금리인하는 시작일 뿐, 대출받기 훨씬 쉬워질 것
중앙은행에서 올해 말까지 두차례 금리인하를 예고한 가운데 APRA 최소 금리 제한까지 완화되며 주택담보대출이 훨씬 쉬워질 전망이다. 금리인하는 시작일 뿐, 대출받기 훨씬 쉬워질 것

호주 사상 최저 중앙은행 금리 1.5%가 역사가 될 전망이다.

화요일 필립 로위 총재는 2주 후 금리를 인하할 계획이라는 것을 분명히 했다. 그렇게 되면 금융시장 기준금리(다른 모든 금리가 여기에서 파생)는 1.25%로 떨어질 것이다.

그 다음, 시장에서 내기한 것이 맞다면 크리스마스까지 기준금리를 1%로 인하할 것이다.

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필립 로위 호주중앙은행 총재

브리즈번 연설에서 로위 총재는 중앙은행 이사회가 다음과 같은 의견이라고 말했다.

인플레이션은 목표치에 비해 낮게 지속될 가능성이 높고, 기준금리 하락이 적절할 것 같다.

낮은 기준금리는 고용 성장을 뒷받침하고 인플레이션이 목표와 일치하게 되는 시기를 앞당길 수 있다. 이러한 평가를 고려할 때, 이사회는 2주 후 회의에서 이자율 인하를 고려하게 될 것이다.

중앙은행은 올해 말까지 현재의 2.3퍼센트에서 2.75퍼센트 경제성장률 소폭 성장과 상당히 꾸준한 실업률을 전망하고 있다.

그러나 중요한 점이 있다. 총재는 이러한 전망은 올해 2차례 – 올해 말 전 두차례이다 – 금리를 인하하는 경우에만 적용된다는 것을 특히 강조했다.

1990년 이후 중앙은행 기준금리

총재는 경제가 약해서, 선거 운동 기간 동안 정치가 주인이 제시한 것보다 훨씬 더 약하기 때문에 이를 계획하고 있는 것이다. 소비자 지출은 “비정상적으로 약하다.”

지난 3년간 가계 가처분소득은 평균 2.75퍼센트 증가에 그쳤다. 이와 비교해 지난 10년간 평균은 6%였다.

취약한 소득증가 시기가 지속됨에 따라 가계가 이를 곧 지나갈 단지 일시적인 전개로 치부하기 더 어려워졌다. 소득 증가율이 낮아지면서 가계 부채 상환도 어려워졌다. 종국적인 결과는 많은 사람들이 지출 계획을 조정하기로 결정했다는 것이다.

금리인하는 시작에 불과

주택담보대출 금리가 (기준 금리 인하에) 이어지지 않는다면 금리를 내리는 것은 그다지 좋은 일이 아니다. 이는 은행에 달려 있게 된다. 그러나 이번 주까지도 은행에서 기준금리 인하치를 그대로 넘겼다고 해도 도움이 되지 못했을 많은 잠재적 차입자가 있었을 것이다.

왜냐하면, 금리가 얼마이든, 그리고 대출 신청자의 상환 능력이 어떠하든, 은행은 일반적으로 금리 7.25%를 감당할 수 없는 사람에게는 대출을 거부했기 때문이다.

이는 중앙은행의 자매기관 중 하나인 호주건전성감독청(APRA)의 조치였다. 이 기관은 금융제도를 안정적으로 유지하기 위해 은행과 연금기금 및 다른 기관을 규제한다.

2014년 12월, APRA는 감독 대상 기관이 제공하는 대출 상품 금리보다 적어도 2%포인트 높은 완충과 최소 7% 최소금리를 포함하는 상환능력 평가를 부과하도록 지시했다.

만약 새로운 담보 대출 금리가 그 당시와 같이 5%라면, 대출기관은 차입자가 7%를 감당할 수 있다는 조건을 충족시켜야 한다는 뜻이다. 새로운 주택담보대출 금리가 4.5%로 떨어졌지만 이 기관은 여전히 차입자가 7% 금리를 감당할 수 있다는 조건을 충족시켜야 했다.

