주택매매 17년만에 최고 수준

퀸즈랜드 주택거래 회전율 가장 높아

연간 주택 매매가 2004년 이후 최대로 이전 같은 기간보다 42% 증가한 것으로 나타났다.

코어로직 추계에 따르면 8월 기준 지난 1년간 호주 전체에서 매매된 주택과 유닛은 59만 8000호에 육박한다. 전국적으로 1년간 매매된 주택은 10년 평균보다 31%, 20년 평균보다 24% 많다.

또한 연간 주택매매는 전년도보다 상당히 높아 태즈매니아를 제외한 모든 주와 준주가 전년대비 10% 이상 증가를 기록했다. 코어로직은 태즈매니아에서8월 말 매물로 나온 주택이 평균보다 약 35% 낮은 수준이었기 때문에 주택 매매가 소폭 밖에 증가하지 않은 것은 수요 부족보다는 공급이 없었기 때문인 것으로 해석했다.

이전 약세 시장이던 서호주와 북부준주(NT)가 호주 다른 시장을 따라잡기 시작하면서, 연간 주택매매 성장이 가장 크게 나타났다. 서호주와 NT에서 연간 주택매매는 각각 62%와 59% 증가했으며 퀸즈랜드에서는 전년대비 54% 증가했다.

팀 로리스 코어로직 조사국장은 해외 이민이 중단된 상황에서 이렇게 현저한 주택 수요 급증이 놀랍게 보일 수 있지만, 이전에 낮은 수준이던 국내 수요 증가로 설명된다고 말했다. 전체 주거부동산 중 연간 매매의 비중인 주택회전율(housing turnover)은 2015년 말 이후 융자조건이 강화되고, 주택구매능력이 점점 더 악화되고 주택가격이 오르고 인지세와 같은 거래비용이 점점 비싸지면서 낮은 수준을 유지했다. 전국 회전율은 2019년 6월 기준 1년간 전체 부동산 중 한 해 거래된 주택이 3.7%에 그치면서 사상 최저를 기록했다.

이후 신용정책이 완화되고 융자금리가 사상 최저 수준으로 떨어지면서 더 많은 호주인이 주택시장에 참여할 수 있는 환경이 됐다. 또한 지난해 3월 이후 가계저축 비율이 높아져 소비자 저축수준과 융자 상환가능성이 높아졌다. 정부의 인지세 할인과 보증금 담보와 같은 장려책도 이러한 수요에 도움이 됐다.

8월 말까지 주택 회전율은 5.6%로 올라 2009년 12월 이후 최고 수준이다.

장기 평균 대비 2021년 8월 기준 연간 주택매매

전국에서 회전율이 가장 높은 곳은 퀸즈랜드로 8월 기준 1년간 부동산의 6.8%가 거래됐다. 이는 2008년 6월 기준 12개월 기간 이후 퀸즈랜드 최고 회전율이다. 회전율 증가는 타주 이주자 급증에 더해 NSW와 빅토리아주와 비교해 상대적으로 저렴한 주택가격 덕택으로 볼 수 있다.

두번째로 회전율이 높은 곳은 ACT로 부동산의 6.0%가 매매됐다. 퀸즈랜드와 비슷하게 주택가격과 소득을 비교했을 때 캔버라 주택시장은 상대적으로 감당할 만 한 수준이다. 로리스 국장은 캔버라에서 투자 활동이 현저히 증가한 것도 회전율을 높였다고 지적했다. 투자자 대출 액수는 2020년 1월 전체 대출의 17.1%에서 2021년 7월 거의 31%에 달할 정도로 증가했다.

회전율이 가장 낮은 곳은 NT로 지난해 거래된 부동산은 전체 3.7%에 불과했지만 지난해 6월 2.4%보다는 상승한 수치이다. 지난해보다 주택매매가 거의 60%나 급증했지만, 연간매매 건수는 NT 전체 20년 평균보다 12% 낮은 수준으로 이전 성장주기에 걸쳐 수요가 얼마나 컸는지 가늠할 수 있다.

