코로나19 가장 큰 영향받는 임대시장은?
해외이민 감소와 일부 산업부문 실업 증가로 최대 영향을 받는 임대 시장은 시드니와 멜번 코로나19 가장 큰 영향받는 임대시장은?

코로나19는 부동산 시장에 다양한 영향을 미치고 있지만 최대 영향을 받는 부분이 임대시장이라는 것은 논쟁의 여지가 거의 없다.

코로나19 이전에도 호주 임대 시장은 이미 약세를 보였는데 코로나19로 인한 각종 사회규제가 새로운 도전거리를 던진 것이다. 호주 국경이 관광객들에게 계속 폐쇄되고, 정부 정책이 단기 임대 계약을 제한하면서 에어비앤비가 장기 임대 공급으로 전환되고 있는 실정이다. 임대 시장에 추가물량이 공급되면 임대료가 떨어질 수 있다. 

임대시장 상황은 수요의 감소로 인해 더욱 악화될 수 있다. 실업 증가로 일부 세입자는 임대료 인하를 협상하거나 부모에게 돌아가는 것 같이 대체 숙소를 찾는 현상이 나타나고 있다.  유학생과 이주자 유입이 중단되다시피 하면서 비어 있는 부동산이 늘어날 수 있는데다 국내 학생은 원격교육이 실시되면서 대학 가까이 임대하려는 경향이 낮아진다.

그러나 시장이 관광, 이민, 실업에 노출되어 있는 정도에 따라 지역별 영향은 다르다. 코어로직 데이터세트에 따르면 시드니와 멜번이 가장 영향을 많이 받는 지역으로 나타난다.

시드니-멜번 도심 임대시장 최대 타격

코어로직 예비 임대차 물량 자료에 따르면 3월 22일과 4월 26일 기준 1주일 기간을 비교하면 호주 전역에서 임대용 부동산이 0.8% 증가했다. 그러나 가장 두드러진 증가율은 멜번과 시드니 도심 지역에서 나타났다. 이 두 지역에서 임대용 부동산 물량은 각각 36.2%와 34.1%로 급증했다.

아래 도표는 3월 22일 이후 4월 26일까지 임대 물량이 증가한 호주 전역의 SA4(호주통계국 분류) 지역을 보여준다. 이때는 사업 운영에 대해 가장 엄격한 봉쇄가 시작되고 외국인에게 호주 국경이 봉쇄된 직후이다.

이러한 지역에서 빈집이 증가하는 이유 중 일부는 최근에 완공된 주거부동산이 증가했을 뿐 아니라 고용과 일시적인 이주 제한으로 인한 마이너스 수요 충격이다. 새 이민자 대다수가 호주 도착 후 임대주택을 찾기 때문에 임대 시장은 해외 이민자 감소에 특히 민감하다.

이민자 감소는 해외 이민의 급격한 증가 때문에 주택공급 수준이 높으면서도 안정적인 임대조건을 유지했던 멜번 도심에 영향을 미친다. ABS 이민 자료에 따르면 멜번시 지역인구는 2018-19년 8638명이 증가했지만 이 가운데 99.5%는 해외 이민에 기인한다. 멜번시 지역 신규 임대수요가 거의 전부 해외 이민자에서 기인한다는 뜻이다.

실업 취약지역 임대가구 비율도 높아

또한 코로나19로 인해 실업에 취약한 호주 지역 중 일부는 주민 가운데 임대 비율이 높은 지역이기도 하다.

이러한 상황은 코로나19에 가장 영향을 가장 많이 받은 서비스 및 노동자를 고려할 때 상당히 시사하는 바가 크다. 최근 호주통계국(ABS) 고용 변화 조사 결과 최근 숙박 및 음식 서비스에서 일자리의 -25.6%가 사라진 것으로 나타났다. 예술과 여가 서비스 부문은 일자리 손실이 -18.7%로 나타났다. 환대 노동자 같이 이러한 산업에 고용된 호주인은 젊고 임대할 가능성이 더 높다.

이는 데이터도 뒷받침한다. 아래 산포도는 호주내 SA4 지역의 음식 및 숙박과 예술 및 여가 노동인력 노출정도(수평축)와 임대거주 추정 비율(수직축)이라는 두가지 특징을 비교하는 것이다.

두가지 산업과 임대 가구 사이에 완벽하게 상관관계가 있는 것은 아니지만, 위 산포도는 시드니와 멜번 도심지역 두 곳 모두 잠재적 고용 감소에 노출되어 있는 근로자와 임대 가구 비율이 상당히 높다는 점이 눈에 띈다. 브리즈번 도심과 시드니 이너웨스트 지역도 실업 발생이 높은 임대시장이지만 지금까지 임대 물량이 극적으로 증가하지는 않았다.
해외 이민자 주민 수준이 높고, 실업에 대한 취약성으로 인해 시드니와 멜번 도심 지역은 이미 임대공급이 급증하고 있다. 이는 구매 가치에 대한 하향 압력 가능성, 임대 수익률의 잠식, 완공이 가까운 사전분양 구매에 대한 추가 매각 위험을 포함해 다양한 영향을 미칠 것이다. 그러나 아직 직장이 있는 잠재적 임차인에게 이는 도심에 가까운 곳에 더 저렴한 숙소를 구할 수 있다는 의미이다.

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