부동산 전망, 해외관광·이민 의존도 높은 지역 다소 하락하지만 예상보다 폭 낮아
도메인 2020년 호주부동산 시장 전망 부동산 전망, 해외관광·이민 의존도 높은 지역 다소 하락하지만 예상보다 폭 낮아

2020년 하반기 호주 부동산 시장 전망

캔버라, 퍼스, 애들레이드 시장 반등

소비자신뢰 반등 – 임대 공가율도 안정세

호주 부동산 시장이 몇 주 전보다는 훨씬 강세를 나타내고 있지만 올 하반기에도 호주 대부분 지역에서 계속 다소 침체된 상황이 지속될 것이라는 전망이 나왔다. 그러나 코로나19 확산을 예측할 수 없기 때문에 모든 전망은 불확실성이 높다.

부동산 분석 전문기관 도메인은 하반기 부동산 전망을 통해 퍼스, 애들레이드, 캔버라 시장은 반등할 가능성이 높지만 해외 관광과 이민 의존도가 높은 양대 도시를 포함 네 곳은 떨어질 것으로 내다봤다. 그러나 물량과 가격이 하락할 것으로 예상되는 시드니 도심, 멜번 도심, 골드코스트와 호바트에서도 하락폭은 크지 않아, 코로나19 관련 봉쇄 최고기에 예상했던 것보다 훨씬 적을 것으로 전망했다.

불행하게도 6월 말부터 멜번에서 진행되고 있는 코로나19 확진자 급증세로 인한 2차 사회봉쇄는 규제완화로 다소 숨통이 트였던 멜번 도심 부동산 시장을 다시 얼어붙게 할 것으로 보인다.

트렌트 윌트셔 도메인 경제학자는 호주 부동산 시장에 분명한 하방 위험으로 2차 코로나19 확산과 9월로 예정된 정부 재정지원 및 융자상환 6개월 유예 종료를 꼽았다. 코로나19 2차 파도는 사회 봉쇄 재도입으로 경제 회복을 늦추고 부동산 시장에 부담을 주게 된다. 9월로 예정된 연방정부의 일자리지킴 지원금과 구직수당 임시 증가 조치가 끝날 가능성은 벌써부터 시장에 부담으로 작용하고 있다. 그러나 정부가 지원을 예정대로 9월에 철회하는 어리석은 실책을 범할 가능성은 점차 낮아지고 있으며 9월 이후에도 계속해서 더 많은 표적화된 지원을 제공하게 될 것으로 보인다. 은행에서는 8일 주택융자 상환 유예를 부분적으로 최대 4개월 연장한다고 발표했다.

물론 현재 코로나19 억제 수준이 지속되면 더 빠르게 반등할 가능성도 있다. 강력한 경제 회복으로 인해 신뢰가 개선되면 부동산 구매자들이 사상 최저 저금리를 이용하려고 발빠르게 움직일 수 있다. 또한 호주가 숙련 이민자와 유학생들에게 인기있는 목적지이기 때문에 국경 봉쇄 조처가 해제되면 이민이 예상보다 빠르게 반등할 수도 있다.

지난 두달간 부동산 시장 안정화 – 경제전망도 개선

호주 부동산 시장은 지난 두 달간 안정됐고 대부분 지표는 느리지만 시장의 반등을 가리키고 있다.

4월 초 코로나19 공포가 최고조에 달했을 때, 대부분 부동산 가격의 10-20% 하락을 예측했고, 신중한 구매자와 현장 경매 제한으로 부동산 판매가 급감했다. 그러나 코로나19 대유행으로 인한 경기 침체와 부동산 시장에 미치는 영향은 4월 전망치보다 심각성이 덜할 것으로 보인다.

기업과 소비자 신뢰가 반등하고, 고용과 구인광고가 회복되기 시작했으며 기업 생산량도 반등하고 있다. OECD는 호주 경제가 향후 1년 동안 한국을 제외한 다른 OECD 회원국보다 더 좋은 성과를 낼 것으로 기대하고 있다.

그러나 예상보다 나은 회복세를 보이더라도 실업률과 불완전고용률이 적어도 2022년까지 계속 높은 상태를 유지해, 경제여건은 가라앉은 상태를 유지할 것으로 보인다..

‘single hit(단일충격)’은 코로나19 충격이 1회로 끝나는 경우, ‘double hit(이중충격)’은 코로나19 감염 확산 2차 파도가 닥치는 경우를 가정해 GDP 변화율을 예상한 것이다.