은행, 터무니없이 높은 완충금리 필요

APRA의 지침은 “신중한 시행은 이러한 수준 이상에서 완충 및 최소금리를 여유있게 유지하는 것”이라고 말하고 있으며, 이는 실제로 대부분의 대출기관에서 아무리 가능성이 희박하더라도 7.25%까지 주택담보대출 금리 인상을 감당할 수 없는 사람들에게는 대출하지 않는다는 뜻이다.

이번 주 화요일, 로위 총재가 연설하기 몇 시간 전, APRA는 다시 (감독대상) 기관들에 편지를 써서 다음과 같이 말했다.

저금리 환경은 이제 원래 예상했던 것보다 더 오래 지속될 것으로 예상된다. 이는 실제 지급된 금리와 최소 금리 사이 격차가 불필요하게 커질 수 있다는 것을 뜻할 수 있다.

APRA는 “특정 7% 최소금리 기준’을 삭제하는 것을 제안했다.

필수 상환능력 완충은 2%에서 2.5%로 상승하게 되며, 더 이상 대출기관이 그 완충선보다 “여유있게” 높은 금리를 사용할 것을 기대하지 않을 것이다.

곧, 더 많이 대출할 수 있게 될 것

APRA 서신은 엄밀히 말하면 대출기관에게 1개월간 협의기간을 통지했지만, 사실상 변화가 곧 시행될 것이라는 것을 통보한 것이다.

최근 몇 달간 대부분의 신규 주택담보대출 금리는 4.5% 미만이었고 일부 양질의 차입자는 3.6%까지 낮은 금리를 받을 수 있었다.

새로운 조처로 은행은 7.25%가 아닌 6%에서 7% 대출 금리를 상환할 수 있는 능력을 평가할 수 있게 된다.

만약 다음 두 차례 금리인하가 (소매은행까지) 전달된다면, 차입자가 5.5%에서 6.5% 대출을 상환할 수 있는 능력을 평가할 수 있게 된다.

이는 신규 차입자에게 신용 기준의 상당한 완화를 뜻하게 된다.

..최대 10% 더

내 계산에 따르면 이는 주택 구매자의 대출 능력을 10%까지 증가시켜 주택 시장에 실제적으로 긍정적인 영향을 미칠 수 있을 것으로 보인다.

(거의 확실히 준비은행과 협의하여 취해진) APRA의 움직임은 중앙은행의 기준금리 인하를 덜 필수적으로 만들면서 동시에 더 강력하게 한다.

금리가 낮아짐에 따라, 추가 인하는 사람들과 기업이 소비와 대출을 하게 만드는 능력을 잃어가고 있는 것처럼 보이며 총재도 이를 생각해 연설에서 경제를 부양하기 위해 단 하나의 수단에만 의존하는 것의 “한계”를 언급했을 것이다.

또한 기반시설에 대한 지출과 ‘기업이 확대하고, 투자하며, 고용하도록 지원하는 정책’을 포함하여 “추가적인 재정지원” (추가 지출이나 세금 인하를 뜻한다)을 제공하는 것도 정부의 몫이 될 것이다.

2주 후 예정된 로위 총재의 첫 금리 인하는 APRA가 조치를 취하지 않은 경우보다 더 큰 영향을 미칠 것이다.

아니면 왕립조사위원회에서 드러난 비행으로 인해 큰 비용을 부담하게 된 은행이 (기준금리 인하) 전부를 (소비자에게) 넘겨주지 않는 경우 총재가 희망했던 것만큼은 크지 않을 수도 있다.

원문: Warren Hogan, Industry Professor, University of Technology Sydney

번역: 박은진 기자

이 기사는 The Conversation 기사를 크리에이티브 커먼서 라이선스로 재게시한 것입니다. 원문읽기

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