내 수입으로 집 살 수 있나?

호주 주택시장이 계속 성장할 것이 거의 확실해 보이면서 주택구매능력이 점점 더 큰 문제가 되고 있다. 주택가격이 오르면서 첫주택 구매자 활동도 감소하기 시작했다.

코어로직에 따르면 4월 한달간 전국 거주부동산 가격은 1.8% 상승했으며 이는 지난 10년간 부동산 가격 평균 월간 변화의 6배에 달하는 큰 증가폭이다. 중위주택가격을 월간 상승으로 조정하면 평균 주택가격은 한달간 1만 1240달러 오른 것에 해당한다.

이렇게 집값이 빨리 오르는데 아직 주택시장에 살 수 있는 집이 남아 있을까? 당연히 고소독층이 주택 구매에 유리하지만 그렇다고 호주 주택 시장에 나온 집을 100% 살 수 있는 것은 아니다.

고소득층은 호주 부동산 중 최소한 85.1%를 구매할 능력이 되며 유닛은 93%, 주택은 82% 가능하다. 중간소득 가정은 거주 부동산의 57.1%를 살 수 있지만, 저소득층이 살 수 있는 부동산은 17.6%밖에 되지 않는다.

코어로직은 소득에 따른 주택구매능력을 계산하기 위해 호주국립대 사회연구방법연구소에서 모델화한 가계소득을 활용했다. 이에 따라 하위 25% 저소득층, 50% 중간소득층, 상위 25% 고소득층 임금 추정치로 주간소득 추정치 905달러, 1654달러, 2760달러를 얻었다.

이러한 소득을 기준으로 30년 만기 이자율 2.44% 융자 상품에 소득의 30%를 상환할 수 있다는 가정으로 구매능력을 추정했다. 융자능력에는 20% 예치금도 더해 소득별 구매 가능한 부동산 가격을 계산했다. 소득별 구매가격은 37만 6041달러, 68만 5273달러, 114만 4715만 달러이다.

호주 전체 소득별 구매 가능 주택 비율

아래 ‘지역-소득별 구매 가능 부동산 비율’ 표에는 주도에서 소득별 구매 가능한 부동산의 비율이 나와있다. 주도 데이터에 대해서는 해당 지역에 대한 ANU 추정치에 기반해 소득수준과 구매능력이 변경됐다. 예를 들어 시드니 가구 중위소득으로는 광역시드니 지역에서 주택의 24.5%, 유닛의 59.0%를구매할 능력이 있는 것으로 추산된다.

코어로직에서 제시한 데이터에는 호주 가계 특히 하위 소득층과 시드니와 멜번 같은 대도시에서 겪는 주택구매의 어려움이 여실히 드러나 있다.  

4월까지 지난 12개월간 매매량은 22.6% 증가한 것으로 추정된다. 최근 주택소득데이터 조사 자료에 따르면 응답자의 대다수는 집을 소유하고 있다. 가격이 오른다고 구매기회가 사라지는 것은 아니다. 그러나 소득과 저축액만으로는 부동산을 구매하기가 점점 더 어려워지고 있는 것도 사실이다.

지역-소득별 구매 가능 부동산 비율

통계국 대출 자료에 따르면 현재 시장에서 3월 주택융자의 약 51.6%인 구매자 대부분은 첫주택구매자가 아닌 실수요자이다. 다른 말로 구매자 대부분은 더 큰 집으로 옮기거나, 집을 줄이거나 다른 집으로 이사하는 사람들이다. 이 구매자들은 소득만으로 집을 살 수 있는 것이 아니라 기존 주택을 팔거나 담보로 해 구매력을 더 확대한 것이다. 최근 중앙은행 통화정책 발표문에 따르면 기존 주택융자의 98.7% 정도가 플러스 자산상태로, 첫주택구매자가 아닌 대부분 실수요자는 이러한 상황일 가능성이 높다.

이러한 이유 때문에 일라지아 오웬 호주연구실장은 첫주택구매자가 가격변화에 훨씬 더 민감하며 최근 ABS 대출 자료에 따르면 지난 두달간 첫주택구매자 대출이 4.8% 하락한것으로 나타났다고 전했다. 또 다른 이유로는 소득보다 가격이 더 빠르게 오르면서, 예치금을 저축하기가 더 어렵게 된다는 점을 들었다.

지난 몇차례 호주 주택시장 붐은 첫주택구매자들이 주택시장이 진입하기 위해 다양한 방법을 찾으면서 여러가지 신조어를 만들어냈다. 자신은 임대주택에서 살며 다른 지역에 집을 사는 ‘rent-vesting (임대투자)’, 융자담보나 예치금 지불에 부모의 도움을 받는 ‘bank of mum and dad (엄마아빠 은행)’, 친지가 공동으로 부동산에 투자하는 ‘fractional investing (분할 투자)’ 같은 말들이다. 그러나 이러한 다양한 방법에도 불구하고 오웬 실장은 올해 첫주택구매자는 줄어들 것으로 전망했다.