급여일자리지수

ABS 주간 급여일자리 지수는 3월 14일 주간이 기준 100이다. 자료: ABS

부동산 시장 상황을 적시에 알려주는 지표인 경매 낙찰율은 최근 몇 주 동안 시드니는 평균 60%, 멜번은 약 55%를 기록했다. 이러한 수준의 낙찰율은 일반적으로 변하지 않거나, 다소 하락하는 가격과 같이 일어난다. 경매 건수는 멜번에서 평균보다 훨씬 낮지만 시드니는 보다 정상적인 수준으로 되돌아가고 있다.

월간 경매 낙찰률

그래프: 도메인. 주: 6월 낙찰율은 예비결과이다. 1월은 물량이 적어 시계열에서 제외됐다.

부동산 소비심리

그래프 출처: 도메인. 자료출처: 웨스트팩-멜번연구소 소비심리 조사

구매자 신뢰는 지난 몇달 동안 빠르게 반등했다. 웨스트팩 소비자 신뢰조사에 따르면 5월과 6월 주택구매에 좋은 시기라고 생각한 사람 숫자가 상당히 반등했으며, 주택 가격 기대치도 적게나마 늘어났다.

도메인에 올라 있는 매물건 방문수도 3월 말 바닥치에서 30-40% 정도 증가했으며 지난 몇 주간상승세를 보였다. 대부분 구매 희망자들은 매물로 나온 주택 인스펙션에 참석하고 있다.

임대 시장도 안정화하는 모양새다. 4월 크게 상승했던 공가율(빈집비율)은 5월 들어 멜번을 제외한 모든 도시에서 하락했다. 세입자를 유인하기 위해 임대료 할인을 제공하는 비율도 5월 모든 도시에서 하락했지만 비율 자체는 코로나19 이전 수준보다는 높은 상태를 유지하고 있다.

판매자 활동도 좀더 활발해지고 있다. 시장이 3월 약화되고 정부가 거래에 규제를 두면서 매도자가 악화된 시장에서 매매를 꺼렸고, 이에 따라 매매와 매물량은 급격하게 하락했다. 그러나 지난 2개월 동안 시장은 빠르게 반등해 전국적으로 도메인에 올라온 신규 매물은 지난 4주간 그전 4주 기간 보다 19% 많았고 3월 말부터 4월 말 기간보다는 37% 상승했다.

4주 기간 매물량 변화

Source: Domain. Notea:  Four-week per cent change is 4 weeks on previous 4 weeks (27 April-24 May to 25 May-21 June), Domain-only listings.
Sellers are more active: new listings have risen over the past couple of months
CityFour-week per cent change
Sydney17%
Melbourne15%
Brisbane24%
Perth27%
Adelaide16%
Hobart16%
Canberra13%
Darwin7%
Australia19%

Source: Domain

2020년 말까지 일부지역 완만한 가격하락 – 다른 지역은 안정세

윌트셔는 올해 말까지 호주 부동산 가격이 일부 지역에서 완만히 하락하며 다른 지역에서는 전반적으로 안정세를 유지하며 거래는 현재의 약세에서 느리게 증가할 가능성이 가장 높다고 전망했다. 그러나 코로나19로 인한 경기침체가 전례가 없다는 특성을 감안할 때 시장 전망은 매우 불투명하다.

지금까지 가격을 유지한 주요 요소는 실업이나 소득 감소 때문에 어쩔 수 없이 집을 팔아야 하는 사람이 거의 없었다는 사실이다. 이는 정부가 소득이 감소한 가구를 지원하는 금융지원 패키지와 재정난에 처한 사람들이 주택담보대출 상환을 연기할 수 있도록 한 은행 정책으로 가능했다.

웨스트팩-멜번연구소 소비자 조사 자료에는 사람들이 지금이 구입하기에 좋은 시기이지만, 가격이 조금 더 떨어질 수도 있기 때문에 서두를 필요가 없다는 생각을 하는 것으로 나타났다. 이 자료에 따르면 향후 몇 달 동안 판매량이 부진할 가능성이 있다.

퍼스, 애들레이드, 캔버라 부동산 시장은 가장 빠르게 반등할 가능성이 높다. 가격은 완만한 속도로 상승할 가능성이 높으며 판매 활동도 회복될 것이다. 이 도시에는 코로나19 환자가 거의 또는 전혀 없기 때문에 지역 경제가 상당히 정상적으로 운영될 수 있기 때문이다.

서호주에서는 7월 18일 거의 모든 규제가 해제된다. 광업 부문은 중국의 수요 호조로 강세를 보이고 있으며 퍼스의 임대시장은 임대 공가율이 대유행 이전 수준으로 회복했고, 1년 전 수준을 훨씬 밑도는 등 잘 지탱하고 있다. 서호주 관광 산업은 호주에서 타주나 해외 관광객 의존도가 가장 낮기 때문에 국경과 주경계 봉쇄가 주 경제에 미치는 영향이 상대적으로 작을 수밖에 없다.

