코로나19 대유행 부동산시장 영향 캔버라-멜번 천지차이

코로나19 제어수준, 정부지원, 융자상환 유예가 향후 방향 결정

호주 부동산 시장은 지역별로 항상 다른 성과를 냈지만 코로나19 대유행이 시작된 이후 같은 방식으로 반응한 시장이 한 곳도 없는 것으로 보인다.

최근 코어로직 주택가치지수에 따르면 3월 이후 멜번 부동산은 3.5% 하락했지만 ACT 주거부동산 시장은 사상최고점에 달했다. 6월부터 7월까지 퍼스에서 하락율은 -1.1%에서 -0.6%로 반감했지만 멜번과 시드니에 걸쳐서는 심화됐다.

3월 31일 – 7월 31일, 누적 거주부동산시장 가격변화

위 코어로직 차트에는 3월 말부터 주도시장의 다양한 변화 궤적을 보여준다. 일라이자 오원 코어로직 호주조사실장은 3월 14일 호주에서 100번째 확진자가 발생했고 25일 2단계 규제가 전국적으로 시행되어 비즈니스 활동이 둔화되면서 대부분 경제적 충격을 야기했기 때문에 3월 말이 코로나19 대유행의 기준점으로 삼기에 적합하다고 보았다.

3월 이후 부동산가치 누적 하락이 가장 큰 도시는 3.5%를 기록한 멜번이다. 특히 멜번시 동부도심 지역 5.2% 하락이 멜번 전체를 끌어내리는 역할을 했다.

멜번 국경 봉쇄로 최대 충격

멜번시장에 걸친 가파른 하락세는 이중 구조이다. 주기적으로 멜번 부동산은 변동성이 더 큰 성장율을 보이며 이전 상승기에도 아주 높은 성장율 이후 강한 하락세를 보이고 있다. 구조적으로 멜번이 코로나19 이전 주도 시장 중에서 해외 이민이 가장 높았기 때문에 호주 국경 봉쇄와 함께 멜번 부동산 시장에 막대한 수요충격이 있었다.

이는 2018-19년 타주 이주자수가 호주에서 2번째로 높았던 시드니 부동산 시장과 비슷하다. 호주 통계국 자료에 따르면 급여대장 기준 일자리 손실도 빅토리아주가 가장 크다.

산업별 코로나19 여파 차이, 부동산 시장 성적 판가름

음식·숙박 부문 최대타격 – ACT 금융·보험 부문은 일자리 증가

멜번과 정반대에는 캔버라가 있다. 연방의회와 연방정부 기관과 주요 국립 기관이 있는 ACT에서 부동산 가격은 3월 이후 오히려 1.3% 상승했다. ACT 부동산 시장 성적은 호주 전체에서 비정상처럼 보일 수 있지만 최저금리 상황에서 예상할 수 있는 성과를 내고 있는 많지 않은 시장 가운데 한 곳이다. 중앙은행 연구에 따르면 금리 인하로 부채가 더 저렴해지고 구매능력이 증가하기 때문에 일반적으로 시간이 지남에 따라 부동산가치는 오른다.

그러나 음식 및 숙박 부문 사업체는 아직도 직원 근무 시간 감소를 보고하고 있다. 이 부문은 호주인 약 120만명을 고용하고 있으며 이는 전체 노동자의 약 8%에 해당한다. 세부적인 고용데이터가 부동산 시장 위험을 부각시킬 수 있는 이유를 이런 점에서 찾을 수 있다.

2월 발표된 ABS 분기별 노동시장 조사자료에 따르면 음식 및 숙박 노동자 대부분은 시드니 이너웨스트에 가장 많이 집중되어 있고 선샤인코스트와 코프스하버-그래프튼 지역이 뒤를 이었다.

