주택가격 2년간 16% 오를 것, CBA 예측

호주 부동산 경기가 다시 열기를 띄고 있다는 통계와 예측이 계속되는 가운데 커먼웰스 은행(CBA)이 호주가 현재 “부동산 붐 시작점”에 있으며 향후 2년간 집값이 16%나 폭등할 것이라고 전망했다.

가레스 에어드 (Gareth Aird) CBA 호주경제실장은 경제문제보고서에서 2021년 전국 주택가격이 9%, 2022년에는 7% 추가 상승할 것으로 예상했다.

계속되는 부동산 시장 호황 예측은 지난해 초 코로나19 대유행 초기 나왔던 암울한  예측과는 정반대 상황으로 에어드 실장은 많은 부동산 전문가들도 깜짝 놀랐다고 인정할 정도이다.

에어드는 보고서에서 “코로나19가 호주 부동산 가격에 미친 부정적인 영향”은 부동산 전문가들이 “거의 모두 예상했던 것보다 훨씬 더 약한 것으로 나타났다”고 펑가했다.  물론 CBA는 다른 대부분 전문가보다 “더 일찍 이를 인지하고 지난해 9월

정점에서 저점까지 하락 규모가 더 적고 2021년에 걸쳐 상당한 가격 상승을 예상”한다고 예측을 수정했다.

그러나 에어드는 “2020년 하반기 신규 대출의 빠른 성장은 우리가 예상했던 것보다 더 강력”해 신규대출 증가가 주택 가격 상승에 영향을 미치고 있다고 설명했다.

몇달 전만 해도 ‘부동산 붐’은 상상도 하지 못했지만, CBA는 이러한 추세가 2021년 내내 그리고 내년까지 계속될 것으로 예상하고 있다. 에어드는 신규 대출이 급격히 증가했고, 대부분의 수도에서 주택 가격이 빠르게 오르고 있으며, 부동산 매매가 1년 전에 비해 상당히 올랐다고 지적했다.

차입금리가 임대 수익율 밑돌아, 주택가격 상승으로 평형 되찾을 것

에어드는 “이 같은 호황은 노동 시장의 V자형 회복과 함께 사상 최저 융자금리가 주도하고 있다”며 “단기적으로 가격의 가장 큰 동력이 되는 차입금리는 호주 전역 대부분의 시장에서 임대수익률을 밑돌고 있다”고 설명했다.

그는 이러한 상황이 “이례적으로 전국의 부동산 시장이 평형을 찾아야 한다”는 뜻으로 호주 대부분 지역에서 “추가 주택 가격 상승을 통해 평형을 이루게 될 것”이라고 예측했다.

CBA의 예측을 뒷받침하는 중요한 가정은 기준금리가 사상최저인 0.1% 상태로 유지되는 것으로 이는 호주 중앙은행(RBA)의  선행지침에도 부합된다. 필립 로우 중앙은행 총재는 수차례 기준금리 0.1%가 3년 동안 유지될 것이라고 밝혔다.

최근 몇 달 동안 호주 경제전문가들은  주택가격 전망을 상향조정했다.

CBA는 올해 전국적으로 부동산 가격이 9% 오르며, 시드니와 멜번은 각각 7.5%와 7% 오를 것으로 예상했다. 그러나 부동산 가격이 정말 치솟을 것으로 예상되는 지역은 호주 2대 주도에서 벗어나 있다. 다윈은 올해 말까지 12%, 퍼스 10%, 브리즈번 9.5%, 호바트, 애들레이드, 캔버라는 모두 9% 오를 것으로 예상된다. 주택은 16%, 유닛은 9% 상승할 것으로 내다봤다.

ANZ는 10% 하락이라는 “지나치게 비관적” 전망을 버리고 내년 10% 성장을 예측했다. ANZ는 시드니 부동산 가격은 8.8%, 멜번 7.8%, 브리즈번 9.5%, 퍼스 12% 상승을 예상하고 있다.

NAB 그룹 수석 경제학자 앨런 오스터는 지난 주 시드니와 멜번을 제외한 대부분의 주도에서 부동산 가격이 7%에서 7.5% 사이 오를 것으로 기대한다고 밝힌 바 있다.

셰인 올리버 AMP캐피탈 수석경제학자는 2021년 주택 가격이 전국적으로 5% 정도 급등할 것으로 전망하고 있지만 멜번 시내 유닛 가격은 최대 5%까지 떨어질 수 있다고 내다봤다. 올리버 박사는 퍼스와 브리즈번를 포함해 일부 주도는 최대 10%의 성장을 경험하면서 전국적으로 내년까지 상승세가 이어질 것으로 예상하고 있다.

사상최저 이자율이 상쇄, 주택구매능력 향상

마리 킬로이 BIS 옥스포드이코노믹스 경제학자는 주택가격 전망치가 강세를 보이고 있지만, 이러한 상승세는 부분적으로 사상 최저 금리로 상쇄될 것이라는 점을 유념해야 한다고 강조했다.

킬로이는 “이상하게 들릴지 모르지만, 주택구매능력이 향상되었다”며 부동산 “가격이 다시 대유행 이전 수준으로 되돌아가는 것”도 있지만 대유행 이후 “기준금리도 삭감됐다”고 지적했다.

킬로이는 “주택 가격이 2017년만큼 다시 비싸질 수도 있지만, 그 때와는 완전히 다른 환경”으로 “지금은 대출 비용이 훨씬 저렴하다”는 점을 지적했다. 따라서 “집값이 믿을 수 없을 정도로 치솟는 것은 아니”라는 것이다.

킬로이는 “지난해 주택시장에 대한 비관적인 전망은 전 세계적인 불확실성에 따른 것으로 호주가 대유행을 지나면서 “작동역학을 더 분명히 이해”하게 됐다고 말했다. 즉 “부동산을 매입하는 가구는 예를 들어 임시직원 같이 고용의 영향을 겪은 가구”가 아니며 고용이 안정적인 가구는 대유행을 거쳐 상황이 오히려 “거의 더 나아졌다”는 것이다. 저축율 상승이 이를 보여주는 수치 중 하나이다.