RBA, 주택가격 아직은 실수요자 경기

호주 언론 대부분은 최근 호주 주택시장에 투자자가 다시 “쇄도”, “급증”하고 예상하지 못한 “맹렬”한 속도로 되돌아오고 있다고 보도하고 있다. 뉴스닷컴은 심지어 기사 내용에는 없는 “해외 투자 급증”까지 들먹이며 “호주 주택가격과 첫주택구매자가 위협받고” 있다는 제목의 온라인 기사까지 냈다.

이러한 수많은 보도는 12.7%라는 호주 통계국 자료에서 시작됐다. 이 수치는 5일 통계국(ABS) 발표 자료에 따른 3월 투자용 주택융자 증가율로 신규 융자계약액 증가액은 78억 달러이다. 투자자 융자는 지난해 3월보다 54.3% 증가한 반면 같은 2월에서 3월 실수요자 융자는 224억 달러 증가해 3.3%에 그쳤다.

그러나 호주중앙은행(RBA)은 투자자 귀환에 대한 경제계의 요란스런 환영인사 대신 5월 ‘통화정책 발표문’에서 여전히 실수요자를 강조했다. 중앙은행은 7일 발표문에서 “자가점유자 특히 첫주택구매자의 강력한 수요로 주택신용성장이 상승했다”고 지적했다. “투자자 신용도 증가했지만 자가점유자에 대한 신용보다 느린 속도”라며 “임대시장 상황이 고르지 않아, 일부 시장에서 부동산에 대한 투자자 수요를 짓누르고 있다”고 해석했다.

RBA는 최근 투자자 대출 성장을 지금까지 기록의 맥락에서 봐야 한다며 투자자 활동에 남아있는 역풍을 강조했다. RBA는 “투자자 신용이 역사적 기준으로 낮은 상태이며 낮아진 투자 수익율, 일부 지역에서 높은 공가율과 이민 감소를 포함해 앞으로 투자자활동에 부담을 줄 많은 요소가 있다”고 지적했다.

국경봉쇄로 멜번과 시드니 도심 아파트 빈집비율은 급등하고 임대료는 급락했다. 이 두 지역 아파트 부문은 투자자가 선호하는 부문이다. 최근 몇달간 아파트 가격 성장세는 주택에 뒤쳐졌다. 코어로직에 따르면 4월 시드니와 멜번 유닛은 각각 1.3%와 1.0% 올랐지만, 시드니 주택은 2.8%, 멜번 주택은 1.4% 상승했다.

ETF 제공사 베타셰어스 데이빗 바사니즈 수석경제학자는 역풍에 대해 동의하면서도 이 때문에 주도 투자자들이 교외 주택가에서 부동산을 찾게 된다고 보았다. 아파트에 대해서는 분명 역풍이 존재하지만 단독주택은 덜해 “일정 정도 투자자들이 돌아와 주도 단독주택을 놓고 경쟁할 수 있다”는 것이다.

바사니즈는 부동산 시장이 더 뜨거워지기 전에는 RBA가 나서지 않겠지만 결국 나서게 될 것으로 보고 있다. 바사니즈는 거시건전성 규제가 “올해 말 나오게 될 것”으로 예상하며 “누구를 표적으로 삼을지 투자자를 특정하게 될지는 사태 진전에 달려있다”고 관망하는 입장이다.

규제당국은 투자자와 실수요자 모두 부동산 시장에서 활동을 면밀히 지켜보고 있다고 거듭 밝혀왔다. 2017년 은행규제기관인 호주건전성감독청은 주택가격 열기를 가라 앉히기 위해 투자자와 거치식 대출을 표적으로 새 대출규제를 세운 바 있다.

그러나 최근 웨인 바이어스 APRA 위원장은 대출기준이 계속 지켜지는 한 주택가격 상승에 우려하지 않는다는 입장을 밝힌 바 있다. 그는 최근 호주경제개발위원회(CEDA)에서 “금융제도에 대한 위험은 대출기준이 약하거나 낮을 때 발생한다”며 “지금까지는 이와 같은 일이 없다 – 은행이 대출기준을 제대로 지키는 일을 아주 잘해 왔다”고 평가했다.

투자자 대출 깊은 저점에서 회복 중

최근 ABS 대출 수치는 저점에서 반등을 보여준다. 2017년 3월부터 2020년 1월까지 투자자에 대한 월간 신규대출 계약은 39% 하락했다. 이러한 추세는 지난해 4월 최저점에 달했고 이후 꾸준히 상승하고 있다. 그러나 여전히 성장세는 실수요자 신규 대출보다 낮은 수준이다.

부동산 신규대출 (2016년 3월 – 2021년 3월)

3월 실수요자 대상 신규대출은 224억 달러로 투자자 대출 78억 달러의 약 4배 정도이다. 실수요자와 투자자 대출간 금액 차이는 2016년 말 이후 꾸준히 커졌다. 격차는 3월 분기 소폭 줄어들었지만 여전히 사상 최대 수준에 가깝다.

3월 RBA 자료에 따르면 투자자 신용 성장은 0.2%로 2월과 같은 수준이다. 실수요자는 6.1% 증가했다. 통계국 수치는 신규 대출을 측정하지만 RBA는 총 대출 미상환액 변화를 측정하기 때문에 RBA 투자자 수치 변화는 ABS보다 상당히 적다. 그러나 ABS 자료상 신규대출 78억 달러는 총 대출 미상환액 6700억 달러의 1% 정도에 불과하다.

거주부동산 신용 증가 (2017년 1월 – 2021년 3월)

한편 바사니즈는 주택시장에 대한 RBA의 태도가 자산가격에 대한 사고의 변화를 보여준다며 “부동산에 대해 180도 전환했다. 규제당국은 자산가격에 대해 더 우려해 왔다”고 지적했다. 그는 “가이 드벨 (RBA) 부총재는 최근 자산가격을 통화정책 전달 메커니즘의 일부라고 불렀다”며 “엄청난 안일주의로 사고의 전환”으로 볼 수 있다고 해석했다.