코로나19 대유행 기간, 수익낸 주택 매각 비율 더 높아

주도보다 지방, 유닛보다 주택

코로나19 대유행이 덮치기 전보다 지난해 주택 소유주가 주택 매각시 수익을 내는 비율이 오히려 증가한 것으로 나타났다.

부동산 데이터 전문기관 코어로직이 18일 발표한 2020년 9월 분기 ‘Pain and Gain (손실과 이득)’  보고서에 따르면 호바트는 수익 전매율이 96.6%로 주도 중 가장 높아 1위를 유지했으며 ‘주 나머지’ 지역 중에서는 빅토리아주 지방이 97.5%로 가장 높은 것으로 나타났다.

전국적으로 이윤을 낸 전매 비율은 88.1%, 이윤 총액은 248억 달러로 전분기 87.2% (198억 달러)보다 늘어났다. 그러나 수익성 없는 전매로 인한 손실액도 커져, 6월 분기 8억 8500만 달러에서 9월 분기에는 12억 달러로 증가했다.

일라이자 오원 코어로직 호주조사부장은 9월 분기 손실과 이득 분석은 2020년 전체에 걸쳐 부동산 시장이 보인 회복력을 반영하는 것이라며 “광역 주도 시장은 모두 멜번을 제외하고 9월 분기에 이윤 창출 매각 비율 증가를 보았다”고 전했다. 수익 매각 비율이 가장 높은 곳은 호바트로 2018년 3월 이후 주도 가운데 최고 수익비율을 유지해 왔다.

수익성은 주도 사이에서도 격차가 커서 멜번시 지역은 이미 9월 분기 손실 매각 비율이 34.3%를 기록했으며 스토닝턴이 22.2%, 매닝햄이 18.4% 순이었다.

In 시드니, loss-making sales were highest in Parramatta council area at 18.4 per cent, followed by Strathfield at 18.7 per cent and Ryde at 16.8 per cent. The City of 시드니 Council area had a lower proportion of losses at 9.3 per cent, albeit still higher than the citywide average.

9월 분기 브리즈번 명목 수익 매각율은 88.7%로 전분기 86.6%에서 2.1% 포인트 증가해, 브리즈번 주택시장 전체에 걸쳐 가격 상승을 반영한다.

브리즈번에서 주목할 추세는 손실 유닛 매각 비율의 감소로, 9월 분기 브리즈번 수익 유닛 매각 비중은 66.8%로 전분기 59.2%보다 증가했다. 코어로직은 호주 부동산 시장이 전체적으로 상승세에 들어서고 브리즈번 전체에서 유닛 건설이 감소하면서 유닛 부문이 점차적 회복을 반영한다고 해석했다.

브리즈번 지역에서 손실 매각 비율이 가장 높은 곳은 브리즈번시로 전매 부동산 13.6%가 명목상 손실을 봤지만  6월 분기 16.3%에서 감소한 것이다.

광역 브리즈번에서 가장 수익 매각 비율이 높은 지역은 레드랜드 지역으로 부동산 매각 중 93.4%가 수익을 냈고, 중간 명목 수익은 16만 5000달러였다.

지방 해변 부동산 시장 수익 전매율 95%

선샤인코스트 사상 최고 96.4%

또한 지방 해변 시장이 특히 이윤이 높아 빅토리아주 질롱, NSW 일라워라, 미드노스코스트, 뉴카슬 레이크 맥쿼리 지역, 리치몬드 트위드 지역과 퀸즈랜드에서 선샤인 코스트 등 6대 시장에서 전매의 95%가 수익을 낸 것으로 나타났다. 특히 선샤인코스트는 9월 분기 수익 전매 비율이 96.4%로 사상 최고를 기록했다.

주도와 지방을 비교하면, 수익을 낸 매매 비율은 주도보다는 지방에서 더 빨리 증가했다. 호주 지방시장은 전체적으로 9월 분기 수익 전매 비율이 89.2%로 1.5% 증가했으며, 주도시장은 0.3% 증가한 87.2%를 기록했다. 이는 2020년 전기간에 걸쳐 주도와 지방 부동산 시장의 분화를 반영한다.

코로나19 대유행 이래 호주 부동산 시장에서 주도와 지방간 분화는 이미 여러 통계 자료를 통해 확인됐다.

니콜라 파월 도메인 선임조사분석가는 호주 부동산 시장이 지난 1년간 “굉장한 회복력”을 유지했지만, 3월 주택융자 상환유예가 끝나면서 손해를 보고 부동산을 매각하는 투자자가 증가할 수 있다고 경고했다.

파월 박사는 대유행 기간에 걸쳐 출혈 매각이 낮은 수준을 유지했지만 일부 지역, 특히 시드니와 멜번 도심내에서 앞으로 위험이 여전히 존재한다고 예상했다. 또한 가장 우려가 되는 지역은 이러한 도심내 유닛과 아파트로 해외 이민과 유학생에 가장 의존적이며 높은 공가율과 임대료가 빠르게 악화됐다고 지적했다.

