멜번에는 임대보다 주택융자 상환이 더 싼 지역이 없다

부동산 19/02/2021 Eunjin Park 0

멜번 대학가 아파트는 임대보다 구매가 더 저렴, 주택은 멜번 전체 넘사벽

멜번 도심 인근 칼튼과 리치몬드가 아파트를 임대하는 것보다 사는 것이 더 저렴한 지역 7곳 중 한 곳이라는 조사 결과가 나왔다. 그러나 멜번 주택을 원한다면 임대보다 구매가 더 싼 지역은 없다.

도메인 분석에 따르면 실제로 칼튼에서 아파트를 구매하면서 담보대출을 상환하는 것이 임대보다 1주에 115달러 덜 드는 것으로 나타났다. 또한 칼튼과 함께 댄디농, 번두라, 에핑, 노블파크, 웨리비, 리치몬드에서 담보대출로 집을 사는 것이 임대보다 더 저렴한 것으로 나타났다.

댄디농과 에핑에서 절약할 수 있는 금액은 주당 36달러와 33달러, 리치몬드에서는 주당 1달러에 불과했다. 코버그에서는 아파트 임대료에서 1달러만 더 내면 주택융자를 받아 상환할 수 있다.

도메인 선임 조사분석가 니콜라 파월 박사는 유닛 가격이 12월 최고 기록을 세웠지만, 도시 아파트 시장에서도 특히 임차인으로 유학생에 심하게 의존하는 “약세 지점”이 일부 있다고 설명했다. 박사는 일부 지역은 대학 학생인구와 밀접하게 연결되어 있어 투자자 활동 비율이 높아 칼튼 같은 곳은 국경이 유학생들에게 닫혀 있는 동안 주택 만큼 성적이 좋지 않은 유닛 가격이 더 크게 조정되고 있다고 설명했다.

최근 도메인 주택가격 보고서에 따르면 멜번대학 바로 입구로, RMIT 대학 건물도 많이 있는 칼튼 지역 유닛 중위 가격은 2020년 12월 기준 1년간 20.5% 하락했다. 그러나 칼튼 우다즈 제이슨 샤프 부동산 중개사는 국경봉쇄로 인한 유학생 수요 급감으로 특히 유학생에게 인기 있는 소규모 유닛에서 높아진 공가율은 오래 가지 않을 것이라고 봤다.

대학에서 전면 학사 운영을 재개할 때까지는 어느 정도 시간이 걸리겠지만, 국경이 다시 열리고 유학생이 돌아오면 확실히 반등하게 될 것이라는 것이다. 또한 코로나19 충격이 덮친 후에 공가율이 급증하고 임대료가 “약 15-20%” 하락해도, 도심 인근 지역에서 급매 증가를 보지 못했다고 전했다. 샤프는 “매각하는 고객이 많지만, 주택융자 스트레스에 처해서라기 보다는 다른 곳에서 더 높은 수익을 얻을 수 있다고 생각하기 때문”이라고 설명했다.

유닛 주택융자 상환액이 임대료보다 저렴한 지역

유닛
지역	융자 상환액	임대	차액
Carlton	$280	$395	-$115
Mildura	$181	$250	-$69
Traralgon	$180	$240	-$60
Warrnambool	$233	$270	-$37
Dandenong	$264	$300	-$36
Bundoora	$327	$360	-$33
Epping	$314	$340	-$26
Noble Park	$321	$325	-$4
Werribee	$306	$310	-$4
Richmond	$429	$430	-$1

Source: Domain

멜번에서 아파트는 임대보다 구매가 더 저렴한 지역이 소수 있지만 주택이 더 싼 곳은 없는 것으로 나타났다. 임대료와 주택융자 상환액이 가장 근접한 곳은 멜번 서부 외곽지역 멜튼(Melton)으로 주 임대료에서 8달러만 더 내면 융자를 상환할 수 있다.

파월 박사는 “대출이자가 사상 최저인데도 주택을 임대하는 것보다 사는 것이 더 싼 지역이 전혀 없다는 사실은 멜번 주택구매능력에 대해 많은 것을 알려준다”고 말했다. 박사는 “구매자들이 사상 최저 금리에 반응하면서 구매가가 증가해 주택구매능력이 최대한 연장되거나 도전을 받고” 있는 상황이라고 해석했다.

코로나19 대유행과 2차례에 걸친 봉쇄에도 불구하고 2020년 마지막 세 달 동안 멜번 주택 중위가격은 93만 6073달러로 5.3% 올라, 12월 분기 사상 최고를 기록했다. 도메인 주택가격 보고서에 따르면 유닛 가격도 4.4% 상승한 56만 9677달러로 사상 최고를 기록했다.

