 높기 때문에 호주 전역의 주거가치 증가세가 둔화해도 전국적으로 임대수익률이 개선될 것으로 보이지 않는다. 가치 하락과 임대료 하락 가운데 앞으로 몇 달 동안 수익률이 더 떨어질지 아니면 평탄화할지 확언하기는 어렵다.

중앙은행이 3월 말 기준금리를 0.25% 유효하한으로 설정하면서 주택담보대출 금리가 사상 최저 수준으로 안정되고 있다는 점이 집주인에게는 한가지 긍정적인 요인이다. 이는 임대료가 하락하더라도 신규 주택담보대출을 상환하는데 필요한 임대소득이 낮아질 수 있다는 뜻이다.

핵심 임대 및 수익율 통계

출처: 코어로직 분기별 임대분석

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