전국 주택가격 11월에도 계속 상승

브리즈번・애들레이드 새 주기 최고점 경신

11월 호주 주택가격이 1.3% 상승해 연간 상승율 22.2%를 기록했으며 브리즈번 주택가격은 11월 2.9% 상승하며 18년 만에 최고를 기록했다.

코어로직 전국주택가격지수에 따르면 11월 주택가격 상승으로 연속 14개월째 플러스 성장을 기록했으며 전국 주택 중위가격은 12만 6700달러가 오른 셈이다. 가격은 계속 오르고 있지만 11월 결과는 가격상승율 0.9%를 기록한 올해 1월 이후 가장 낮은 수치이다. 주택가격이 2.8% 올라 성장율 주기 정점에 이른 3월 이후 완만한 가격증가세로 향하는 추세가 뚜려해졌다.

팀 로리스 코어로직 조사부장은 여러가지 이유 때문에 성장세가 둔화됐으며 “사실상 주택가격을 높이 올렸던 모든 요인이 최근 몇 달간 어느 정도 효력을 잃었다”고 설명했다. 주택융자 고정금리 상승, 주택 매물이 늘어 구매자들에게 긴급성이 사라지고 있다는 점, 주택가격 상승으로 진입에 더 실질적 장애가 되고 있는 현실과 주택융자 규제가 조금씩 강화되고 있다는 것이 모두 주택가격 상승세에 제동을 걸고 있다.

주도 부동산 추세는 더 많은 다양성을 보이고 있어 브리즈번과 애들레이드가 이제 가장 빠른 성장세를 기록하고 있다. 반면 시드니와 멜번에서 상황은 좀 더 급격히 둔화됐다.

주도 중 아직 성장세 둔화가 나타나지 않은 주도는 브리즈번과 애들레이드 두 도시 밖에 없으며 두 도시 모두 11월 월간 상승율이 새로운 주기 정점을 깼다. 브리즈번 주택가격은 11월 2.9% 상승해 2003년 10월 이후 최고를 기록했으며 애들레이드 가격은 2.5% 상승해 1993년 2월 이후 최고치이다. 액수로는 중위가격 기준 각각 월간 약 1만 8500달러와 1만 3500달러 상승에 맞먹는 것이다.

로리스 부장은 시드니, 멜번과 같은 더 큰 도시와 비교해 브리즈번과 애들레이드가 집값이 상대적으로 저렴해 주택구매능력이 긴급한 문제가 아닌데다 코로나19 봉쇄로 인한 장애가 적고 타주에서 유입되는 주민이 늘면서 주택수요를 부채질하고 있다고 설명했다. “반면 시드니와 멜번에서 수요는 주택구매능력 압박”과 마이너스 상태인 타주 및 해외 이주에 주택 수요가 더 큰 타격을 받았다.

공급 역학의 차이도 호주 주도에 걸쳐 다양한 추세를 만들어내고 있다. 11월 28일까지 4주 동안 애들레이드 전역에서 매매 가능한 주택물량은 5년 평균보다 -32.0%, 브리즈번에서는 -33.9% 낮은 것으로 나타났다. 그러나 시드니와 멜번 전역의 물량 수준은 최근 몇 주 동안 훨씬 더 정상으로 돌아갔다. 시드니 전체 매물량은 5년 평균보다 -2.6% 낮은 상태이며 멜번은 5년 평균보다 7.9% 높다.

아직 주택 시장 성적이 유닛을 능가해, 11월 한 달간 주도 주택가격은 1.2%, 유닛은 0.7% 올랐다. 그러나 분기 증가율은 지난해 10월 이후 격차가 가장 줄어 두 부문간 1.6% 포인트 차이 밖에 나지 않는다.

코어로직 헤도닉지수 기준 주택가격변화 (2021.11.30 기준)   

주도 주택과 유닛 가격 격차 사상 최대

중위가격 기준 주도 주택은 주도 유닛보다 37.9% 더 가격이 높아, 사상 최대 가격 격차를 기록했다. 액수로는 주도 주택이 주도 유닛보다 평균 약 24만 500달러 더 비싸다. 주택과 유닛 가격차가 가장 큰 시드니에서 주택 가격은 유닛보다 평균 52만 3000달러 더 높다.