그러나 도메인 분석에 따르면 주택을 사는 것이 임대하는 것보다 싼 지역이 빅토리아주 지방에는 60곳이 넘는다.

빅토리아주 극남서부에 있는 포트랜드(Portland)에서 집을 임대하는 대신 구매하는 경우 중위주택에 대한 주당 융자 상환액이 주당 중위 임대료보다 107달러 덜 들어 절약 액수가 가장 컸다. 웨이클린 프로퍼티 어드바이저리 재로드 맥케이브 사장은 코로나19 이후 지방으로 이사하는 귀촌 급증과 함께 저금리도 많은 지역에서 임대료가 융자 상환액보다 더 높아지는데 원인이 됐다고 해석했다. 그는 “지방 많은 지역에서 주택가격이 오른 것이 아니라 임대료가 오른 것”이라고 설명했다. 코로나19 이후 도시에서 농촌이나 해변 지역으로 많은 사람들이 이사해 집을 사기 전에 임대로 시장을 시험하면서 강력한 임대 수요로 이어져 많은 지역에서 임대료를 밀어 올렸다는 것이다.

예를 들어 호샴(Horsham)에서는 주당 임대료를 내는 것보다 주택 융자를 상환하는 것이 주에 54달러 더 싸다.

주택
마을	융자 상환액	임대	차액
Portland	$243	$350	-$107
Irymple	$305	$388	-$83
Bairnsdale	$240	$320	-$80
Stawell	$194	$270	-$76
Churchill	$197	$270	-$73
Mooroopna	$227	$300	-$73
Ararat	$217	$290	-$73
Wodonga	$287	$360	-$73
Traralgon	$280	$350	-$70
Seymour	$272	$340	-$68

Source: Domain

맥케이브 사장은 멜번 도심 인근 아파트를 임대하는 것보다 사는 것이 더 저렴할 수 있지만 특히 현재 수요는 부족하고, 아파트 공급이 과잉된 곳으로 확인된 많은 지역에서 꼭 사야하는 것은 아니라고 경고했다. 그는 “데이터를 보면 (임대보다 구매가 저렴한) 목록에 있는 지역이 대학 가까이 있거나 신규 주택개발과 택지가 많은 경향이 있는 외곽 지역으로 상대적으로 가격이 저렴한 공급이 엄청나게 많고 수요는 많지 않다는 것을 알게 될 것”이라고 지적했다.

맥케이브 사장은 “부동산에 투자할 때 구매 가격도 중요하지만, 자산 선택이 훨씬 더 중요하다”며 “현재 바겐 가격을 얻을 수 있지만, 일정기간 동안 성장이 없으면, 바겐이 가치가 없다”고 경고했다.

샤프 중개사는 칼튼에 분명히 학생을 대상으로 한 아파트가 많지만 해변으로 귀촌한 사람들이 도심 기지를 찾고 있을 뿐 아니라 첫주택구매자도 “도심 인근 시장에서 현 상황을 최대한 이용”해 투자자 수요와 경쟁이 낮은 동안 앞다퉈 아파트를 사들이고 있다고 전했다.

정반대로 멜번에서 대표적인 전통 부촌인 투락은 주당 임대료가 주택융자 상환액보다 훨씬 저렴한 것으로 나타나, 아파트와 주택 모두 가장 차이가 컸다. 투락 아파트에 살고 싶은 경우 주택 융자 상환액은 임대료보다 주당 380달러 더 비싸며, 주택의 경우 가격 차이는 2461달러에 달했다. 해변가 부촌 브라이튼과 동부 캔터베리의 경우 임대가 훨씬 저렴해 브라이튼 주택은 융자 상환액이 임대료보다 주당 1361달러 비싸며, 캔터베리는 1323달러 더 비싼 것으로 나타났다.

도메인 모델링은 2020년 빅토리아주 멜번과 지방 중위 주택 및 유닛 가격에 기반한 주당 주택융자 상환액을 사용했으며, 융자 이자율 2.48%, 계약금 20%를 가정하고, 지방세와 양도세 같은 추가 비용은 제외했다.

멜번 도심 10km 이내에서 주택가격 가장 저렴한 곳은 메이드스톤

한편 멜번 도심 10km 이내에서 주택을 사는데 가장 저렴한 지역은 모두 멜번 서부에 나란히 위치한 것으로 나타났다.

가장 저렴한 곳은 메이드스톤으로 중위 주택가격은 75만 달러로 멜번 전체 중위가격 93만 6073달러보다 훨씬 낮았다. 이웃 지역인 웨스트 푸츠크레이와 푸츠크레이는 중위 주택 가격이 각각 82만 달러와 84만 9500달러로 멜번도심 10km 이내에서 메이드스톤 다음으로 저렴했다.