호주 전 지역에서 NT 다음으로 연간 회전율이 낮았던 지역은 빅토리아주로 12개월간 매매된 주택은 4.6%에 불과했다. 회전율 약화는 주택구매능력 악화는 물론 여러 차례 봉쇄에 영향을 받은 것으로 풀이할 수 있다. 또한 주 전체 주택공급에 신규 건설 주택이 많이 더해진 것도 영향을 주었다. 지난 5년간 빅토리아주 주택은 28만 900호 증가해 호주 전역에서 가장 크다.

주택 회전율, ’21. 8. 기준

로리스 국장은 아직 연간 매매건수가 최고에 달하지 않았기 때문에 주택 회전율이 지금보다 좀 더 증가할 것으로 보았다. 그러나 중기적으로 회전율은 2022년 초에 최고점에 달할 것으로 예상했다. 로리스 국장은 연간 주택 매매 건수가 감소하기 시작했다는 증거가 이미 보이지만, 봉쇄로 인한 추가적 혼란까지 고려해 추세를 해석하기는 더 어렵다고 털어놓았다.

집값 상승-해외이민 중단이 부동산 시장 발목 잡을 것

로리스 국장은 봉쇄 해제 후 부동산 시장 활동이 일부 증가할 수는 있지만 중기적으로 여러가지 요소 때문에 감소할 가능성이 있다고 예상했다.

첫번째 요소는 집값 상승이다. 가계 소득 대비 주택가격 비율은 대부분 주도와 지방 주택 시장에서 새 기록을 향해 질주 중이다. 주택구매능력 악화는 점차적으로 더 많은 구매자가 주택시장에 참여하는 것을 막게 될 가능성이 있다.

다음 요소는 신용 대출 기준에 대해 새롭게 우려가 제기되면서 주택구매능력 문제를 더 강화시킬 수 있다는 점이다. 정책결정자와 대출기간이 점점 더 대출 조건에 중점을 두면서 예치금이 적거나 소득 대비 대출/부채 수준이 높은 차입자는 융자확보에 더 어려움을 겪을 수 있다.

또한 전체 주택 물량 증가로 주택 매매가 꾸준해도 회전율 성장세 자체는 둔화될 수 있다. 로리스 국장은 호주가 전반적으로 주택건설 활동 상승세를 겪고 있다고 지적했다.

마지막으로 미미하거나 전무한 해외 이민이 점차적으로 주택 수요를 짓누를 것으로 보았다. 해외 이민 중단의 영향은 특히 멜번과 시드니 시내 고층 아파트 지구 임대 수요에 직접적인 영향을 미쳤다. 물론 두 도시 시내 아파트 임대료는 다시 오르기 시작했다. 그러나 이민 초기 임대했다가 얼마 지나 집을 사는 영주이민자의 수요 단계가 당분간 채워지지 않을 것으로 보인다.

상당히 오랫동안 사상 최저 수준으로 유지될 융자금리가 이러한 맞바람을 상쇄할 요소이다. 또한 멜번과 시드니, 캔버라에서 코로나19 규제가 완화되고 노동시장 공급이 부족해지면서 경기는 점차 개선될 것으로 예상된다.

로리스 국장은 장기적으로 인지세와 같은 부동산 거래를 저해하는 요소를 없애는 것이 주택 회전율을 높이는데 도움이 될 것이라고 강조했다. 부동산 업계에서는 호주 주택난 해결책으로 네거티브기어링 변경보다는 인지세 삭감이나 폐지, 공급 확대를 주장해 왔다.

코어로직도 예치금 증가와 함께 거래 비용이 주택구매능력에 가장 큰 장벽이라는 입장이다. 주택 매매 인지세는 주정부 금고에 매년 두둑한 수입을 가져다 주기 때문에 대부분 주정부는 인지세 폐지에 대해 미온적인 입장을 취해왔다. ACT, 남호주, NSW는 모두 구체적인 방법은 다르지만 인지세 폐지를 향한 정책 변경을 시작했다.