관광객 유형별 주 직접 관광 GVA(총부가가치) 비중 (%)

출처: 주 관광위성계정(State Tourism Satellite Accounts) 2018-19

관광의 직간접 GSP(州총생산) 비중 (%)

출처: 주 관광위성계정(State Tourism Satellite Accounts) 2018-19

총 고용 중 관광 비중, 2018-19

NSWVICQLDSAWATASNTACT총계
직접관광비중4.7%5.4%5.8%4.8%5.0%9.0%6.3%4.8%5.2%
간접관광비중2.6%2.5%3.5%2.7%2.6%8.4%5.5%3.3%2.9%
총 관광비중7.3%7.8%9.3%7.5%7.5%17.4%11.8%8.2%8.1%
출처: 주 관광위성계정(State Tourism Satellite Accounts) 2018-19

연방정부와 공공기관이 위치한 캔버라는 공공부문 고용 비중이 높기 때문에 일자리 감소가 제한적이다. 애들레이드에서는 지난 몇 달 동안 고용시장이 코로나19 이전 상태를 유지했으며, 남호주도 다른 주에 비해 해외 관광객에 대한 의존도가 낮다.

월렁공이나 뉴카슬과 같은 몇몇 소도시 역시 대도시에서 벗어나려는 사람들의 관심으로 가격이 유지될 수 있다. 그러나 관광 의존도가 높은 골드코스트와 선샤인코스트는 가격이 하락할 수 있으며, 빅토리아주에서 멜번 다음으로 큰 도시인 질롱 부동산 시장은 멜번 시장의 부진으로 압력을 받을 수 있다.

반대로 주도 인근 휴양지나 해변가는 재택근무하는 사람이 늘어나면서 인기가 더 많아질 수 있다. 그러나 동시에 소득 감소로 인한 별장 매각으로 상쇄되거나 오히려 매각이 더 많아 결과적으로 마이너스가 될 수도 있다.

일부 주도와 지방 도시는 코로나19 경기 침체로 다른 지역보다 더 큰 타격을 받을 것이다. 시드니 도심과 멜번 도심은 임차인 비율이 높고 특히 숙박과 식당 부문에서 상당한 일자리 손실로 인해 가격이 떨어질 위험이 가장 높다. 이러한 도심 지역은 보통 많은 유학생이 거주하는 지역이기도 하다. 국경 폐쇄와 대학 강의가 온라인으로 이뤄지면서 유학생 수가 크게 감소한 것은 잘 알려진 사실이다.

시드니 도심과 멜번에서 6월 분기 임대료 호가는 약 6% 하락했지만 외곽 주택가는 상당히 잘 버티고 있다. 임대료 하락과 공가율 상승으로 많은 투자자들이 매각을 선택할 수 있으며, 결국 가격을 떨어뜨리게 된다.

멜번광역과 시드니광역 지역 또한 대부분의 다른 주도보다 가격 하락 위험이 더 많은 것으로 보인다. 예상되는 이민자 감소로 인해 시드니나 멜번이 가장 큰 타격을 입을 가능성이 있으며 이민자 유입 감소는 부동산 가격 하락으로 이어질 수 있다. 멜번이 다시 봉쇄되면서 경제 회복과 부동산 시장 반등에도 큰 타격을 줄 것으로 보인다.

브리즈번과 퍼스 도심, 골드코스트, 시드니 동부지역도 일자리 손실과 투자부동산 비율이 높아 가격 하락에 더 취약해 보이지만 시드니 도심과 멜번 정도는 아니다.

가격이 하락할 수 있는 다른 지역에는 켄즈, 호바트, 전반적인 태즈매니아 시장이 있다. 이 지역들은 해외 및 타주 관광객에게 크게 의존하고 있기 때문에 계속되는 국경 및 주경계 폐쇄가 상당한 실직으로 이어질 수 있다. 관광시장이 약화되면서 단기 임대부동산이 장기 임대시장으로 옮겨가고, 이는 임대료를 낮추는 효과를 낳았다. 호바트 임대료 호가는 6월 분기 5% 정도 하락했다.

2차코로나 확산 – 정부 지원 종료, 부동산 시장 회복 하방 위험

광범위한 2차 코로나19 확산은 호주의 경제 회복을 좌절시키고 광범위한 부동산 가격 하락과 거래 둔화로 이어질 수 있다. 호주의 주요 무역 상대국에서 상당한 확산이 재발하거나 지속되는 경우에도 경기 회복은 늦어진다.

