임대수익율 상승 지역 바로 여기

임대료 상승 14년만에 최고

전국적으로 임대료가 14년만에 가장 빠른 속도로 급증하고 있지만 지역과 부문별로 성적은 다양하다.

코어로직 3월 분기 임대평가(Quarterly Rental Review)에 따르면, 지난 분기 임대료 상승율이 3.2%로 급등했지만 3월 한달간 주택 가격도 2.8%로 뛰어오르면서 임대 수익율은 전국적으로 3.55%에 그쳤다. 또한 다윈과 퍼스가 함께 대부분의 상승을 주도하면서 임대료 성장 요인도 다양한 것으로 나타났다.

전체 지방 시장에서 임대료는 올해 첫분기 4.1% 상승한 반면, 주도종합 증가율은 2.9%를 기록했다. 지방 유닛이 분기별 임대 성장율이 4.8%로 가장 컸으며, 주도 유닛 임대료는 2.0% 올랐다. 주도 주택임대료는 3.3% 상승했지만, 지방 주택은 올해 첫 세 달 동안 4.0% 올라 더 큰 상승세를 보였다.

다윈에서 주택과 유닛 임대료는 각각8.2%와 7.0% 올라, 3월 분기임대료 성장이 전국에서 가장 컸다.

팀 로리스 코어로직 조사국장은 “주택 임대료가 2007년 이후 가장 빠른 속도로 오르고 있지만” 표면적인 수치가 “전국에서 임대 조건의 엄청난 다양성을 숨기고 있다”고 지적했다. 로리스 국장은“한쪽 끝에는 연간 임대 성장율이 거의 두자리수로 속도가 더 붙고 있는 퍼스와 다윈이 있다. 다른 편에는 1년간 임대료가 내린 멜번과 시드니가 있다”고 부연했다.

국장은 호주 2대 도시에서 연간 임대료 하락은 유닛 부문에서 떨어지는 임대료에 기인하며 국경봉쇄가 이미 공급이 많아 문제를 겪고 있는 시장에 수요충격을 야기했다고 설명했다. 멜번 유닛 임대료는 1년간 -8.2%, 시드니 유닛 임대료는 -4.9% 떨어졌다.

멜번에서 일부 도심 구역은 지난 12개월간 유닛임대료가 -20% 이상 떨어졌다. 이러한 도심 고밀도 구역에서 임대조건의 실질적 개선 전망은 크게 이전 임대 수요의 핵심 요소였던 유학생과 관광객 임대 수요 복귀에 달려있다.

로리스 국장은 “임대료가 전반적으로 오르고 있지만, 주택가치는 더 빠른 속도로 오르고 있기 때문에 임대 수익율은 주도 대부분 지역에서 수축됐다”고 설명했다. 퍼스와 다윈이 예외로 임대료가 주택가격보다 빠른 속도로 올라 수익율 상승을 이끌고 있다.시드니와 멜번은 이와 정반대로 임대 수익율이 사상 최저 수준으로 급락했다.

캔버라는 주도 중 주택 임대가 가장 비싼 시장일 뿐 아니라 유닛 임대도 주당 $513로 주도 유닛 임대 시장 중 가장 비싸다.

전분기 대비 임대료 성장이 가장 적은 곳은 멜번으로 주택 임대는 1.6% 상승했으며, 유닛 임대는 변화가 없었다.

표: 코어로직 Quarterly Rental Review, March 2021 Quarter.

저금리 덕택,시드니・멜번 제외 수익율 투자자에게 충분

그러나 로리스 국장은 시드니와 멜번 이외 지역에서는 “주택융자 금리가 너무 낮아서, 일반적으로 수익율은 투자자에게 처음부터 플러스 현금흐름 기회를 줄 정도로 크다”고 밝혔다.전체 총 임대수익율은 3.55%로 주택 가격이 임대료 상승을 뛰어 넘으면서, 12월 분기 3.71%, 전년도 3.76%보다 줄어들었다.

지방시장에서 총 수익율은 주도보다 높은 상태를 유지했지만 주도와 지방 모두 첫분기 상당한 하락을 겪었다. 주도 종합 수익율은 12월 분기 3.42%에서 3월분기 3.25%로, 지방시장은 전분기 4.83%에서 4.69%로 하락했다. 사실 애들레이드와 다윈을 제외한 나머지 주도에서는 모두 수익율이 전분기보다 낮다.

코어로직 자료에 따르면 전국 주도 중 임대 수익율이가장 높은 곳은 다윈으로 3월 한 달간 0.21% 올라 6.21%를 기록했으며, 시드니는 2.74%로 가장 낮았다.

핵심 임대 및 수익율 통계

표: 코어로직 Quarterly Rental Review, March 2021 Quarter.

주도별로 수익율 순위를 보면 시드니에서는 밀러스 포인트가 주택 임대 총수익율이 7.5%로 가장 높았으며 고러칸(Gorokan) 유닛 임대가 다음으로 큰 수익을 냈다. 시드니에서 총 수익율이 높은 지역 30곳 중 주택은 시드니 도심 밀러스 포인트와 센트럴코스트 블루 헤이븐 단 두 곳 뿐이다.

시드니 임대수익율 최고 10대 지역

브리즈번에서 임대수익율 최고 지역은 워터포드 웨스트 유닛으로 총수익율 8.8%를 기록했다. 임대수익율 최고 지역 10곳은 입스위치 부발(Booval)을 제외하고 모두 Logan – Beaudesert 권역 유닛 시장이다.

브리즈번 임대수익율 최고 10대 지역

멜번에서 임대 수익이 가장 좋은 지역은 유닛 5.1%인 칼튼이지만 전년도 대비 21.2% 줄었다. 멜번대학교 바로 옆에 위치한 칼튼은 국경봉쇄로 인한 유학생 부족으로 임대 수요가 가장 크게 타격을 입은 곳 중 하나이다. 유닛 매매 시장은 주택보다 상대적으로 성장율이 낮지만 임대 수익율 최고 30개 지역은 모두 유닛 부문이었다.

칼튼과 멜번 도심에서 5km 거리에 있는 트라반코어, 모닝턴 퍼닌술라에 위치한 헤이스팅스를 제외한 나머지 지역은 대부분 멜번 서부에서 남동부까지 멜번을 둘러싼 외곽지역이다.

멜번 임대수익율 최고 10대 지역

코어로직은 전반적으로 주택가격 성장이 계속 임대료 상승세를 능가하면, 당분간 임대수익율이 더 수축할 것으로 예상했다.