앞으로 1년간 시드니 주택 두자릿수 성장 예상, 리스크와이즈

가족용 부동산 강력 상승할 것

광역시드니와 NSW지방 주택에 대한 엄청난 수요로 앞으로 12개월간 2자릿수 성장이 예상되지만 유닛 수요는 이보다 약할 것이라는 전망이 나왔다.

부동산조사 전문업체 리스크와이즈 프로퍼니 리서치(Riskwise Property Research)는 분기마다 발행하는 ‘위기 & 기회보고서(Risks & Opportunities Report)’ 최근판에서 NSW 전체적으로 주택 수요가 강력하다고 평가했다. 이는 사상 최저 금리와 강력한 매입자 심리에 따른 것으로 리스크와이즈는 광역 시드니와 인기 지방지역에서 모두 이번 기회를 놓칠까 두려워하는 포모(FOMO, fear of missing out)가 소비자행태에 크게 영향을 미치고 있다고 해석했다.

부동산 매입서비스회사인 BuyersBuyers.com.au 공동창업자 피트 와전트는 매입자 심리가 아주 빠르게 선회했다고 전했다. 와전트는 2020년 부동산 구매 시도를 중단했던 매입자들이 빠르게 돌아왔으며, 부동산 “매물량이 아주 적고 경매시장은 특히 아주 경쟁이 치열하다”고 밝혔다. 또한 현재는 첫주택구매자들이 아직 많지만 ”이제 투자자들도 돌아오고 있다”고 덧붙였다.

1월 마지막주 부동산 경매 낙찰률 83% 육박

주택가격 기대치 관련 웨스트팩-멜번연구소 지수는 지난 4개월 동안 거의 32%까지 급등했다. 주택가격 기대치는 이미 부동산 경매 낙찰률에도 반영되고 있으며, 2021년 1월 마지막 주 예비 낙찰률은 시드니에서 83%에 육박하는 성적을 냈다. 리스크와이즈는 주택과 유닛 사이 차이가 “명백”하다며 1월 마지막 주 주택 예비 낙찰률은 84%, 유닛은 81%에 “불과했다”고 지적했다.

주택은 실소유자가 선호하는 주거 양식일 뿐만 아니라 선호 투자대안으로 간주되며, 일반적으로 임대 아파트보다 실질적으로 위험 수준이 낮다. 결과적으로, 주택에 대한 수요는 실소유자와 투자자 그룹 모두에서 크다는 것이다.

리스크와이즈는 분기 보고서에서 시드니 낙찰률이 코로나19 이전과 비슷하거나 더 높을 가능성이 높다고 예측했다. 또한 NSW 지방에서 수요가 크며 지난 3개월 동안 자본 성장률 4.7%를 나타내, 같은 기간 1.6%인 광역 시드니보다 상당히 큰 수치를 보였다.

예상대로 바이런 베이, 센트럴 코스트(North Avoca, Terrigal, Wamberal), 헌터 밸리, 울릉공, 사우스 코스트 같은 지역이 휴양지 생활을 추구하는 매입자들의 관심을 끌었다. 특히 해변가 지역 성적은 전반적인 시장을 앞섰다. 리스크와이즈는 NSW에서 휴양지역의 인기는 코로나19보다 훨씬 이전부터 시작되었으며 더 낮고 더 지속 가능한 수준으로 가격이 오르면서 중장기적으로 지속될 가능성이 있다고 보았다.

시드니・지방 인기지역 12개월간 단독주택 두자릿수 성장

리스크와이즈는 NSW 전역 인기 지역에서 양질의 주택 물량이 부족하기 때문에 향후 12개월 동안 시드니와 대부분의 휴양지에서 단독주택 가격이 두 자릿수로 성장해 부동산 가격이 최고 기록을 경신할 것으로 내다봤다. 

일부 녹지 지역은 공급량이 많아져 단기적으로 주택의 위험도가 더 높을 것이라고 경고했다. 그 대표적인 예가 시드니 – 사우스웨스트로, 향후 24개월 동안 6,090채가 추가될 가능성이 있으며, 기존 물량에서 5.7% 증가하는 것이다. 그러나 단기 위험은 상승하지만 중장기적으로는 급격한 가격인하가 예상되지 않으며 주택은 여전히 고층 아파트보다 위험수준이 훨씬 낮다고 보았다.

공급량 증가한 지역 임대유닛투자 위험 높아

리스크와이즈는 보고서에서 가족이 거주하기에 적당한 아파트는 시드니 동부지역이나 노던비치 같이 인기지역에서 주택에 비해 합리적인 대안으로 인기가 있기 때문에 계속 큰 수요와 가격 상승을 누릴 것으로 보았다.

그러나 공급량이 많은 지역의 임대 유닛은 위험 수준이 더 높다고 경고했다.  코로나19와 관계없이, 시드니에는 최근 몇 년 동안 대규모 유닛 공급 과잉을 경험한 지역이 있다. 기존 임대아파트와 관련된 위험은 특히 도심, 이너사우스, 이너사우스웨스트, 이너웨스트와 같은 청년층 임차인이 밀집한 SA4 지역에서 크게 증가했다. 청년 임차인은 실업률 증가에 더 취약하며 이는 시드니 뿐만 아니라 전국의 다른 도심에서도 빈집비율이 급격히 상승하는 현상에 반영됐다. 

리스크와이즈는 구매자 심리가 크게 개선되었지만, 가격 이동, 건설 결함, 그리고 현재 높은 공가율을 포함한 공급과 관련된 위험이 현실화되면서 투자자가 일반적으로 구입하는 이러한 부동산이 위험이 높은 결정이 된다고 지적했다.

또한 해외이민을 둘러싼 불확실성으로 특히 공급량이 많은 지역에서 임대 아파트 부문의 위험이 상당히 증가된다. 그러나 리스크와이즈는 이러한 지역과 관련된 위험은 인구가 증가함에 따라 시간이 지나면서 완화될 가능성이 있다고 보았다. 

리스크와이즈는 시드니 CBD와 같은 일부 지역에서는 공가율이 눈에 띄게 증가하여 융자상환 관련 위험이 증가했으며, 특히 융자 상환을 임대 소득과 절세 혜택에 의존하는 차입액수가 큰 투자자들의 경우 위험이 더 높다고 지적했다. 리스크와이즈는 시드니 – 시티 및 이너 사우스, 노스 시드니 및 혼즈비, 시드니 – 이너 웨스트가 임대료가 크게 하락한 SA4 지역으로, 공급량이 많은 지역의 주택담보대출 상환 연체 상황을 주시해야 한다고 강조했다.

도론 펠렉 리스크와이즈 대표는 경험적으로 “금리이동, 투자자 활동, 부동산 가격 상승 사이에 강력한 상관관계가 있었다”며 “이러한 상관관계가 올해 시드니와 NSW 지방, 특히 가족에게 적합한 부동산에서 강력한 가격 상승으로 이어질 것”이라고 내다 봤다.