퍼스 임대료 지난해보다 8.2% 올라, 멜번은 내림세 계속

부동산 매매 시장과 가격은 전반적으로 오름세로 돌아섰지만 임대 시장 성적은 주도, CBD까지 거리, 주택 형태별로 혼재되어 나타났다. 코어로직이 분석한 호주 전역 임대료 추이에 따르면 다양한 요인이 작용해 지역과 부동산 유형별로 다른 성적으로 이어졌다.

주도 중 임대시장 성적이 가장 좋은 지역은 퍼스로 거주 임대료가 11월 기준 1년간 8.2%나 올랐으며 8.6% 상승을 보인 주택임대가 주도했다. 퍼스 유닛 임대료는 5.4% 상승해 6.3% 오른 다윈 성장율보다는 낮았다.

이러한 결과는 퍼스와 다윈 지역 임대주에게는 기쁜 소식으로 들릴 수 있지만 실제로 투자자가  임대 시장에서 후퇴하는 것이 이러한 강력한 임대료 상승의 원인이라는 것도 눈여겨봐야 한다. 투자자는 광산업 침체 이후 수년간 시장 활동의 극히 일부만을 차지했다. 2020년 11월 기준 퍼스 임대가치는 2013년 최고치보다 여전히 11.7% 낮은 상태이며, 다윈은 2014년 최고치보다 21.6% 낮은 수준이다.

퍼스와 다윈 지역에 걸쳐 연간 임대료 증가 시계열은 주도 종합 수치와 비교했을 때 최근의 임대료 증가의 맥락을 볼 수 있다. ‘임대가격 연간 성장 추이’ 그래프에는 두 도시의 임대 소득 증가의 최고점과 저점 및 임대시장이 침체에서 회복하고 있는 것이 나타나 있다.

임대료가 빠르게 반등하면 2021년에 걸쳐 주택시장에서 투자자 참여가 바닥을 찍고 상승세로 돌아설 수 있다.  ABS 주택융자 데이터에 따르면 9월까지 부동산 매입용 주택담보대출의 투자자 점유율이 서호주 16.2%, 북부준주(NT) 11.6%에 불과한 것으로 나타났다. 이는 주와 준주 가운데 가장 낮은 비율이다.

한편 시드니 유닛 임대료는 11월까지 연간 -5.4% 하락하며 깊은 내림세로 밀려났다. 코어로직은 이러한 유닛 임대료 하락세가 최근 10년 평균 6315채와 비교해 NSW 전체 유닛 완공이 2018년12월 분기에1만1,566건으로 정점을 찍는 등 비교적 높은 유닛물량 공급에 일부 기인한다고 보고 있다.

물론 유닛 임대료를 밀어 내리는 데는 수요 측면 요인도 작용했다. 코로나19 확산을 막기 위한 연방정부의 국경 봉쇄는 지난 3년간 호주로 유입되는 순해외이주의 약 3분의 2가 집중되어 있는 시드니와 멜번의 임대 수요에 큰 충격을 주었다. 최근 해외 입국자의 대다수는 대부분 일정 기간 집을 임대하기 때문이다.

시드니와 멜번 노동시장은 또한 코로나19 확산을 막기 위한 사업체 운영 및 이동 규제로 인한 충격을 가장 크게 받은 환대, 관광, 예술 분야 노동자의 비중이 상대적으로 높다. 이 부문 노동자는 다른 부문에 비해 시급이 낮고 임시직 비율이 높기 때문에 낮고 불규칙한 소득으로 인해 주거지를 임대할 가능성이 더 높다.

시드니 중위 임대료는 코로나19 이전 최고치인 520달러와 2019년 11월 500달러에서 주당 480달러로 하락한 상태이다. 그러나 시드니 임대료 월간 하락폭은6월 -1.1%로 바닥을 친 후 11월 -0.8%로 완화됐다.

