지방이 부동산 시장 오름세 주도

코어로직 11월 부동산 시장 호주 전지역 상승

호주 주택시장이 11월 내내 회복세를 이어간 것으로 나타났다. 11월 코어로직 전국지수는 11월에도 2개월 연속 상승세를 기록했으며, 한달 동안 주거부동산 가치는 0.8% 상승했다. 호주 주택 가격은 4월과 9월 사이 2.1% 하락했다가, 10월부터 회복세로 돌아섰다.

코어로직 팀 로리스 조사부장은 현재 성장세가 지속된다면, 2021년 초반에 코어로직의 전국주택가격 지수가 코로나 이전 수준을 능가할 것이라고 내다봤다. 로리스 부장은 “전국 주택가격지수는 아직 3월 기록한 수준보다 0.7% 낮지만 주택가격이 현재 속도로 계속 상승한다면 빠르면 내년 1월이나 2월에 코로나 침체에서 회복을 보게 될 것”이라고 기대했다. 그러나 “주택가격이 최근 정점보다 5% 낮은 상태가 유지되고 있는 멜번에서 회복은 더 오래 걸릴 것”으로 내다봤다.

내년 초에는 주택가격이 코로나 이전 최고가를 능가할 것이 확실해 보이지만, 시드니와 멜번 주택가격은 모두 2017년 초반과 비슷한 수준으로 유지될 것으로 보인다. 퍼스 가격은 증가하고는 있지만 2006년 중반 수준과 유사하며, 다윈 가격은 2007년 수준과 비슷하다. 다른 쪽에서는 브리즈번, 애들레이드, 호바트, 캔버라는 11월 주택가격이 새 최고가를 갈아치웠다.

2020년 11월 30일 기준 수

거주부동산 가치 변화                                                                                    

지방 주택 가격 상승 주도의 2배

최근 몇달간 주택과 유닛 가격 실적 차이가 더욱 두드러졌다. 주택가격은 지난 3개월간 1.1% 상승하며 종합주도지수 증가를 주도했다. 감소율은 완화됐지만 주도 유닛 가치는 같은 기간 -0.6% 떨어졌다.

로리스 부장은 “단독주택 시장에서 이러한 견실한 조건으로 향하는 추세는 주도 대부분에서 뚜렷하게 나타나고 있다. 유닛 시장의 상대적 약세는 저조한 투자활동, 일부 지역에서 높은 공급수준, 주요 도심지역 유닛 단지에 걸쳐 약화된 임대시장 조건같은 요소에 기인할 수 있다”고 설명했다.

그러나 멜번 유닛 시장은 예외로 코로나19 확산 기간 전체에 걸쳐 지금까지 가격 감소가 예상보다 적었고 최근 몇달간 예상보다 더 상당한 회복세를 보였다. 이는 로리스 부장도 예상하지 못한 것으로 그는 “도심 지역 전체 높은 공급수준과 임대 조건의 급격한 하락을 감안할 때 멜번 유닛 가치 회복력은 놀랍다”고 말했다. 그러나 주택과 비교해 상대적으로 탄탄한 멜번 유닛 가격 추세는 “임대 수요를 증가시키게 될 해외 이민이 예상보다 더 빨리 돌아서지 않는 한 단기에 그칠 수 있다”고 예상했다.

호주 지방에서 강력한 실적은 11월에도 계속되어 코어로직 종합지방지수 월간 성장율은 종합주도 수치의 두배를 기록했다. 주도 주택가치는 0.7% 상승했지만, 지방주택가치는 11월 1.4% 증가했다. 퀸즈랜드 지방은 지난 3개월간 가격 상승을 주도해 3.2% 증가했으며 NSW 지방이 3.1% 증가하며 뒤를 이었다.

주택물량, 매매건수 등 부동산 시장 추가 개선 지표

사상최저 금리와 시장심리 상승으 구매자 증가 뒷받침

코어로직은 주택가격 상승 뿐 아니라 다른 지표도 부동산 시장의 추가 개선을 가리킨다고 설명했다.

먼저 호주 전역에 걸쳐 매물량이 낮은 수준을 유지하고 있다. 매물로 나온 부동산은 지난해 같은 기간보다 20%, 5년 평균보다 24% 낮은 수준이다. 이는 매입자보다는 매도자에게 유리한 조건이다.

확정 매매 건수도 7월 이후 상당히 안정세를 보이고 있으며, 빅토리아주 이외 지역에서 판매 활동이 증가하면서 10월까지 약 4개월간 사회봉쇄로 급락한 빅토리아 주택 매물을 상쇄했다. 전국적으로 지난 3개월간 코어로직 확정 매물 추정치는 지난해 같은 기간보다 오히려 1% 높다. 이는 일부 지방에서 나타난 강력한 실적에 기인한 것으로 주도에 비해 구매자 활동이 두드러지게 호조를 보였다.

다양한 정부 부양책과 시장심리가 변화한 것도 주택수요 증가가 긍정적인 영향을 미쳤다. 사상 최저 금리는 구매자 증가를 뒷받침하는 주요 요인 중 하나이다. 경제여건 개선과 바이러스 억제로 소비심리가 코로나19 이전 수준보다 더 높아졌다. 인지세 변경과 추가 건축보조금 등 주정부 장려정책도 수요를 뒷받침하고 있다.

구매자 수가 증가함에 따라 시장에 나오는 부동산 물량은 낮은 수준을 유지하고 있다. 이 때문에 구매자들 사이에 긴급한 구매욕구가 발동해 주택가치에 대한 상승 압력을 가중시키고 있다.

지방시장 강세 내년까지 이어질 것

호주 모든 지역에 걸쳐 회복 추세가 뚜렷하지만, 지방 시장은 주도에 비해 주택 가치가 더 강한 성장 궤적을 보이고 있다. 재택근무 근로자가 점점 줄어들고 주도권과 지역 간 가격차가 좁혀지는 등 지방시장에 유리한 요소가 누그러지면서, 이런 추세가 얼마나 지속될지는 불투명하다. 그러나 코어로직은 지방 시장 강세가 일부 모멘텀이 있다는 것이 확실하기 때문에 2021년까지는 지속될 것으로 내다봤다.

정부의 재정적 지원 감소와 주택 담보 대출 상환 유예 만료와 관련된 주택 위험은 최근 몇 달 동안 줄어들었다. 일자리지킴 지원금이 축소되고 주택융자 상환 유예 절대 다수가 정상적인 상환 일정으로 돌아왔지만, 10월 내내 일자리 수는 계속 개선됐다.

호주 부동산 시장 회복은 이미 여러 전문가들이 수차례 언급한 대로 실거주 소유주가 주도하고 있으며 투자자 참여는 사상 최저 수준이다. 그러나 코어로직은 자본 이득에 대한 전망이 더욱 견고해지고, 더 많은 임대 주택이 플러스 현금 흐름 가능성을 보여주면서, 2021년에는 투자자가 더 많아질 것으로 예상했다. 또한 지금까지 투자자 수요는 주도에 집중되었지만, 낮은 가격, 높은 수익률, 그리고 자본 이득에 대한 전망이 더 나을 것으로 거의 확실시 되면서, 2021년에는 더 작은 주도와 지역 센터가 더 많은 투자 관심지로 부상할 것으로 보고 있다.

그러나 멜번과 시드니 도심 아파트 단지는 여전히 취약한 임대 수요와 높은 공급량 상태로 개발 중인 고층 아파트 사업은 급격히 줄었지만, 건설 중인 다수의 사업이 완공되기까지는 상당한 시간이 걸린다. 임대료와 입주율이 떨어지면서 이 부문 전망은 여전히 약하다.