로리스 부장은 주택과 유닛 가격간 격차가 이렇게 큰 상황에서 주택을 사는 것보다 고밀도 거주형태가 상당히 저렴하다는 이유 만으로도 수요가 점차 아파트와 같은 고밀도 주택형태로 이동하는 것이 당연하다고 지적했다.

그러나 지난 3개월간 자본이득 월간 성장세가 가속화한 호주 지방에서 주택시장 둔화는 그렇게 뚜렷하지 않다. ‘주나머지 지역’ 전체적으로 주택가격은 11월 2.2% 올라 주도 종합 월간 성장율 1.1%의 두 배를 기록했다. 태즈매니아 지방(월 2.5%/연간 29.8%)과 NSW 지방(월 2.4%/연간 29.1%)이 자본수익이라는 측면에서 단연 뛰어난 성적을 냈다.

호주 지방 전체적으로 가장 큰 성장추세는 해변 및 휴양지 시장으로 기울어져있다. NSW 서던하이랜즈와 숄헤이븐이 분기성장율 9.7%로 최고를 기록했으며 헌터밸리(뉴카슬제외) 8.9%, 태즈매니아의 론세스턴과 북동부 권역이 7.7%로 뒤를 이었다.

지방시장 전체, 특히 주요 도시와 통근거리에 있는 지역 주택수요는 재택근무 방식의 인기 상승과 함께 해변가와 휴양지 부동산에 대한 새로운 수요 및 많은 경우 더 저렴한 주택가격으로 덕을 보고 있다.

임대료 안정적 상승 추세 – 집값 상승 빨라 임대수익율은 하락

임대료 상승 추세는 지난 4월 이후 상당히 확고하게 유지되어 전국 임대료 월간변화는 0.6%와 0.7% 사이에 머물고 있다. 이는 10년 평균 월간 변화율 0.2%보다 상당히 높은 수치이다.

11월 한 달간 모든 주도와 주 나머지 지역에서 임대료 상승을 기록했으며 주택임대료는 일반적으로 유닛보다 상승율이 더 빠르다. 멜번은 지난 5개월 중 4개월간 유닛임대료가 주택임대료보다 더 빠른 속도로 오른 몇 안 되는 예외지역이다.

로리스 부장은 “멜번 유닛 부문은 이전에 모든 주도 중에서 가장 약한 임대조건을 기록해, 임대료가 2020년 3월과 2021년 5월 사이 -8.5% 폭락했다”며 멜번 세입자가 특히 이전에 임대료가 급격히 하락한 도심 구역에서 저렴해진 유닛 임대료를 활용하고 있는 것 같다고 설명했다.

임대료가 오르고는 있지만 주택가격이 임대료보다 더 빠른 속도로 오르면서 총임대수익율은 계속 하락했다. 전국적으로 총임대수익율은 11월 3.23%로 사상 최저치를 경신했다.

주택 총임대수익

코어로직은 주택시장에 맞바람이 커지고 있지만 단기적으로 다양한 뒷바람이 주택가격 상승궤적을 이어가도록 할 것이라고 예측했다. 주택융자 이자율이 오르고 있지만 부채비용은 장기 평균보다 훨씬 밑돌아 장기적으로 수요를 지탱할 것으로 보인다.

또한 최신 오미크론 변이가 일부 위험을 가중시키고 있지만 더 많은 호주인이 예방접종을 완료하면서 코로나19로 인한 장애는 예전만큼 잦지 않게 되고 기간도 짧아질 것으로 기대된다. 최근 연기됐지만 호주 국경 개방도 주택시장에 긍정적인 요소이다. 물론 해외이민이 재개되면 즉각적인 영향을 받는 부문은 임대수요이며 영주 이민자들의 주택구매 증가는 좀 더 점진적이 될 것으로 보인다.