멜번 임대 시장의 경우 주택 임대료는 소폭 상승한 데 비해 유닛 임대료는 1년간  7% 하락해 누구나 상상하듯이 코로나19로 가장 큰 영향을 입은 것으로 나타났다. 유닛 중위 주당 임대료는 2019년 11월 430달러, 코로나19 전 최고치인 450달러에서 400달러로 떨어졌다.

시드니와 마찬가지로 멜번 유닛 임대료 감소는 해외이주 정체, 임대할 가능성이 높은 주민이 일하는 업종 전반에 걸친 급격한 일자리 감소로 인한 것이다. 그러나 시드니와 달리 멜번의 임대 수요는 9월 분기까지 코로나19 2차 확산으로 인한 강도높은 규제와 6월 분기에 걸쳐 멜번에서 호주 다른 지역으로 비정상적으로 많은 주민이 이주한 것에도 추가 제약을 받았다. 멜번의 유닛 임대료 월간 하락률도 8월 -1.3%에서 11월 -1.1%로 일부 완화됐다.

숙박·음식·예술·휴양서비스업 전반에서 고용여건이 점차 개선되면서 유닛 임대료 감소율도 완화되고 있다. 외국인 입국이 다시 시작되면, 시드니와 멜번 전역에서 임대 수요는 더욱 증가하겠지만 2021년까지는 가능하지 않을 것으로 보인다.

시드니나 멜번에서 볼 수 있는 차이만큼 극단적인 것은 아니지만, 브리즈번에서도 주택과 유닛 간 임대료 차이가 나타났다.

코어로직은 세 도시에 걸쳐 주택과 유닛 실적 차이 일부는 코로나19 기간 동안 임차인이 유닛보다 주택을 선호했기 때문이라기 보다, 위치 및 임대 가용 물량에 기인한 것으로 봤다.

시드니, 멜번, 브리즈번 도심에서 더 멀리 떨어진 지역에서는 임대료가 상승할 가능성이 더 높았다. CBD에서 더 멀리 떨어진 지역이 임대물량이 덜 집중된 장소이면서 또한 임대로 나온 부동산이 유닛보다 주택일 가능성이 더 높기 때문이다.

‘CBD까지 거리’ 관련 차트에도CBD로부터 더 멀리 떨어진 임대 시장은 임대 집중도가 낮으며, CBD로부터 더 멀리 떨어진 임대 부동산은 주택일 가능성이 더 높다는 사실이 나타나 있다.

소규모 주도에서는 일반적으로 1년 동안 임대료가 상승했지만 호바트 임대료는 주택과 유닛 모두 하락했다. 코로나19 이전 5년 동안 호바트 전체에 걸쳐 임대료가 34.3%나 올랐기 때문에 호바트에서 내림세로 일부 세입자들이 다소 안도할 수 있게 됐다.

시드니나 멜번 시내와 같이, 호바트에도 상대적으로 관광 및 환대 부문 노동자 밀집도가 높기 때문에, 코어로직은 호바트 임대료 하락이 이 부문 노동자의 임대 수요 부족에 일부 기인했을 수 있다고 해석했다.

그러나 호바트에서 임대료 하락은 임대부동산 수요는 감소하는데 에어비앤비가 장기 임대시장으로 전환하면서 임대 시장 공급에 추가됐다는 사실로도 설명할 수 있다. 주경계가 다시 열리면서 이러한 숙박시설이 단기 임대용으로 원상복귀하면서,  호바트 임대시장 공급이 다시 부족해 질 수 있다.

코어로직은 앞으로, 코로나19가 도시와 주택 유형 간 다양한 역학관계 측면에 지속적인 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 시드니, 멜번, 호바트와 같은 취약한 임대 시장의 경우 국제 여행이 재개될 때까지 임대료는 약세를 유지할 가능성이 높다. 그러나 다른 주도, 특히 퍼스나 다윈과 같이 임대료가 급격히 상승하는 도시에서도 부동산 투자자들이 점진적으로 재진입할 수 있어, 임대 공급을 증가시켜 시간이 지나면서 임대료 증가를 완화하는데 도움이 될 것으로 예상했다.