다시 고급 주택시장의 시간
고급 주택 가격이 다시 상승세를 타고 있다. 다시 고급 주택시장의 시간

고가주택 매매 급증, 첫주택구매자는 감소할 것

코어로직 2월 주택가격지수에 따르면 호주 전국 거주 부동산은 2003년 8월 이후 월간 성장세 최고를 기록했다. 일라이자 오웬 코어로직 호주조사부장은 현재 상승세 가운데 최근 몇 달간 고급주택 시장의 성장 속도가 놀랄만하다고 주목했다.

코어로직에서 고급 시장은 ‘층화 지수’ 시리즈로 측정되며 고급층은 지역에 따라 부동산 가격의 상위 25%를 말한다. 2월 기준 전체 주도에서 고급시장층은 주택가격이 96만 달러 이상인 경우로 보통 고급 주택 가격은 120만 달러 정도이다.

2월 전체 주도에서 상위 25% 주택가격은 2.7% 껑충 뛰었다. 1월 0.5% 증가에 비해 증가세에 급격하게 가속도가 붙은 셈이다. 오웬 부장은 고급 주택 시장이 2월 한달간 분명히 가격 성장세를 주도했다고 평가했다. 중간층인 중간 50% 주택가격은 1.5% 상승했으며 하위 부동산 가치는 1.2% 올랐다.

아래 부동산 계층별 지수 분기 성장률 추세 그래프에서 나타나듯이, 고급 부동산 시장 상승세는 2020년 코로나19 규제가 한창이던 시기 다른 부동산보다 더 크게 하락한 데 이어 나타났다. 2020년 동안 고급 주택 가격 지수는 정점에서 최하점까지 -4.3% 하락을 겪어 시장 중간층 -1.6% 하락이나 하위층 -0.8% 하락보다 컸다.

계층별 주택가격지수 분기별 성장  
출처: 코어로직
2021년 기준 주도 가격대별 통상 주택격
출처: 코어로직

주도 시장 하위 주택은 49만 7000달러 이하 수준이다. 시계열 통계를 보면 하락 기간 중 하위 주택시장 탄력성은 일반적인 주기적 패턴이며 상승 기간 중 고급 주택시장이 우수한 성적을 내는 것도 마찬가지이다.

오웬 부장은 2020년 하위 주택시장에서 나타난 상승경향은 지난해 첫주택구매자 부문의 급속한 성장으로 인한 것일 수 있다고 설명했다. 호주통계국(ABS) 자료에 따르면 올해 1월까지 1년간 첫주택구매자 대출액은 42.3% 증가한 것으로 나타난다. 첫주택구매자는 보통 주택구매능력 한계로 하위주택시장을 공략한다.

오웬 부장은 2021년 주택가격이 상승하고 첫주택구매자에 대한 유인책이 점차 줄어들면서, 앞으로 1년간은 첫주택구매자 활동 저조가 특징이 될 가능성이 높다고 예측했다.

한편 현재 부동산 가격 상승으로 이미 주도 전체와 주도내 많은 시장에서 고급주택의 실적이 나머지 시장을 압도하는 것으로 나타나고 있다.  아래 표에는 주도시장내 다른 가격대의 분기별 성장과 함께 올해 2월 기준 각 가격대별 지표가격이 나타나 있다.

가격대별 주택시장 성적 – 광역주도
출처: 코어로직

주도시장 가운데 시드니, 멜번, 브리즈번, 캔버라에서 고급주택 가격이 상승했다. 오웬 부장은 4개 시장이 상대적으로 규모와 가격 총액이 크기 때문에 종합 주도지수가 고급주택 시장에서 상당히 증가한 것으로 나타났다고 설명했다.

멜번과 시드니는 주택시장에서 최고가 주택이 하향시기에는 하락세가 더 크고, 상승단계에서는 증가세가 더 크게 나타나는 주기적 경향을 상당히 일관적으로 보여준다. 최근에는 상대적으로 고가 시장인 시드니 노던비치에서 이러한 주기적 변화가 나타났다. 2월까지 3달간 주택가격이 6.4% 상승한 것이다. 다음으로 성장세가 큰 지역은 보큼힐스와 혹스버리로 평균 5.3% 증가했다.

멜번에서는 다른 휴양지와 마찬가지로 코로나19 기간 동안 인기를 끌었던 멜번과 인접한 휴양지역인 모닝턴 퍼닌술라가 2월까지 3개월 동안 분기성장율 7.9%로 가장 큰 성장율을 나타냈다. 그러나 고가 시장인 멜번 이너이스트에서도 주택 시장이 성장해, 2월 한 달간 2.5% 올랐다.

오웬 부장은 부동산 시장 다른 가격대 성장세의 장기적 추세를 이해하는 것이 중요하다고 강조했다. 고가 시장은 부정적 경제 충격 시기에 가격 상실이 큰 경향이 있기 때문에 하락시기에 극도로 위험해 보인다. 그러나 현재 성장 시기에 부동산 시장에서 더 비싼 부문이 수익도 더 큰 현상이 나타나고 있다.

마찬가지로, 주택시장에서 나머지 시장이 급격이 증가하는 동안 하위가격 부문은 잠잠한 것 같이 보일 수 있지만 하락시기에도 상대적으로 가격을 유지한다.

오웬 부장은 주도내 장기 연간 가격 성장율을 보면 다른 가격대에 걸쳐 10년 연간성장율이 상당히 일관된 것으로 나타난다고 밝혔다. 부장은 2021년 한 해 동안 부동산 시장 중 중간 및 하위 가격대도 고급시장과 동일한 추세를 따를 가능성이 있지만 성장율은 그만큼 크지 않을 것으로 내다 봤다.

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