박사는 투자자가 세입자를 찾는데 어려움을 겪는 경우 임대소득 없이 부동산을 유지할 수 있는 기간에는 한도가 있기 때문에 주택융자 상환유예가 끝나는 부동산이 많아지면서 부동산을 처분해야 하는 투자자가 더 늘어날 가능성이 있다고 경고했다.

손실 매각 비율, 유닛이 주택 2배

코어로직 보고서에는 또한 주택 수익율이  22만 5000달러로 일반적으로 유닛 12만 5000달러보다 높은 것으로 나타났다.

2020년 9월 분기 호주 전체에서 주택과 유닛 모두 수익성이 증가했다. 손실을 낸 주택매각 비율은 6월 10.2%에서 9월 분기에는 9.6%로 다소 줄었으며 유닛은 21.4%에서 19.6%로 감소했다.

주택과 유닛 수익성 격차는 6월 분기 11.2%포인트에서 9월 분기에는 10% 포인트로 줄었다. 주택과 유닛 수익성 격차 감소는 주택보다 유닛 수익성이 빠르게 증가한 데 따른 것이다. 유닛 부문에서 손실을 보는 매각율이 더 빠르게 줄었지만 9월 분기에도 유닛 매각에서 손해를 볼 비율은 주택보다 2배가량 높았다.

집 팔면서 손해보는 투자자 비율 17.1%

9월 분기 손실을 감수하고 매각한 투자자 비율은 실소유주보다 더 높았다. 9월 분기 투자자 매각 중 17.1%가 손실을 냈으며 자가점유자의 경우 10.4%로 나타났다.

브리즈번에서 9월 분기 손실 매각의 60% 이상이 투자자 소유 유닛이었다.

오원부장은 9월 분기 “투자자 매각에서 손실 비율이 더 높았지만, 손실을 보고 전매된 부동산 비율은 6월 분기 18.0%에서 내려갔으며, 자가점유자 가운데 손실을 본 매각 비율은 11.1%에서 내린 것”이라고 밝혔다.

오원 부장은 실소요주 가운데 손실을 본 전매가 높은 유일한 지역은 호바트로 지난 몇분기에 걸쳐 일관된 추세라고 설명했다. 다른 지역과 달리 호바트에서는 9월 분기 자가점유자 매각 가운데 3.2%가 명목손실을 겪어, 투자자 매각 1%보다 높았다.

오원 부장은 그러나 두 그룹 모두 상대적으로 낮은 손실 매각 비율을 나타내 호바트 시장 전체에 걸쳐 예외적으로 높은 자본이득 성장을 반영한다고 설명했다. 코어로직 주택가치 지수에 따르면 호바트 전 지역에 걸쳐 주택가치는 2020년 12월까지 5년 연간 평균 성장율 7.9%로, 주도 시장 가운데 가장 높았다.

주택 보유 기간 길 수록 수익규모도 커

보유기간에 따른 수익을 분석한 결과 보유 기간이 길 수록 수익액도 큰 것으로 나타났다. 9월 분기, 전매 부동산 중간 보유 기간은 호주 전체 평균 약 8.5년이며 수익을 낸 부동산의 중간 보유 기간은 9년으로 나타났다. 반면 손해를 보고 매각한 부동산의 평균 보유 기간은 6.7년으로 수익 부동산보다 2년 이상 짧았다. 주택과 유닛 모두 통상 보유기간은 전체 수익 매각에 걸쳐 모두 긴 것으로 나타났다.

브리즈번시 지역에서 손실을 본 부동산 보유기간은  통상 상대적으로 짧은 6.1년이었다.

파월 박사는 이번 코어로직 보고서에서 가장 큰 교훈으로 시장에 더 오래 있을수록 집을 팔 때 수익을 낼 가능성이 더 많다는 점을 꼽았다. 매수와 매각 사이 보유 기간 자료에 따르면 집을 사서 오래 거주한 실소유주가 여러 부동산 주기 파도를 타고 지나기 때문에 매각에서 가장 큰 수익을 내는 것으로 나타난다는 것이다. 대유행에도 불구하고 부동산 시장은 이러한 주기를 계속 거치기 때문에 부동산을 더 오래 보유할 수록 투자에 대해 이윤을 낼 가능성이 더 높다.

오원 부장은 호주 주택 시장이 앞으로 몇달간 더 개선할 것으로 기대한다며 “사상 최저 융자금리와 예상보다 빠른 경제 회복 및 상대적으로 적은 코로나19 확진자로 수익성은 앞으로 몇분기에 걸쳐 상향세를 탈 것”으로 예상했다.