Tas 남동부 임대료 상승율 최고

호주전역 임대료 상승율 10년 평균보다 4배 이상

지난 회계연도 호주 전역에서 임대료 상승세가 이전 10년 평균보다 약 4배 가량 큰 것으로 나타났다.

코어로직 6월 Quarterly Rental Review(분기별 임대평가)에 따르면 지난 1년간 임대료 상승율은 6.6%를 기록했다. 2011년 6월 이후 연간 임대료 상승율은 평균 1.8%로 상대적으로 억제된 상태였다. 연간 임대료 성장율 6.6%는 10년 중 가장 최고 수치이다.

88개 SA4 시장을 분석한 코어로직 데이터에 따르면 현재 주택시장 상승세와 마찬가지로 임대시장 증가도 광범위한 것으로 나타났다. 임대료 연간 증가는 88개 시장 중 79곳에서 나타났으며 인상폭은 멜번 북동부 및 북서부 임대시장0.2% 상승에서 태즈매니아 남동부에 걸쳐 임대료 23.7% 인상까지 광범위하다. SA4 권역은 통계국이 규정한 통계지역 4 권역으로 호주 전역에 약 90개가 있으며 인구는 10만명에서 50만명 사이이다.

지난 회계연도에 임대료가 하락한 지역은 대부분 광역 시드니와 광역 멜번에 집중되어 있었으며 예외적으로 북부준주 아웃백 지역 임대료가 약간 하락했다.

아래 표는 지난 회계연도 임대료 상승율 최고 및 최저 지역을 보여준다.

임대료 변화 최고 및 최저 – SA4 주택시장, 2020-21년

태즈매니아 남동부는 임대료 상승율 23.7%로 최고를 기록했다. 이 성장율을 중위 임대료에 적용하면 연간 임대료 상승은 주당 83달러이다. 이 지역은 6월 분기 총 임대물량이 2020년 6월 분기와 비교해 -19.3% 하락했다. 2020년 6월 기준 1년간 순 국내이주 자료에 따르면 동남부 지역은 이민추세가 플러스로 660명이 호주 다른 지역에서 이 지역으로 이주했다.

일라이자 오웬 코어로직 호주조사부장은 이 지역으로 향한 해외 이민 기록도 플러스로 임대료 상승 압력을 더했을 것으로 추정했다. 지방이주자료는 지난 회계연도까지 밖에 없지만 더 최근 잠정이민추정치에 따르면 태즈매니아 지방 전체에 국내 이주가 더 광범위하게 플러스인 것으로 나타난다.

6개 SA4 하부시장으로 구성된 광역 퍼스에서는 5개 지역이 임대료 연간 최고 상승 10대 지역에 포함됐다. 5개 권역에 걸쳐 지난해 임대시장 공급이 상당히 줄어 2020년 6월과 2021년 6월 사이 집계한 임대물량은 평균 -29.5% 줄었으며, 만두라의 경우 임대 물량은 -40% 이상 줄었다.

ABS 상세 고용자료에 따르면 이들 지역은 지난 12개월간 광산 부문에서 고용이 늘어 임대시장 수요가 더해졌을 것으로 보인다. 오웬 부장은 퍼스와 다윈 임대시장의 경우 임대료의 큰 상승이 장기적인 투자자 활동 후퇴로 악화되었을 수 있다고 지적했다. 2014년 광산활동과 이은 광산부문 고용 하락으로 주택수요가 변화했다는 것이다.

투자자가 투자 수익 하락에 반응하면서 2010년대 후반 임대물량과 투자자의 주택구매 융자는 상당히 일관적으로 하향 추세를 나타났다. 이러한 서서히 감소하는 임대주택 공급이라는 배경에서 오웬 부장은 퍼스와 다윈 전체에 걸쳐 임대주택 수요 증가가 임대시장 공급 부족을 악화시켜 임대료 급등으로 이어진 것이라고 설명했다.

반대로 지난 회계연도 임대료 하락을 겪은 권역은 대부분 이전에 많은 해외이민에 노출되었던 곳이다. 코어로직이 2019년 6월 기준 3년간 순 해외이민자 총계와 SA4 시장 임대료 연간 변화율을 추적한 결과 해외 이민과 2020-21년 연간 임대료 상승간 마이너스 상관관계가 나타났다. 이는 국경봉쇄가 임대수요 감소에 미치는 영향을 다시 한번 확인하는 자료가 된다.

임대료 연간 상승율 vs 순해외이민 – SA4 시장

호주로 오는 이민자와 방문자는 대부분 처음 주택을 임대하며 시드니와 멜번에 집중하기 때문에 해외 이민 중단이 가장 즉각적으로 또한 불균형적으로 임대시장에 영향을 미쳤다.

오웬 부장은 지방임대시장 성적 전체에서 분명한 또다른 추세는 구매가격 증가와 국내 이민에도 반영됐다고 보았다. 호주 지방 임대시장은 1년간 11.3% 상승해 5.0% 상승한  주도보다 성장율이 2배 이상 컸다.

본지에서도 수차례 보도한 대로 임대 및 부동산 가치에서 최고 성장은 휴양지 시장에서 나타났다. 오웬 부장은 역시 수차례 반복해 지적된 대로 원격근무로 인해 주도에 거주하는 호주인이 더 많이 산이나 바닷가로 귀촌할 수 있게 되면서 이러한 현상이 나타났다고 설명했다. 또한 대유행 기간 별장 구매가 늘어 장기 임대가 가능한 물량을 제한했다고 덧붙였다.

오웬 부장은 앞으로 임대수요 추세는 코로나19가 국경 이동에 미칠 영향에 달려있다고 보았다. 또한 코로나19로 지역간 이동 제한이 수시로 실시되면서 서호주와 북부준주에 걸쳐 지역내 상주 광산 근로자에 대한 필요가 늘어날 뿐 아니라 시드니와 멜번에 걸쳐 임대 시장 수요원이 차단되었다는 점에도 주목했다. 이러한 급작스런 인구이동은 임대수용에 극적인 변화를 창출했지만 임대주택 공급은 이에 대응하는데 상대적으로 탄력성이 없다는 것이다.

오웬 부장은 앞으로 서서히 더 많은 투자 부동산이 퍼스와 다윈에서 임대료 성장을 완화할 수 있지만, 일부 시드니와 멜번 투자자는 국경이 다시 열려 해외 이민자가 대유행 이전 수준으로 회복될 때까지 이 두 시장에서 철수할 수 있다고 내다봤다.