ACT 부동산 시장은 노동자가 소득이 더 많고 집을 소유하고 있거나 잠재적 소유자일 가능성이 높은 산업의 상대적 고용 안정성에 고무됐을 가능성이 있다. 예를 들어 ABS 급여대장 기준 자료에 따르면 ACT내 금융 및 보험 분야 일자리는 대유행 시작 이후 오히려 0.7% 증가했다. ACT 숙박 및 음식부문이 호주 전체에서 일자리 감소율이 2번째로 큰 부문이라는 사실은 이러한 노동시장의 2중구조를 극명하게 드러낸다. 이 부문은 임차인으로 구성되었을 가능성이 더 많고 임대료는 3월 이후 ACT 전체에 걸쳐 0.5% 하락했으며 유닛 부문이 -1.0%로 하락폭이 더 컸다.

3월 이후 소도시 부동산 시장에서 자본성장 성과가 더 나았다. 애들레이드는 전통적으로 부정적 경제충격에 대응해 상대적으로 불안정한 변화가 없었으며 이번에도 상대적으로 안정성을 보였다. 오원 실장은 애들레이드 부동산 시장의 상대적 안정성이 투자활동 수준이 상대적으로 낮다는 것과 일부 관련된 것으로 보았다. 코어로직에 따르면 애들레이드에서 2020년 7월 기준 투자자 소유 거주부동산은 28.9%로 추정되며, 이는 전국 34.5%보다 낮은 수준이다.

애들레이드에서 대유행 이후 일부 소폭 증가가 있었지만 이 시장은 전통적으로 강력한 자본성장 수익율을 보인 곳은 아니다. 코어로직에 따르면 지난 10년간 애들레이드 거주부동산 전체 연간 성장율은 1.3%이며 전체 주도시장 평균 3.0%의 반에 미치지 못한다.

오원실장은 누적 가격변화에서 8개 주도시장 중 4곳이 3월 이후 가치 면에서 하락하지 않았지만 거의 대부분 시장에서 성장율에 둔화를 보이고 있다고 지적했다. 이는 지난 침체기와 마찬가지로 대부분 주택시장이 하락국면을 맞게 될 것임을 시사한다.

빅토리아주 확진자 추이-대출상환유예 만료 하방압력

오언실장은 다양한 요소가 주택가격 전망에 영향을 미친다며 가장 즉각적인 우려요소로 빅토리아주 코로나19 확진자 급증을 꼽았다. 빅토리아주가 호주경제의 약 1/4을 차지한다는 점을 고려하면 4단계 봉쇄는 이미 전국적으로 소비자와 사업체 심리를 냉각시켰으며, 경제활동 중단은 호주 경기침체를 심화시키고 장기화시킬 것으로 보인다. 주택수요로 해외이민 노출정도가 더 높은 도시와 마찬가지로 노동시장이 더 많은 영향을 받는 도시에서 당연히 부동산 시장 성과도 저조할 것으로 보인다.

오원실장은 연방정부 재정지원 규모가 월 180억 달러에서 10월부터 월 30억 달러 정도로 감소하면서 주택시장 상황도 광범위한 시험에 처하게 될 것으로 우려했다. 재정난에 직면한 가구수가 증가하고 급매가 증가할 가능성이 높기 때문이다.

주택담보대출 상환 유예 만료도 시장의 또 다른 하방압력이 된다. 코로나19 이전 주택담보대출 연체율은 1%대를 유지했지만, 실업률이 10%에 달할 것으로 예상되는 상황에서 정부 재정지원은 줄고 현재 융자상환 유예 중인 차입자가 내년 4월까지는 다시 상환을 시작해야 하기 때문에 주택담보대출 연체가 급증해 시장에 나오는 부실 부동산이 증가할 것으로 예상할 수 있다.

호주중앙은행은 실업률이 1% 상승할 때마다 주택융자 90일 연체가 일반적으로 0.8% 증가한다고 추정한바 있다. 실업률이 10%까지 증가한다면 이는 90일 융자연체율이 5% 정도까지 될 수 있다는 뜻이다. 그러나 오원실장은 노동시장 약세가 주택소유주가 아닌 임차인이 많은 임시직 노동자에게 더 집중되어 있다는 점을 고려하면 이는 과대평가라고 판단했다.

오원실장은 호주 경제와 주택시장이 극도로 불확실하지만 하락할 위험이 더 높은 것으로 전망했다.