뭐니 뭐니 해도 부동산은 주택

단독주택 매매가 유닛을 크게 앞지른 이유

올해 1월까지 1년간 코어로직 추정에 따르면 호주 전체에서 부동산 거래는 총 45만 9308채로 대부분은 유닛이 아닌 주택이다.

일라이자 오원 코어로직 호주연구부장에 따르면 주택이 지난 10년간 연간 매매량의 평균 70.2%를 차지하기 때문에 주택이 전체 부동산 매매의 과반수를 차지하는 것은 이상한 일은 아니다. 그러나 올해 1월까지 1년간 부동산 매매에서 주택이 차지하는 비율은 74.2%로, 1년 전 73.2%에서 일부 상승했고, 5년 전 66.7%보다 상당히 늘었다.

즉 지난 1년간 유닛이 1채 팔리는 동안 주택은 2.9채가 매매됐다는 뜻이다.

총 매매 중 주택 비율 – 전국

아래 표는 다양한 지역에 대해 1년간 총 부동산 매매 중 주택의 비율을 10년 전과 비교한 것이다. 대부분 주도와 주 나머지 지방에서는 주택 매매 비율이 10년 평균과 비교해 지난 1년간 상승했다.

총 매매 중 주택 매매 비율

오원 부장은 주택 매매 비율의 전반적인 증가를 몇가지 요소에 기인한 것으로 해석했다.

홈빌더로 주택에 수요 쏠려

먼저 주택건설 지원금, 홈빌더 도입으로 주택에 수요가 쏠렸을 수 있다. 지난 6월 홈빌더 발표 이후 신규 주택 판매가 크게 늘었다. HIA에 따르면 2020년 12월 분기 신규 주택 판매량은 2019년 12월보다 거의 100% 많다.

그런데 정부 홈빌더 지원제도는 유닛이 아닌 신규 주택에 적합하게 설계됐다.  예를 들어 처음 홈빌더 발표시 신규 주택 공사 시작일은 계약일에서 3개월 이내로 한정되어 있었다. 이에 따라 홈빌더 제도는 대부분 사전 분양 유닛 매매보다는 단독 주택에 사용됐다. 사전분양은 사업 시작 전 많은 구매자가 계약해야 하기 때문에 건축 시작까지 주택보다 훨씬 더 많은 시간이 든다.

이러한 추세는 2020년 12월까지 주택 건설 승인이 13.9% 증가한 데 반해 유닛 승인은 8.6% 하락한 것으로 나타난 ABS 주거 승인 데이터로 확인할 수 있다. 오원 부장은 코어로직 매매 물량은 잔금정산까지 완료된 신규 부동산만 집계하기 때문에 신규 주택건설이 완료되면 2020년 신규 주택 매매 비중은 더 높은 추세가 이어질 수 있다고 예측했다.

유닛 선호하는 투자자 대출 감소

오원 부장은 두번째 요소로 투자자 대출이 적고 투자자는 유닛을 선호한다는 점을 꼽았다. ABS에 따르면 투자부동산 구매를 위한 담보대출 금액은 주택보다는 유닛 매매와 더 강력한 긍정적인 상관관계가 있다. 오원 부장은 10년간 매매물량과 투자자 융자금 액수를 비교하면 상관계수는 유닛이 0.74, 주택은 0.48이라고 밝혔다.

이는 투자자가 지금까지 유닛 부문에서 실소유자를 능가했기 때문일 수 있다.

2020년 한 해 동안 부동산 매입용으로 투자자들에게 융자된 평균 액수는 월 51억 달러였다. 이는 지난 10년간 월평균보다 22.7% 낮은 액수이다. 상대적으로 적은 투자 활동은 특히 주로 유닛물량으로 구성된 시드니와 멜번 도심과 같은 고도로 집중된 투자 시장에서 임대 시장의 약세로 인해 악화되었을 수 있다.

최근 주택 가격 상승으로 유닛으로 수요 재전환될 수도

오원 부장이 마지막으로 주목한 요소는 가격이 하락할 때 총 부동산 매매 중 주택비율이 증가한다는 것이다. 물론 투자 대출이 계속 하락한 것으로 유닛이 총 매매에서 차지하는 비중이 줄어든 것을 다 설명할 수는 없다.  주택 매매는 2019년 4~6월 전체 부동산 매매의 75.1%로 10년 중 최고 비중을 기록했다. 이 기간 동안 투자자 대출 총액은 낮았지만, 최저치는 아니었다.

그러나 그 기간 동안 전국적으로 주택 가치가 바닥을 쳤다. 주택 가격이 저렴해지면, 유닛보다 주택을 더 선호할 수 있다. 마찬가지로, 최근 몇 달 동안 보여진 주택 가격의 상승은 구매 가격이 일반적으로 낮고 주택 가격 부담이 적은 유닛으로 수요를 다시 전환시킬 수 있다.

오원 부장은 이러한 추론에 근거해 앞으로 주택 매매에 역풍이 불 수 있다고 예상했다. 홈빌더 지원금이 끝나고 투자자 융자 수준이 회복되고 주택 가격이 상승하면서 단독 주택의 인기에 문제가 될 수 있다는 것이다.

물론 2021년에는 계속 단독주택을 주목해야 한다는 주장도 있다. 주택이 코로나19 대유행 중 밀도를 낮추어 주고, 원격 재택 근무 제도를 통해 지방에서 상대적으로 저렴한 집을 구할 수 있게 됐다는 얘기도 들리기 때문이다.

오원 부장은 또한 지난 한 해 동안 유닛 임대료가 주택보다 저조한 실적을 보여 투자자들의 수요가 주택 쪽으로 쏠릴 수 있다는 점도 지적했다. 1월 기준 시드니와 멜번은 주택 가격이 최고치보다 각각 -2.7%, -6.5% 낮기 때문에 첫 주택 구매자들도 주택 매매를 계속 주도할 수 있다.