전국적인 2차 확산이 일어나는 경우 정부에서 코로나바이러스 첫 확산시 제공했던 수준의 재정적 지원을 제공할 가능성이 낮고, 은행 또한 첫 6개월 주택융자 상환 유예만큼 많은 고객들에게 유예를 제공할 가능성도 낮다. 첫 확산과 사회봉쇄에서 생존한 많은 사업체는 2차 코로나19 파도가 밀려오는 경우 문을 닫을 수 있고 이는 실업 급증과 소비자 신뢰 하락으로 이어질 것이다. 2차 파도가 닥치는 경우 정부의 지속적인 지원과 은행의 유예 조처가 연장되지 않는다면, 강제 매각이 증가하고 가격 하락을 압박할 수 있다.

한국을 비롯 전세계적으로 많은 국가가 2차 감염 확산을 겪고 있기 때문에 호주에서도 2차 파도가 호주 전역에서 나타날 가능성도 있다.

윌트셔는 정부의 일자리지킴 보조금 및 특별 구직수당 종료는 재정절벽이나 경제절벽을 야기할 수 있다고 경고했다. 정부 지원이 없는 경우 실업은 더 확산되고 소득이 급감해 은행에서 주택융자 상환 유예를 4개월 연장한다고 해도 현재 서서히 기지개를 켜고 있는 호주 경제를 다시 얼어붙게 할 수 있다.

이러한 위험 때문에 부동산계 뿐 아니라 경제, 사회복지, 노동계에서 한 목소리로 연방 정부에 일자리지킴 지원금을 연장할 것을 촉구하고 있다. 윌트셔는 정부가 9월 이후에도 가장 큰 타격을 입은 항공분야에 대한 지원 제공과 같이 좀 더 표적화된 지원을 제공해야 한다고 주장했다. 연방정부는 구직수당을 인상할 가능성을 내비쳤고 이에 대한 보도도 이어지고 있다. 스콧 모리슨 총리의 일자리지킴 지원금 연장에 대한 언급도 계속 변하고 있기 때문에 경제 상황에 따라 연장될 가능성도 있다.

은행은 이미 주택융자 상환 유예를 고객의 소득 조건에 따라 4개월 연장하겠다고 밝혔다. 따라서초기 6개월 유예시보다 상환 유예가 필요한 고객 숫자는 상당히 줄어들 것으로 보인다. 6월 중순 기준 전체 융자의 8% 정도인 48만 5000건이 유예됐다.

이미 긍정직인 조짐도 있다. 융자 상환을 연기한 커먼웰스 은행 고객의 약 15~20%가 다시 상환을 시작했으며, ANZ 융자상환 유예 고객 중 약 3분의 1이 다시 상환을 하고 있다. 은행에서는 주택담보대출 유예 외에도 상환액을 줄이기 위해 일정기간 이자만 상환하는 거치식상환 대출로 전환하거나 대출 기간을 연장하는 방식도 허용하고 있다. 이자율도 대유행 이전보다 훨씬 낮다.

정부의 재정지원이 없는 경우 연말에 강제 매각이 증가하고 이러한 매각 건수가 예상보다 상당히많고 단기간에 이뤄지는 경우 가격에 하방 압력으로 작용할 가능성이 높다.

사상 최저금리-코로나19 억제 유지하면 올해 말 신속한 반등도 가능

윌트셔는 하방 위험이 더 크지만 더 빠른 시장 반등 가능성도 있는 것으로 보고 있다.

부동산 가격의 주요 원동력인 금리가 사상 최저 수준이며 중앙은행은 앞으로 몇 년간 금리가 매우 낮은 수준을 유지할 것이라고 밝혔다. 코로나19 확산이 억제되고 경제가 회복된다면, 투자자와자가점유자는 더 기꺼이 은행대출을 받고 더 커진 차입능력을 이용하려고 할 것이다.

고용시장이 계속 개선되면 첫주택 구매자도 내집마련 대출보증금 제도와 홈빌더 지원금 같은 정부 장려책을 적극 활용할 것으로 보인다.

다른 이민자 수용 국가보다 호주 경제 회복이 상대적으로 더 긍정적이라면 당연히 일자리 기회가 더 많고 생활 수준과 안전한 보건 환경으로 호주는 기술이민자에게 매력적인 국가의 위치를 유지, 강화하게 될 것이다.

학생들을 대상으로 한 호주 입국 시범사업도 진행 중이기 때문에 유학생 수도 당초 예상보다 더빠르게 반등할 수 있다. 인구증가가 예상보다 빨리 회복한다면 특히 시드니와 멜번에서 부동산 가격과 거래를 지탱해 줄 수 있다.

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